Квартиры с готовой отделкой могут предложить чуть ли не во всех столичных новостройках. Интерес покупателя к таким вариантам понятен: не придется тратить дополнительное время на ремонт, да и по деньгам вроде бы должно поучиться бюджетнеее, чем за тот же самый объем работ запросят наемные бригады. А как на самом деле?

 

Оговоримся сразу: речь будем вести только о ремонте в полном объеме, после которого остается лишь расставить мебель. Хитрую «белую отделку» (часто используемый застройщиками термин), которая на самом деле является улучшенным вариантом чернового ремонта, учитывать не будем: после нее дополнительных работ остается еще немало. Точно так же не будем рассматривать и индивидуальный ремонт. Он вещь особая, может растянуться на любое время и стоить сколько угодно, поэтому не показателен. Ограничимся лишь типовыми массовыми предложениями, которые предлагают застройщики почти во всех московских новостройках.

 

Какой ремонт дешевле: от застройщика или от сторонних бригад?

Первое, что упомянут в офисе продаж любой новостройки, объясняя выгодность покупки квартиры с готовой отделкой – цена вопроса. По словам менеджеров, из-за того, что ремонт происходит одновременно в большом количестве квартир, удается сэкономить на стоимости отделочных материалов (они приобретаются по оптовым ценам), их доставке (потому что весь объем привозится в одну и ту же локацию), а также расходах на рабочих (за постоянную работу, как правило, платят меньше, чем за эпизодические разовые заказы). Более того: застройщики утверждают, что на отделке квартир они не зарабатывают, а выполняют ее лишь затем, чтобы ускорить продажи в новостройке. То есть, покупателям ремонт достается по себестоимости, иначе говоря – по минимально возможной цене.

Чтобы понять, так это или нет, посмотрим на конкретных примерах, какую же сумму потратит покупатель на отделку от застройщика в разных московских новостройках массового спроса. Возьмем, например, ЖК «Кварталы 21/19», что возводится компанией «ВекторСтройФинанс» в Нижегородском районе неподалеку от Третьего Транспортного кольца и будущей станции метро «Стахановская». В пяти корпусах этого комплекса представлены одновременно квартиры с отделкой и без. В одном из них «двушки» площадью около 59 кв.м без отделки в мае 2018 года продаются в среднем по 9,5 млн руб., а квартиры тех же габаритов, но с отделкой, обойдутся примерно в 10,9 млн руб. То есть, отделку каждого квадратного метра застройщик оценил в 24 тыс. руб.

По такой же схеме можно прикинуть затраты покупателя на готовую отделку в других новостройках. Так, в ЖК Green park, что компания ПИК строит неподалеку от Ботанического сада, получится примерно 16-17 тыс. руб./кв.м. В ЖК Sreda (это объект компании PSN group, строится на юго-востоке Москвы) выходит 15-16 тыс. руб./кв.м. А в ЖК «Мир Митино», который компания Capital group возводит на севере столицы, диапазон расценок 12,9-14,9 тыс. руб./кв.м. Более низких цен в пределах Москвы найти крайне трудно, а если они и бывают, то действуют лишь во время непродолжительных акций в том или ином объекте.

ремонт от застройщика стоит от 13 тыс. руб./кв.м, а у сторонних компаний — от 10 тыс. руб./кв.м

Теперь взглянем на цены от крупных компаний, специализирующихся исключительно на отделке квартир. Для них ремонт – это основной бизнес, а не дополнительный, как для застройщиков, то есть, работать без маржи они точно не могут. В качестве примера возьмем «Магазин готовых ремонтов» – одну из самых известных в Москве ремонтных компаний, предлагающую несколько вариантов типовой отделки квартир. У них разброс цен – 10-14 тыс. руб./кв.м, (или 9,5-13,5 тыс. руб./кв.м, если к моменту сдачи новостройки в квартирах стяжка уже выполнена, но так бывает далеко не всегда). При этом в цену входит все то же самое, что и у застройщика: черновые и чистовые отделочные материалы, межкомнатные двери, электрика, сантехника и пр.

Примерно такой же минимум (9-10 тыс. руб./кв.м) озвучивают и в других компаниях, выполняющих ремонтные работы. При этом у застройщиков минимальный «тариф» – 13 тыс. руб./кв.м, то есть, на 30% больше. Таким образом, вопреки утверждению продавцов новостроек, на отделке застройщики все же зарабатывают. Поэтому сумеет ли покупатель сэкономить на таком ремонте – большой вопрос. Чтобы на него ответить, в каждом случае реальные расходы лучше подсчитать отдельно и во всех деталях, с учетом конкретных марок всех отделочных материалов.

 

 

Стоит ли включить затраты на отделку в ипотечный кредит?

Иногда застройщики, объясняя выгодность приобретения квартиры с готовой отделкой, ссылаются на то, что затраты на такой ремонт можно включить в ипотечный кредит. А по нему ставки ниже, чем по потребительскому кредиту, который придется брать тем, кто ремонт на заемные средства затеет уже после подписания акта приема-передачи на квартиру. Разница в процентах, действительно, может быть колоссальной. Средняя реальная ставка по ипотечным кредитам на новостройки сейчас составляет около 11%, в то время, как потребительские кредиты выдаются под 15-20%, а в некоторых банках и под 30%.

Посчитаем, к каким реальным затратам все это приведет. Допустим, что отделка и у застройщика и у ремонтной компании обходится в 15 тыс. руб./кв.м, а размер купленной в новостройке квартиры – 60 кв.м. То есть, ее ремонт в любом случае будет стоить 900 тыс. руб. Предположим, что будущая квартира приобретена в ипотеку под 11% за два года до ввода дома в эксплуатацию (то есть, фактически на старте продаж), а общий срок ипотечного договора – три года.

Если затраты на отделку включить в ипотечный договор, то еще до момента сдачи дома только в качестве процентов придется заплатить банку почти 140 тыс. руб., а за все три года пользования кредитом переплата составит 160 тыс. руб. Если же расходы на ремонт в ипотечный кредит не включать, а накопить те же самые 140 тыс. руб., что в первом случае были потрачены на банковские проценты за два года, то после ввода дома в эксплуатацию на отделку можно будет взять потребительский кредит. Причем не на 900 тыс. руб., а уже на 760 тыс. руб., так как 140 тыс. руб. уже накоплены. Срок кредита будет один год, а не три (потому что два года уже прошло). В этом случае даже при грабительских 30% годовых суммарные расходы на отделку (накопления за два года, тело кредита и проценты по нему) будут на 20 тыс. руб. меньше, чем при ипотечном кредите под «вкусные» 11%. А если ставка потребительского кредита будет ниже, выгода получится еще более весомой.

Нарушится это правило лишь тогда, когда ДДУ на квартиру с отделкой будет заключен незадолго до конца строительства дома, в идеале – перед самой сдачей комплекса в эксплуатацию. Только в этом случае включать затраты на отделку в ипотечный договор будет действительно выгодно. Во всех остальных ситуациях финансовой выгоды либо совсем не будет, либо она окажется минимальной.

 

Удастся ли вселиться в квартиру быстрее, если заказать отделку у застройщика?

Выгодность готового ремонта может измеряться не только в деньгах, но и во времени. Поэтому один из аргументов застройщиков в пользу квартир с отделкой – те, кто приобретет такой продукт, сможет сразу заселиться в новый дом, а остальным ремонт еще только предстоит. Хотя на первый взгляд кажется, что никакой разницы по срокам быть не должно. Квартиры с отделкой передаются покупателям, как правило, на 2-4 месяца позже, чем остальные, потому что застройщик приступает к ремонту лишь после того, как дом введут в эксплуатацию. Но столько же времени потребуется и сторонним бригадам, чтобы выполнить ремонт. Иными словами, что квартиры с отделкой от застройщика, что те, которые отделываются другими специалистами, теоретически могут быть готовы одновременно.

Но это в теории. На практике же ремонт от застройщика действительно завершается раньше. Причина в том, что по закону покупатель может приступить к каким-либо действиям со своей квартирой лишь после того, как жилье станет его полноправной собственностью. То есть, сначала новостройку должны ввести в эксплуатацию, затем покупатель должен подписать акт приема-передачи, и лишь затем документы окажутся в Росреестре, который фиксирует переход или возникновение права собственности. Весь этот цикл может занять до полугода. Застройщику же такое ожидание не требуется, собственником он не является, а квартиру передаст владельцу лишь после того, как завершит отделку. Таким образом, в квартиру с ремонтом от застройщика в большинстве случаев действительно удастся вселиться раньше, и в этом – безусловное преимущество таких предложений.

 

 

Зачем мне это знать?

Когда речь заходит о выгоде, не стоит ориентироваться лишь на слова. Выгодность – величина вычисляемая, поэтому чтобы определить, есть она на самом-то деле или нет, стоит внимательно посчитать все предстоящие расходы на отделку. Но есть и особая составляющая выгоды – качество сделанного ремонта. От этого будет зависеть, как долго новый ремонт сможет радовать новоселов и не потребуется ли через год-другой все переделывать заново, снова тратя и деньги, и время. Это отдельная тема, поэтому о качестве отделки от застройщика и от сторонних компаний портал МосДольщик.рф расскажет в следующий раз.