Принято считать, что старт продаж новостройки – лучший момент, чтобы «застолбить» за собой будущую квартиру. Цены в это время наименьшие, а выбор, напротив, вроде бы максимальный. Все это так, и одновременно не совсем так.

 

Так ли широк выбор квартир в начале продаж новостройки?

К моменту начала продаж о конкретной новостройке знают немногие, а из тех, кто знают, далеко не все успели решить, подходит им этот объект или нет. Поэтому количество будущих квартир, по которым еще не заключены договоры долевого участия, действительно, наибольшее. Но выбор у потенциальных дольщиков совсем не так велик, как кажется.

Дело в том, что одновременно все квартиры, из которых будет состоять дом, застройщики выводят в продажу крайне редко. Куда чаще те добавляются порциями, постепенно по мере строительства. Делается это для того, чтобы регулировать темпы продаж и, если проект окажется очень удачным, случайно не распродать все по минимальным стартовым ценам. В отличие от дольщика, застройщику такой вариант совсем не выгоден.

Наилучшие предложения, с самыми качественными планировками, наиболее зрелищными видами из окон, на самых удачных этажах, скорее всего, оставят на будущее и продадут подороже. А те, что несколько похуже, как правило, выставляют первыми. Из них и придется выбирать первым дольщикам.

 

Всегда ли дольщику выгодны низкие стартовые цены?

Цены на старте продаж действительно будут наименьшими (ошибки в ценообразовании, когда застройщик начинает продажи слишком дорого, и из-за отсутствия спроса потом скатывается вниз, в расчет не берем). Но есть свои нюансы.

Первый касается того, что гоняться за минимальными ценами особого повода уже нет. За весь этап строительства они теперь растут не столь существенно, как раньше – в среднем на 20-25%. Или, учитывая, что стройка, как правило, длится около трех лет, а продажи обычно открываются через год, то ценовая динамика составляет 10-12,5% в год. Что, конечно, тоже не плохо. Но это средняя ситуация. По данным аналитиков, среди недавно введенных в эксплуатацию московских объектов есть те, где квадратный метр со страта продаж подорожал почти на 80%, но есть и такие, где цены подросли всего на 2%. В какую категорию попадет конкретная новостройка, на ранних этапах продаж предсказать довольно сложно.

Второй нюанс связан с тем, что к моменту старта продаж далеко не все застройщики успевают провести переговоры с банками о специальных ипотечных программах для своих клиентов. Да и не специальных, а самых обычных предложений, на стандартных условиях, будет немного: многие банки еще просто не успеют аккредитовать новостройку. Для тех, кто хочет воспользоваться ипотекой (а среди новых дольщиков, заключивших ДДУ в I квартале 2018 года, в Москве таких было более 53%), это может оказаться неприятной неожиданностью.

 

Когда стоит отказаться от покупки будущей квартиры на старте продаж?

Иногда фраза «старт продаж» указана в рекламном объявлении новостройки, которая на самом деле продается уже давно – полгода или больше. Это повод задуматься, все в порядке с продажами этого объекта и не грозит ли ему опасность превратиться в долгострой или того хуже – недострой.

Красный флажок для покупателя – если сделку в новостройке, где объявлен старт продаж, предлагают оформить по предварительному договору. Какие бы аргументы, поясняющие ситуацию, ни приводились, скорее всего, строительство объекта ведется незаконно, получены не все разрешения на работы. А в этом случае риски возрастают в разы. Более того: покупатель, отважившийся на такую сделку, не будет даже дольщиком, чьи интересы защищает 214-ФЗ, потому что дольщик – лишь тот, с кем оформлен договор участия в долевом строительстве, и никто иной.

А вот обратная ситуация, когда старт продаж откладывается, как ни странно, куда позитивнее. Скорее всего, в этот момент происходит дополнительная проверка документов застройщика и будущего объекта, а это дольщику на руку.

 

В каких случаях старт продаж полезен?

Попасть на самый старт продаж может быть полезно в трех случаях.

  1. Первый – если дом, что начинает строиться, – это последний корпус большого жилого комплекса. Такой объект сразу на слуху, поэтому велика вероятность, что распродаваться он будет быстрее. К тому же из-за того, что это «финальный аккорд» стройки, цены могут расти более динамично.
  2. Второй – если заинтересовавшая вас новостройка находится в таком месте, где новые объекты появляются крайне редко, при этом желающих поселиться в этой локации немало. Высокий спрос может привести к тем же последствиям, что и в предыдущем случае: более оперативному рост цен и более быстрой раскупаемости будущих квартир.
  3. Третий – если дом лично вам очень сильно приглянулся, стал для вас буквально любовью с первого взгляда. В этом случае желание заключить договор как можно раньше абсолютно понятно и рациональные доводы тут ни к чему.

 

Где узнать о старте продаж?

Пред началом продаж большинство застройщиков ведут себя очень активно и привлекают внимание к своему новому объекту массированной рекламой. Сложнее – если требуется узнать о только еще готовящемся старте продаж или даже таком, который произойдет еще не скоро. Это полезно, если, например, хочется поселиться в строго определенном месте или к нужному сроку успеть накопить, скажем, на первоначальный взнос по ипотеке.

Если сам момент, на который придется старт продаж, не очень важен, а важно узнать, начнут ли в конкретном районе скоро строить дом, где рано или поздно можно будет приобрести квартиру, можно ориентироваться на сведения от Мосгосстройназдора. Он выдает разрешения на строительство. Если такое получено, скоро и стройка должна начаться, а дальше за ней можно будет внимательно следить своими глазами. Один из признаков скорого начала продаж – появление рядом со стройплощадкой вывески «офис продаж».

Более близкие к началу продаж новостройки можно «вычислить» с помощью информации от Москомстройинвеста. Этот комитет, в частности, выдает застройщикам заключения о соответствии (ЗОС) – документ, без которого договор долевого участия зарегистрировать не получится, иными словами – продажи начать невозможно. Если же такой документ уже есть, до старта продаж осталось совсем немного.

 

Что из этого следует?

Гоняться за стартом продаж в большинстве случае нет никакого резона. Куда логичнее дождаться хотя бы середины строительного цикла. Тогда и варианты в продаже, возможно, будут более интересные, и главное – уменьшатся риски, который каждый дольщик принимает на себя, инвестируя в строящийся дом. По мнению МосДольщик.рф, это самая оптимальная и разумная стратегия.