Договор долевого участия: преимущества, правила составления, риски и как их избежать.

Договор долевого участия (ДДУ) — это тип договора между застройщиком и дольщиком. Условия его действия прописаны в федеральном законе № 214 (“Об участии в долевом строительстве”). Договор скрепляет сделку, определяет права и обязанности сторон, условия и порядок передачи имущества и оплаты покупаемой квартиры.

Юридически правильное заключение ДДУ — это самый защищенный способ приобретения жилья в новостройке.

Преимущества ДДУ

ddu

1. Обязательная регистрация
ДДУ обязательно регистрируется в органах Росреестра. Там проверяется его юридическая чистота, что защищает дольщика от “двойных продаж”: если объект уже был продан по другому ДДУ, другой договор по нему не зарегистрируют.

2. Финансовая ответственность
За нарушение сроков сдачи, прописанных в ДДУ, застройщик должен выплачивать дольщикам неустойку.

3. Гарантия качества
Закон 214-ФЗ прописывает сроки гарантии на объект недвижимости, а также предписывает застройщику в разумные сроки и безвозмездно устранить недостатки, если таковые имеются.

4. Четкое указание всех необходимых пунктов
Специального бланка для составления ДДУ нет, договор может быть составлен в произвольной форме. Однако некоторые пункты, прописывающие обязанности сторон, сведения об объекте, условия оплаты и передачи имущества, должны присутствовать обязательно.

Что должен содержать ДДУ

chto-v-ddu

1. Подробное описание квартиры
Точное определение объекта делается в соответствии с проектной документацией, максимально подробно. Указывается полный адрес, включая секцию, подъезд, этаж, а так же размещение на этаже, общая площадь, номер квартиры, ее планировка, наличие балкона/лоджии.

2. Конкретные сроки завершения строительства и передачи квартиры дольщику
Когда застройщик не соблюдает эти сроки, дольщик вправе расторгнуть договор. А также обратиться в суд с требованием уплатить неустойку или же вернуть вложенные средства, если строительная компания после расторжения договора их не возвращает.

Необходимо, чтобы в ДДУ были указаны точные даты, а не “такой-то квартал такого-то года”. Дело в том, что 214-ФЗ дает дольщику право расторгнуть ДДУ без суда, если застройщик просрочил передачу объекта более чем на два месяца. Таким образом, если в договоре указан квартал, вам придется сперва дождаться последнего дня квартала, а потом еще ждать два месяца, прежде чем предъявлять претензии продавцу.

3. Конкретная цена договора, порядок и сроки ее уплаты

4. Гарантийный срок
Прописывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации многоквартирного дома. Срок гарантии не может быть менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок — не менее трех лет). Даже если в договоре указано меньшее время гарантии, этот пункт не имеет силы — минимальные гарантийные сроки прописаны в 214-ФЗ.

5. Способы обеспечения обязательств
В этом пункте указывается, каким образом застройщик гарантирует исполнение своих обязательств по ДДУ (страхование или поручительство банка). Важный момент — с 1 января 2017 года обязательное страхование отменяется. Его заменит компенсационный фонд, однако в договорах, заключенных до этого времени, пункт о страховании/поручительстве присутствовать должен.

Дополнительные пункты ДДУ

soderjanie-ddu

Помимо пяти обязательных пунктов, рекомендуется прописывать в ДДУ и такие моменты, как:

  • полные сведения о компании-застройщике;
  • сведения о лице заключившем договор со стороны застройщика (если это лицо действует по доверенности, то указать номер доверенности, срок её действия, а так же уточнить полномочия лица, которому доверено совершать указанную сделку), копия доверенности должна быть приложена к договору;
  • сроки регистрации договора в Росреестре (с указанием стороны по договору отвечающей за процесс регистрации);
  • условия, при которых может изменяться цена, указанная в договоре;
  • действия при расхождении фактической площади готовой квартиры с площадью, указанной в договоре;
  • данные о том, кто, на каких основаниях, для каких целей и в каком объеме расходует средства дольщика;
  • сроки завершения строительства;
  • сроки исправления недочетов при наличии таковых;
  • сколько раз объект недвижимости может приниматься госкомиссией;
  • информация, на чьем балансе будет находиться построенный дом;
  • форма управления построенным домом (управляющая компания, ТСЖ);
  • срок действия самого ДДУ (до полного исполнения сторонами своих обязательств);
  • форс-мажорные обстоятельства.

Желательно, чтобы со стороны застройщика ДДУ подписывал генеральный директор организации, а не менеджер по доверенности. В крайнем случае стоит потребовать заверенную копию этой доверенности.

Если квартиру продает не сам застройщик, а посредник, к ДДУ должен быть приложен документ о том, что застройщик делегирует этому посреднику права на реализацию конкретной недвижимости.

Действия застройщика перед оформлением ДДУ

Прежде чем застройщик сможет заключить ДДУ, он должен:

  • зарегистрировать право собственности (или аренды) на земельный участок, на котором будет проводиться строительство;
  • получить разрешение на строительство (выдается Мосгосстройнадзором);
  • опубликовать в СМИ и/или интернете проектную декларацию на объект долевого строительства, а так же направить её в контролирующий орган;
  • предоставить проектную декларацию в орган Росреестра (при заключении первого ДДУ);
  • иметь пакет документов о себе и об объекте строительства и предоставлять их для ознакомления любому обратившемуся лицу.

Риски ДДУ

Риск ДДУ

1. Замораживание строительных работ
В ДДУ прописаны действия и права дольщика при приостановке или прекращении строительства, но от самого факта замораживания договор защитить не может.

2. Банкротство строительной компании
По 214-ФЗ дольщик — кредитор третьей очереди. То есть при банкротстве застройщика средства инвестору будут возвращаться только после того, как удовлетворены требования банков-кредиторов, сотрудников компании и так далее.

3. Обременение жилья
Если застройщик берет в банке кредит на строительство под залог возводимой недвижимости, но не может вернуть ему деньги, банк может заявить свои права на дом. В результате возникает обременение — то есть, пока банк и застройщик не решат разногласия, дольщик не сможет вступить в полное право собственности на купленное жилье.

4. Двойная продажа
Случаи двойной продажи имеют место и при заключении ДДУ, но только до его регистрации в уполномоченном органе. Поэтому передавать деньги застройщику следует только после того, как договор о долевом участии вернется из Росреестра со специальным регистрационным штампом.

Риск двойных продаж выше, когда квартира приобретается не у застройщика, а у посредника. Если двойная продажа все-таки произошла, действительным считается только первый договор. Остальным дольщикам застройщик обязан вернуть деньги.

5. Изменение проектной документации
Существенные изменения в проектной документации дают дольщику право расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Если дольщик не намерен расторгать ДДУ, но хочет оспорить действия застройщика в связи с изменением метража или планировки, он также может обратиться в суд.

Перед оформлением ДДУ следует внимательно изучить договор на предмет пункта о расхождении площади, т.к. застройщик может указать в нем выгодные для себя и невыгодные для дольщика условия. Например, если метраж больше, то дольщик обязан доплатить строительной компании за расхождение, а если метраж меньше, то застройщик дольщику ничего не должен.

6. Повышение цены
Как было сказано выше, в ДДУ стоит прописать условия, при которых может изменяться цена, указанная в договоре. А также указать действия при расхождении фактической площади с заявленной в договоре. Это позволит если не избежать повышения цены, то хотя бы понимать, откуда взялись дополнительные суммы и стоит ли соглашаться с ними.

7. Перенесение сроков сдачи объекта
Если строительная компания отодвигает сроки сдачи объекта, у нее должна быть на то уважительная причина. Без таковой дольщик имеет право потребовать неустойку за каждый день просрочки, а также расторгнуть ДДУ с возвращением ему вложенных средств и неустойки.

Когда можно расторгнуть ДДУ

Как разорвать ДДУ

Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по ДДУ и расторгнуть его, если:

  • застройщик не передает объект более чем два месяца с указанного в договоре срока передачи;
  • застройщик серьезно нарушил требования к качеству объекта и не устраняет недостатки в разумный срок;
  • у застройщика досрочно прекратилось поручительство банка, и он не может предоставить нового;
  • а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

По требованию дольщика ДДУ может быть расторгнут в судебном порядке, если:

  • застройщик прекратил или приостановил строительство, и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект он передать не сможет;
  • если застройщик существенно изменил проектную документацию;
  • если изменилось назначение общего имущества и/или нежилых помещений, которые входят в состав дома;
  • а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Если ДДУ расторгается по требованию дольщика, застройщик обязан возвратить тому все вложенные средства и выплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России, которая действует на тот момент. Если дольщик — физическое лицо, проценты уплачиваются в двойном размере (1/150 ставки рефинансирования).

ДДУ может расторгнуть и застройщик — в том случае, если дольщик не выполняет свои обязательства по оплате договора.

Мошеннические схемы, связанные с ДДУ

moshenniki

Существует ряд “серых” и мошеннических схем, когда вместо ДДУ застройщики или посредники пытаются использовать другие типы договоров.

Самая распространенная уловка — предварительный ДДУ. Несмотря на то что в названии фигурируют слова “договор долевого участия”, на предварительный ДДУ гарантии закона № 214 не распространяются. Он не регистрируется в Росреестре (следовательно, есть риск двойных продаж) и не обеспечивает дольщику право собственности на жилье.

Другие варианты “серых схем” — заключение договора купли-продажи, договор бронирования жилья, заем средств под вексель, договор займа и так далее. К мошенническим схемам можно отнести требование застройщика о подписании ДДУ только в комплекте с другими дополнительными услугами от компании или заключение договоров через компанию-посредника, которая не имеет отношения к строительной фирме.

Чтобы не попасться мошенникам читайте нашу статью: ««Серые схемы» продажи строящегося жилья«.

Меры предосторожности при заключении ДДУ

  1. Перед заключением договора следует изучить документацию застройщика, его финансовые отчеты, разрешение на строительство, документы на земельный участок. Если отсутствует что-то из вышеперечисленного, ДДУ заключать нельзя.
  2. Нужно проверить право собственности на земельный участок и его целевое назначение по кадастровому номеру в Росреестре. Участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или ИЖС.
  3. Не стоит заключать других договоров, кроме ДДУ.
  4. Обратитесь к юристам, которые помогут разобраться в вашем конкретном договоре долевого участия.
  5. Передавать деньги застройщику можно только после регистрации ДДУ в органах Росреестра.
  6. И самое главное — следует внимательно изучить федеральный закон № 214, чтобы четко понимать свои права и обязанности при долевом участии в строительстве.

Итог

Чтобы максимально себя обезопасить заключайте ДДУ по закону. И читайте статьи на проекте Мосдольщик.рф.

Считаете, что готовы к покупке квартиры? Проверьте свои знания в нашем тесте.