Покупать квартиру очень страшно — ведь речь идет о миллионах рублей. Цена ошибки, совершенной по незнанию, может быть слишком велика. В этой статье мы расскажем, как правильно выбрать застройщика, чтобы в итоге не остаться без жилья и без денег.

Изучение рынка застройщиков и выбор строительной компании — один из главных моментов подготовки к покупке. Давайте узнаем, как проверить фирму и ее новостройку, какие документы обязан иметь застройщик и что в них должно быть указано, а еще — как правильно заключить ДДУ и убедиться, что стройка идет.

План статьи

  1. Изучите сайт застройщика
  2. Просмотрите фотографии или видео со стройки
  3. Изучите документы застройщика
  4. Проверьте информацию о застройщике в интернете
  5. Посмотрите готовые дома застройщика

1. Изучите застройщика

Очень желательно, чтобы у застройщика (или даже у самой новостройки) был собственный сайт. На нем вас интересуют следующие моменты: а) документы фирмы, б) документы о новостройке, с) фотографии или видеотрансляция с места стройки.

Документы застройщика

У компании обязательно должен быть пакет учредительных документов. В него входят:

  • устав фирмы,
  • свидетельство о государственной регистрации,
  • свидетельство о постановке на налоговый учет,
  • выписка из ЕГРЮЛ.

Если на сайте нет копий этих документов, это еще не повод насторожиться — их можно запросить у застройщика. По закону о долевом строительстве компания обязана предоставить любому обратившемуся весь этот пакет + бухгалтерскую отчетность за последние три года и аудиторское заключение за последний год.

Для чего они вам нужны. В рекламе застройщика говорится, что он уже 10, 15, 20 лет на рынке недвижимости и поэтому ему можно доверять? На всякий случай всегда стоит проверить дату его регистрации. Делается это через сайт налоговой службы — просто введите название фирмы или ее ИНН/ОГРН и нажмите “Найти”. В открывшемся списке ищите нужную компанию и дату присвоения ОГРН. Если есть какие-то нестыковки в датах, стоит запросить у застройщика другие документы, которые могут эти нестыковки объяснить.

К примеру, вы присмотрели конкретного застройщика, но у него в рекламе почему-то фигурирует логотип другой фирмы. Запросили документы, и оказалось, что другая фирма — это учредитель вашего застройщика. Следовательно, все в порядке, никакой неувязочки нет.

Другой пример. О строительной компании с таким названием вы слышали еще в советское время. Значит ли это, что уважаемый застройщик работает уже больше 25 лет, имеет большой опыт, множество построенных домов и т.д.? Не обязательно. По сведениям налоговой, фирма зарегистрирована, скажем, в 2010 году. Запрос документов подтвердил, что у старой и новой компаний нет ничего общего, кроме названия.

Документы о новостройке

Два основных документа надежной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Если они есть на сайте, то найти их можно в разделах “Документы” или “Разрешительная документация”.

Разрешение на строительство застройщик получает в мэрии города или администрации района, после того как там проверили фирму. Вот как оно выглядит:

БС_РазрешинеНаСтроительство
Разрешение на строительство. ДК «Пионер»
Что должно содержать разрешение:

  • Название вашего застройщика
  • Дата выдачи разрешения. После этой даты застройщик вправе строить дом
  • Все, что администрация района разрешила строить застройщику на этом участке
  • Печать и подпись чиновника, который выдал разрешение

Обратите внимание на то, чтобы на разрешении вашего застройщика были указанные в примере пункты.

Проектную же декларацию составляет сам застройщик. В ней должны быть указаны данные строительной компании, адрес новостройки, сроки строительства, права на земельный участок. Кроме того — список домов, построенных за последние три года, и прибыль за текущий год. Документ должен быть заверен печатью и подписью директора фирмы. Пример:

декларация_01 Что должна содержать проектная декларация:

  • Номер дома по генплану и адрес
  • Название и контакты застройщика
  • Дома, которые застройщик строил в последние три года
  • Прибыль за текущий год
  • Сроки строительства
  • У застройщика должно быть право собственности на участок или договор аренды
декларация_02
  • У застройщика должно быть право собственности на участок или договор аренды

Информация о финансировании

Информация о проектном финансировании — еще один важный пункт в документах о новостройке. Строительство многоквартирного дома требует денег, и больших денег. Скажем, для Москвы — это в среднем три с небольшим миллиарда, для крупного города в центре страны — около полумиллиарда.

Часть денег застройщик получает от дольщиков. Именно поэтому квартиры в новостройке начинают продавать едва ли не до того, как начали рыть котлован под фундамент. Чтобы привлечь покупателей, цены на будущую квартиру устанавливаются ниже, чем на готовую квартиру.

Часть денег можно получить и у банка — в форме проектного финансирования. Это означает, что банк дает застройщику кредит на строительство, а застройщик возвращает ему деньги из тех средств, которые перечисляют дольщики. Проектное финансирование у надежного банка — это определенный гарант безопасности. Ведь там, прежде чем дать кредит, проанализировали все риски, изучили застройщика и сочли его серьезным партнером.

Информация о проектном финансировании прописывается в проектной декларации. Найдите в ней пункт “Финансовые риски”. Там будет указано, за чей счет осуществляется строительство (например, “За счет заемных банковских средств и собственных средств компании”).

Сроки строительства

В проектной декларации обязательно указывается срок строительства. Если он чересчур мал — это повод задуматься. Скорее всего, застройщик не уложится в заявленное время.

Адекватный срок рассчитывается в зависимости от этажности и площади дома, технологии строительства и климата + один год запаса на возможные форс-мажорные обстоятельства.

Технологии

Быстрее всего возводят панельные дома: примерно за 7–10 месяцев. Их собирают из готовых железобетонных панелей и заводских плит, как из деталей конструктора. Отсюда и скорость.

На строительство монолитно-каркасных домов уходит до 2 лет. Сперва собирается каркас, “коробка” здания, затем делаются стены — из кирпича или блоков, поэтому на возведение требуется больше времени, чем в первом случае.

Кирпичные дома строятся дольше всего — около 2,5 лет, ведь требуется уложить каждый кирпич отдельно.

Климат

Чем холоднее климат в зоне строительства, тем дольше оно длится — в мороз нельзя заливать бетон или делать фасад. Поэтому дом, который возводится по одной технологии и при прочих равных условиях, на юге страны будет готов гораздо быстрее, чем, скажем, в Сибири.

Форс-мажорные обстоятельства

Ситуации бывают разные. Сменился подрядчик или субподрядчик, вдруг ударили неожиданные для этого климата морозы — и стройка затягивается. На это застройщик накидывает около года. Если ничего не произойдет и он сможет закончить стройку раньше — что ж, тем лучше для всех.

Ориентировочные сроки строительства:

Материал дома Минимум С запасом
Кирпич
 на севере 2,5 4,0
 на юге 1,5 2,5
Монолит
 на севере 2,0 3,0
 на юге 1,5 2,5
Панели
 на севере 1,0 2,0
 на юге 0,7 1,5

 

Если срок строительства в проектной декларации адекватен, значит, меньше риск, что дом не будет построен к заявленному времени.

2. Просмотрите фотографии или видео со стройки

Некоторые застройщики регулярно публикуют на сайте фотоотчеты о стройке. Сравните самые недавние снимки с фотографиями за несколько предыдущих месяцев. Есть ли изменения? Если да, это хорошо. Значит, стройка идет.

Если застройщик ведет онлайн-трансляцию с веб-камеры на стройке, еще лучше. Посмотрите, что происходит на стройплощадке в рабочее время. Строители кладут кирпич? Кран поднимает блоки? Это хороший признак. Но тут есть одна хитрость, которую нужно знать.

Камеры имеют склонность ломаться, а интернет — отключаться. Для таких случаев некоторые застройщики ставят видео-заглушку — например, ролик с той же стройки, но снятый в другое время. Как узнать, смотрите вы заглушку или кадры в реальном времени? Заглушка обычно короткая, 2–3 минуты. Поэтому

а) смотрите трансляцию 5–10 минут,

б) посмотрите трансляцию на следующий день. Если видео одинаковое, то либо у застройщика сломалась камера, либо он пытается обмануть зрителей, создавая вид кипучей деятельности.

3. Изучите документы застройщика

Если вы проверили строительную компанию по первым двум пунктам и вас все устроило, пора встретиться лично. Позвоните в офис фирмы, договоритесь о времени, попросите подготовить оригиналы учредительных документов, договор страхования и проект ДДУ.

Учредительные документы

На встрече вам, во-первых, нужно увидеть оригиналы (на крайний случай надлежащим образом заверенные копии) учредительных документов. Их список — в первом пункте этой статьи. Если они не выложены на сайте застройщика, попросите сделать копии — так вы сможете спокойно перепроверить все данные на сайте налоговой.

Договор долевого участия

Во-вторых, надо ознакомиться с проектом или образцом ДДУ, который предлагает застройщик. ДДУ — это самый надежный и, конечно, предусмотренный законом № 214 способ купить квартиру в новостройке. Он не может дать полных гарантий, что фирма не обанкротится, не затянет сроки и т.д., но защищает дольщика от двойных продаж квартиры и других серых/мошеннических схем.

Что должно быть указано в ДДУ

  • Подробное описание квартиры — адрес, кадастровый номер земельного участка, подъезд, этаж и номер квартиры, высота потолков, планировка, площадь квартиры, наличие балкона/лоджии.
  • Срок завершения строительства.
  • Цена договора, порядок и сроки уплаты.
  • Гарантийный срок на квартиру.
  • Страхование или поручительство банка.

Что это дает

1. В договоре долевого участия указывается планировка и площадь квартиры. Значит, если метраж готового жилья меньше, дольщик может потребовать компенсацию за разницу. Ведь заплатил-то он за большую площадь.

Но тут есть нюанс. Бывает, что застройщик включает в ДДУ пункт о расхождении площади. Причем на выгодных для себя и невыгодных для дольщика условиях. Например, если метраж больше, то дольщик обязан доплатить строительной компании за расхождение, а если метраж меньше, то застройщик дольщику ничего не должен.

Поэтому внимательно читайте договор, а еще лучше — покажите его независимому юристу. Если вас что-то не устраивает, обсудите пункт с застройщиком. Если он готов внести изменения — хорошо. Если настаивает на сохранении невыгодных для вас условий — лучше поискать другую компанию.

2. Если застройщик переносит сроки сдачи, которые прописаны в ДДУ, он обязан согласовать их с каждым дольщиком. И указать основания для задержки. Если уважительной причины нет, вам не обязательно подписывать дополнительное соглашение о сроках. Не сданный вовремя дом дает вам право на получение неустойки — 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

3. Минимальный гарантийный срок на недвижимость прописан в Законе о долевом строительстве: 5 лет на саму квартиру, 3 года — на трубы, отопление, вентиляцию. Если в ДДУ прописан меньший срок, это уже нарушение. На протяжении всего срока гарантии застройщик обязан либо бесплатно устранить поломки, либо выплатить дольщику деньги, чтобы тот устранил их сам.

Обратите внимание: акт приема-передачи не снимает ответственности с застройщика. Если вы приняли квартиру и расписались в том, что нареканий на момент приема у вас нет, это не значит, что в дальнейшем не обнаружится какой-то недостаток. Пишите претензию застройщику. Вот ее образец:

В претензии обязательно должны быть указаны номер и дата подписания ДДУ, а также перечислены все обнаруженные недочеты. Застройщик должен поставить штамп с датой приема на вашем экземпляре документа.

4. Проверьте информацию о застройщике в интернете

Проверку осуществляем по двум пунктам: банкротство компании и отзывы людей.

Узнать, не предъявлял ли кто-то застройщику требование о банкротстве, можно на сайте арбитражного суда, в картотеке дел. Вот как это делается:

Если застройщик — потенциальный банкрот, найдите другую строительную компанию.

Почитайте и отзывы о компании от других дольщиков — в социальных сетях, на форумах, сервисах отзывов. Но отнеситесь к ним с определенным скептицизмом. Во-первых, на вкус и цвет товарищей нет. Во-вторых, не факт, что положительные отзывы написала не сама фирма, а отрицательные — не ее конкуренты.

5. Посмотрите готовые дома застройщика

Посмотрите в проектной документации список и адреса домов, которые построил ваш застройщик. И обязательно съездите посмотреть на них. Смотреть лучше те, что сданы в текущем или прошлом году. Обратите внимание на отделку фасадов, внешний вид подъездов и благоустройство двора.

Обязательно поговорите с жителями. Спросите, как им живется, что они думают о застройщике. Узнайте, не течет ли крыша, хорошо ли работает лифт, какая форма управления домом — ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Если и жителей, и вас в таком доме все устраивает, можно рассчитывать, что и новостройка будет не хуже.

Подведем итоги

  1. Проверьте сайт застройщика, его учредительные документы, разрешение на строительство и проектную декларацию. Они должны быть безукоризненны и не противоречить тому, что говорится в рекламе фирмы.
  2. Уточните сроки строительства, описание новостройки и финансовые подробности, указанные в проектной декларации. Если застройщик привлекает банковские кредиты, лучше, если это будет надежный банк.
  3. Просмотрите фотографии строительства за несколько месяцев и трансляции с веб-камер на стройплощадке. Видео смотрите не один раз, а в течение нескольких дней — дабы убедиться, что вас не обманывают.
  4. Во время личной встречи с представителями застройщика посмотрите оригиналы документов (учредительные документы, проектная декларация, договор страхования) и сделайте ксерокопии. Дома еще раз внимательно изучите их и проверьте на сайте налоговой/в списке страховщиков.
  5. Возьмите у застройщика проект/образец ДДУ, тщательно изучите его или покажите юристу. Если вас что-то не устраивает, попросите фирму внести изменения.
  6. Почитайте отзывы о застройщике в интернете и проверьте, не грозит ли ему банкротство.
  7. Съездите и посмотрите дома, которые недавно сдал застройщик.

Статья написана по материалам из открытых источников.