Как правильно приобрести жилье и уберечься от проблем с признанием сделки недействительной.

В зависимости от того, как вы приобретаете жилье — напрямую без посредников, в ипотеку, по договору долевого участия — будет и разниться порядок заключения сделки. Но есть несколько основных пунктов, единых для всех случаев.

1. Проверка юридической чистоты объекта

При покупке через ипотеку банк-кредитор проводит проверку передаваемого ему в залог жилого помещения, а также готовит пакет документов, поэтому риски меньше, чем при покупке без такого посредника.

Чистоту покупки при долевом строительстве должны гарантировать оформление и регистрация договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с федеральным законом № 214. Если застройщик оформляет ДДУ, значит, у него есть весь нужный для этого пакет документов, включая разрешение на строительство, использование земельного участка и т.д. Также исключается вероятность двойной продажи квартиры. Порядок заключения договора долевого участия подробно описан в нашей статье.

При самостоятельной покупке жилья на вторичном рынке стоит проверить и уточнить следующие моменты, связанные с продавцом имущества: физическое и психическое здоровье продавца, права наследования, наличие судебных решений по квартире, число правообладателей, наличие не выписанных правообладателей отбывающих тюремное наказание, несовершеннолетних собственников и, желательно, законопослушность собственника (убедиться, что тот не находится в розыске, под следствием и т.д.).

Важно проверить и сам объект — проводились ли перепланировки и реконструкции, не находится ли здание в очереди на снос, планируются ли капитальные ремонты, а также не находится ли жилье в залоге у кредитных учреждений. Убедитесь и в подлинности документов продавца (от паспорта до выписки из Росреестра и т.д.). Если квартира перепродавалась, стоит изучить все предыдущие договоры. Вдруг где-то в цепочке были нарушены чьи-то права — та сделка может быть признана недействительной. Информацию о продаваемой квартире (имя владельца, юридические основания его правообладания) можно получить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

2. Оформление договора

Договор купли-продажи вторичного жилья должен содержать обязательный ряд пунктов:

  • Предмет договора (обязанность продавца передать жилье и принятие его покупателем).
  • Конкретный адрес расположения недвижимости, ее название и площадь.
  • Условия получения недвижимости.
  • Четко указанную цену договора или порядок ее определения (за весь объект или квадратный метр, в рублях, иностранной валюте или рублях и валюте одновременно).
  • Список собственников, порядок их выписки и сроки освобождения жилья.
  • Участие в сделке доверенного лица, если таковое выступает вместо покупателя/продавца, и его данные.
  • Факт обременения, если таковой имеется.

Необязательные, но желательные пункты:

  • Обязательства сторон, если сделка будет признана недействительной.
  • Риск случайно порчи имущества (до подписания акта приема-передачи ответственность за повреждение или гибель имущества несет продавец).

3. Необходимые документы и передача денег

Заключать сделку желательно (но не обязательно) в присутствии нотариуса, который проверит подлинность пакета документов и дееспособность обеих сторон сделки. Желательно также, чтобы все лица, указанные в договоре, присутствовали при подписании лично. При себе у покупателя должен быть паспорт (или другой документ, удостоверяющий личность), свидетельство о браке (если жилье приобретается в равных долях), нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

Если жилье приобретается на кредитные средства (ипотека, жилищный сертификат, государственная субсидия, материнский капитал), нужен подписанный в банке договор ипотечного кредитования (или другой кредитный договор), закладная и ряд других документов, в зависимости от требований кредитной организации.

После того, как проверена юридическая чистота жилья и его собственников, собраны все нужные документы и у сторон нет поправок к договору купли-продажи, подписывается договор.

Продавец должен получить деньги (за исключением аванса) после переоформления в Росреестре права собственности на покупателя. Это можно осуществить, например, через компанию-риелтора или банк. В последнем случае можно арендовать ячейки в депозитарии на время оформления документов в Росреестре, прописав в договоре аренды условия доступа к ним. Если сделка проводится через ипотеку, передача средств происходит в банке, который выдает кредит. Если покупка оплачивается наличными, продавец обязательно должен написать расписку в получении денег.

4. Регистрация права собственности и акт приема-передачи

После подписания договора нужно подать в Росреестр заявление о перерегистрации права собственности (присутствуют обе стороны). Регистратор выдаст расписку, что получены документы на экспертизу и регистрацию, и определяет дату, когда нужно будет вернуться в Росреестр и получить свидетельство о праве собственности.

Фактически право собственности на квартиру переходит покупателю с момента получения свидетельства о праве собственности, однако сделка считается полностью завершенной после подписания акта приема-передачи (или аналогичного документа). Акт подписывается после того, как продавец полностью освободил квартиру, а покупатель еще раз осмотрел ее и не имеет претензий к продавцу. В акте можно прописать, что покупатель передал продавцу стоимость квартиры, а продавец покупателю — ключи от нее.