Еще менее 10 лет назад недвижимость Подмосковья была выгодным и интересным объектом для инвестиций. Так, до 2008 года доля частных инвестиционных покупок в некоторых проектах области доходила до 50% и выше. В этом году, по подсчетам экспертов, в инвестиционных целях покупается около 39% квартир в местных новостройках. Но стоит ли сейчас вкладывать деньги именно сюда?

Рынок первичной недвижимости, в сравнении с летними месяцами, сейчас испытывает некоторый подъем — тут сказываются и сезонные колебания, и приближающееся окончание государственной программы по субсидированию ипотечных ставок. Однако вторичный рынок практически стоит. Медленно, но верно снижающиеся цены и та же госпрограмма делают привлекательной для покупателей именно первичное, а не вторичное жилье. К тому же многие инвесторы начали избавляться от квартир, чтобы вложить деньги в другие, более прибыльные инструменты. Низкий спрос и рост предложения привели к падению ликвидности недвижимости.

Несмотря на то, что средняя цена метра в некоторых местах даже возросла (если считать в рублях, в долларах же — снизилась, и довольно существенно), риелторы единодушно утверждают: продать “вторичку” без скидки на заявленную цену практически невозможно. Те квартиры, где продавец категорически не хочет давать покупателю дисконт, “зависают” на рынке на несколько месяцев, а то и лет. 10% — обычная скидка даже для хороших предложений. Низколиквидные квартиры порой удается продать, только скостив 20-25% от первоначальной стоимости, — утверждает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Некоторые продавцы безуспешно пытаются сбыть покупку едва-едва дороже той цены, что они заплатили за эту недвижимость пару лет назад.

Люди, которые вложились в московские или подмосковные квартиры на пике спроса, сейчас уже потеряли от 10 до 20% в рублях (в долларах же — около 60%), пишет информационное агентство “ЦентрИнформ”. Есть оптимистичные прогнозы, которые предвещают постепенный рост цен на жилье в 2017 году, но большинство экспертов рынка этого мнения не разделяет.

Собственники, которые не могут или не хотят продавать квартиру в области, пытаются выйти на рынок аренды. Но и здесь они сталкиваются с той же проблемой — низкий спрос на фоне растущего предложения. Из-за уменьшения реальных доходов населения сдавать жилплощадь начали даже те люди, которые раньше такой вариант не рассматривали. За год с небольшим предложение в сегменте аренды выросло примерно на 20% (а в продаже — на 30%).

В результате приходится снижать арендную плату, чтобы привлечь нанимателей. Например, еще летом 2015 года однокомнатные квартиры в Москве сдавались не менее чем за 30 тысяч рублей. Теперь просят 25 тысяч в месяц, а то и меньше. В Подмосковье, разумеется, цены еще меньше. Словом, ни продажа, ни сдача в аренду инвестиционного жилья в области дохода сейчас не приносит. Прибыль от ренты часто проигрывает даже банковским вкладам.

Хуже всего приходится тем, кто покупал недвижимость с привлечением ипотеки. Если платежи по кредиту превышают ежемесячную плату за саму аренду, то доход от такой сделки будет отрицательным. Поэтому эксперты настоятельно советуют тщательно рассчитывать примерные расходы и доходы, прежде чем вкладывать деньги в жилье. Одно дело, когда покупка совершается для себя — вы планируете жить в этой квартире и/или впоследствии передать ее детям. Другое — получение быстрой финансовой выгоды от вложения. Сейчас ее просто не будет, в один голос говорят специалисты.

И не похоже, что в ближайшее время ситуация изменится. В последние годы Московская область вышла в лидеры по объемам строительства во всей стране. По данным Росстата, за 5 лет (с 2010 по 2015 годы) здесь доля нового, вводимого в эксплуатацию жилья, составляла 10-14% от общероссийского уровня, пишет “Коммерсантъ”. При этом в Подмосковье живет только 5% от всего населения РФ.

Но, как показало исследование компании oneFactor, 23% (примерно 3 миллиона квадратных метров) квартир в новых домах Подмосковья попросту пустуют. И дело не только в том, что простаивают инвестиционные площади, потому что владельцы не смогли найти арендаторов. По данным Министерства строительного комплекса Московской области, в 2015-2016 годах застройщики продавали 85-95% квартир в возведенных домах. Но в некоторых проектах объем нереализованного жилья составляет целую четверть.

По данным Мособлстата, с января по сентябрь 2016 года в Подмосковье сдано в эксплуатацию более 62 тысяч квартир, а это свыше 4,5 миллиона квадратных метров. Причем к концу года эта цифра может вырасти до 7 и даже 8 миллионов. С одной стороны, увеличение объемов и темпов строительства — это реакция бизнеса на сложную экономическую ситуацию. С другой — вокруг столицы, на месте прежних лесов и сельскохозяйственных земель, вырастают огромные агломерации: города области сливаются в один гигантский мегалополис.

Данные Мособлстата говорят и о том, что из сданных 4,5 миллиона квадратных метров в оборот вовлечено менее 1,8 миллиона “квадратов”. Остальные простаивают. Более того, пустеют и прежде жилые квартиры. Сейчас из Подмосковья пытаются уехать даже те, кто планировал здесь жить. Причин тому много: и нехватка рабочих мест, и проблема с транспортом, и отсутствие достаточного комфорта, и переполненные школы с детскими садами. И новые соседи.

На пустующие и все дешевеющие метры постепенно находятся покупатели — часто ими становятся мигранты из бывших республик Союза и южных регионов России. Местные жители, обеспокоенные разрастанием таких диаспорных поселений, стараются переехать в более привычное соседство. И так высвобождаются все новые и новые квартиры.

По самым пессимистичным прогнозам экспертов, такая ситуация, если она сохранится и дальше, превратит Подмосковье в практически пустующий гигантский город-призрак или же своеобразное “гетто”, с низким уровнем жизни и специфическим населением.

Таким образом, на вторичном рынке области сейчас продаются только квартиры с адекватной ценой — и даже в этом случае средний срок реализации равен 3-4 месяцам. Жилье по завышенным ценам, как говорилось выше, продается годами: предложений много, выбор большой, и потенциальный покупатель легко может найти что-то подешевле. В итоге тем, кому действительно нужно продать, вынуждены идти на уступки и получать денег меньше, чем рассчитывали.

Дополнительно снижает доходность недвижимости увеличение налогов (по кадастровой стоимости) и других платежей (например, на капитальный ремонт). Даже если цены на вторичное жилье перестанут падать и сохранятся на нынешнем уровне, при восстановлении рынка они будут серьезно проигрывать “первичке”. Заметного улучшения ситуации не прогнозируют в течение еще как минимум двух лет.