Окупаемость квартиры, плюсы и минусы разных видов инвестиций и правила, которые обезопасят вложения.

Вклад денег в недвижимость считается одним из лучших и надежных способов сохранить и приумножить заработанные деньги. Но всегда ли выгодно инвестировать в нее? Стоит ли заниматься этим в нынешней экономической ситуации? Что прибыльнее — сдавать в аренду или перепродавать? Какие объекты покупать выгоднее всего? Попробуем разобраться и ответить на все эти вопросы.

Плюсы инвестиций в недвижимость

Такой вариант инвестиций ассоциируется с надежностью и стабильностью – квартира или дом всегда будут востребованы, их не обесценит инфляция, не обрушит падение рынка ценных бумаг. Жилье, в отличие от акций, золота или банковских вкладов, можно сдать в аренду, продать, переделать под офис для личного бизнеса, поселить в нем родственников, в конце концов, поселиться там самому.

Инвестиции в недвижимость могут стать хорошим подспорьем и на пенсии. В молодости мы мало задумываемся о старости, но готовиться к заслуженному отдыху лучше заранее. Минимальный размер пенсии в столице – 14,5 тысяч рублей, и то для тех, кто прожил в Москве или на присоединенных территориях не менее 10 лет. Не очень много. Кроме того, сложная ситуация в экономике уменьшает реальные доходы населения. Нет и предпосылок для увеличения размеров пенсии. Поэтому доход от недвижимости явно не будет лишним.

В плане инвестиционной доходности недвижимость может проигрывать другим видам вкладов. Зато события на этом рынке развиваются медленнее и без резких скачков. Например, в период бурного роста экономики или какой–то ее сферы котировки акций тех или иных компаний могут подпрыгнуть на 100 и более процентов за год. Недвижимость же подорожает на 20–30%. Но во время кризиса акции могут просесть на 70–80%, а цены на жилье – на те же 20, 30, может, 35%.

Минусы инвестиций в недвижимость

Но сказанное выше не означает, что вклад в жилье (сейчас мы говорим именно об инвестициях в жилье, не рассматривая вложения в коммерческую недвижимость, гаражи и так далее) свободен от инвестиционных рисков. Речь идет о таких моментах как юридическая чистота сделки, проблемные соседи, вероятность, что рядом с домом построят какой–то “плохой” объект (завод, дорогу), из–за чего ценность квартиры может снизиться. О рисках, связанных с покупкой недвижимости на этапе строительства, мы рассказывали уже не раз – это и недобросовестные застройщики, и долгострой, и банкротство девелопера.

Кроме того, не стоит забывать о дополнительных расходах и усилиях, связанных с покупкой жилья, сдачей ее в аренду и вообще с ее наличием. Это затраты на ремонт в соответствии с классом объекта (эконом, бизнес, премиум), вероятность простоя, необходимость искать арендаторов, следить за состоянием квартиры. Это большая конкуренция – доходы людей снижаются, и сдавать лишнюю жилплощадь начали и те россияне, которые раньше этого не делали. Не забудем про налоги – и речь идет не только о налогах за сдачу квартиры в аренду. С этого года налог на имущество начали рассчитывать не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости.

Что это значит? Мэрия столицы привела пример. Допустим, инвентаризационная стоимость “однушки” площадью 36 квадратных метров на улице Малая Тульская составляет 266 719 рублей, а кадастровая – 7 232 284. Значит, налог за 2014 год (рассчитанный по инвентаризационной стоимости) равнялся 267 рублям. За 2015–й (по кадастровой стоимости) – 825 рублей. То есть сумма налога выросла в три с лишним раза. Безусловно, 825 рублей – сумма не критичная, но тут есть важное “но”: 100% налог по кадастру мы будем платить только с 2020 года, а до тех пор каждый год его сумма будет постепенно расти.

Больше всего это скажется на владельцах жилья в хороших районах, особенно в центре столицы. Так, хозяин трехкомнатной квартиры в 74 “квадрата” у станции “Фрунзенская”, который раньше платил чуть больше тысячи рублей, за 2015 год заплатит около 7,5 тысяч налога. А за 2020–й – уже почти 40 тысяч рублей. Эксперты прогнозируют, что это приведет к “выбросу” инвестиционных квартир на продажу и, как следствие, к определенному снижению цен на жилье из–за избытка предложения.

Среди других минусов:

  • большие финансовые вложения – на покупку квартиры в Москве потребуется не менее шести миллионов рублей,
  • довольно длительный период недоступности денег – всю сумму, вложенную в недвижимость, можно быстро получить только при продаже квартиры/дома/комнаты, а это не всегда можно сделать за короткий срок,
  • невысокая доходность и длительная окупаемость – если за 35 тысяч в месяц сдавать в аренду ту квартиру, которую вы купили за 6 миллионов, то в год прибыль составит 420 тысяч. Это 7% от суммы ваших инвестиций. Окупить все 6 миллионов получится только через 14,2 года. И это “идеальные” цифры, которые не учитывают ни ремонтов, ни налогов, ни простоев.

Первый промежуточный вывод

Но значит ли это, что вкладывать деньги в недвижимость не стоит? Не лучше ли отнести кровные в банк? Вклады до 1,4 миллионов рублей защищены государством. Деньги можно положить в разные банки, чтобы ничего не потерять при отзыве лицензий, и получать те же 7%, а то и 10% годовых, без проблем с поиском арендаторов. С гарантией дохода и возврата средств.

Но тут тоже есть свои минусы. Во-первых, ставки по депозитам в рублях постепенно снижаются. Так, с 10 февраля по 10 марта 8 из 15 крупнейших банков изменили доходность вкладов, в подавляющем большинстве — в минус. По данным холдинга РБК, средние ставки в опустились до 7,56% годовых (по депозитам сроком на 1 год).

Во–вторых, ставки в банках фиксированы, то есть когда период вклада закончится, не факт, что вам предложат его пролонгировать на тех же условиях. В–третьих, всегда есть риск отзыва лицензии у банка. Даже если вам вернут деньги с набежавшими процентами, придется искать новый банк, куда их вложить снова. Но будут ли там столь же выгодные проценты? Плюс теряется время.

А при покупке недвижимости вы переводите деньги в конкретный ликвидный объект, который не обесценивается инфляцией, сохраняет стоимость вне зависимости от экономической ситуации. Правильно подобранное жилье может расти в цене даже в условиях кризиса.

Да, быстрого дохода квартира может не дать. В нынешней ситуации в стране все эксперты в один голос говорят, что приобретать жилую недвижимость в качестве инвестиций имеет смысл только с учетом долгосрочной/среднесрочной перспективы.

Тем, кто хочет заработать на перепродаже недвижимости, а не просто обезопасить свои средства от инфляции, советуют планировать продажу не ранее чем через 5–7 лет. Кризис должен рано или поздно закончится, а со стабилизацией экономики будет расти и спрос (соответственно, и цены) на жилье.

Приобретать недвижимость для сдачи рекомендуют семьям, которые планируют детей или уже их имеют. Пока малыши не подрастут и не вылетят из семейного гнезда, квартира будет приносить дополнительный доход от аренды (как раз за 14–20 лет она себя окупит). А потом ее можно будет передать детям как первое собственное жилье.

Еще несколько слов об окупаемости

Есть простой способ рассчитать инвестиционную привлекательность недвижимости – это так называемый коэффициент “цена/рента”. Это соотношение цены квартиры к сумме годовой аренды без учета любых расходов. Итоговая сумма — то количество лет, за которые в идеале окупится жилье. В нашем случае (6 миллионов – стоимость квартиры, 35 тысяч ежемесячно – стоимость аренды, 420 тысяч – прибыль в год) – это 14,2.

Аналитики говорят следующее: если коэффициент составляет от 1 до 15, то цены на недвижимость привлекательны, и человеку выгоднее купить квартиру, нежели снимать ее. От 16 до 20 – скорее, покупать. От 21 и выше – цены завышены, жилье лучше арендовать, чем покупать.

Разумеется, более точные результаты будут, если при расчетах учесть расходы (налоги, ремонт и так далее). Предположим, в год вы потратите на это 100 тысяч рублей. Соответственно, делим 6 миллионов на 320 тысяч (420 тысяч минус 100 тысяч), получаем 18,75. То есть полностью квартира окупится через почти 19 лет. Чтобы высчитать чистую годовую доходность жилья, надо 320 тысяч разделить на 6 миллионов и умножить на 100%. Итого – 5,3%.

Время покупать и время продавать

Так стоит ли покупать жилье сейчас? Казалось бы, для этого постепенно складываются все условия. Во-первых, банки постепенно снижают ставки по жилищным кредитам, и министр строительства Михаил Мень выразил мнение, что к концу года они могут опуститься ниже 10%.

Во-вторых, в определенных сегментах квартиры (пока!) постепенно дешевеют, или, по крайней мере, не дорожают. Например, по данным группы “Миэль”, стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась в среднем на 1,6%. Однако же в текущем году некоторые эксперты прогнозируют увеличение цен на жилые квадратные метры порядка 5-7%.

В-третьих, в январе значительно вырос спрос на съемные квартиры (на 31% в сравнении с декабрем минувшего года), при некотором спаде предложения, то есть аренда снова становится востребованной.

Однако же власти Москвы оценивают перспективы осторожно – так, в прогнозе социально-экономического развития города указывается, что в 2017–2019 годах они ожидают спада частных инвестиций в строительство.

Связано это с тем, о чем говорилось выше – в ближайшее время инвестиции в недвижимость значительного дохода не принесут, ни при перепродаже, ни при сдаче в аренду. Поэтому, говорят специалисты, если вопрос о покупке жилья назрел – купить его стоит. Для себя, для детей, для долгосрочных перспектив.

Высокая конкуренция (особенно в Новой Москве и Подмосковье) заставляет застройщиков предлагать новые проекты по демпинговым ценам. Скажем, в пределах МКАД можно взять квартиру в строящихся домах за 3–4 миллиона рублей. Причем эти дома находятся у будущих станций метро. А, как известно, самые востребованные помещения – в шаговой доступности от метро, поэтому такой вариант будет идеален для дальнейшей сдачи в аренду.

К тому же девелоперы, чтобы “расшевелить” замерший рынок, предлагают разные скидки, акции, бонусы, которые могут вас заинтересовать (от бесплатной отделки до карт лояльности, от лотереи до абонементов на стадион или в кино).

Если же вопрос с покупкой недвижимости остро не стоит, то можно подождать — например, обещанных однозначных цифр по ставкам. Однако стоит постоянно держать руку на пульсе и не пропустить прогнозируемого начала роста цен.

Также важно помнить, что в условиях сложной экономической ситуации надо особенно тщательно выбирать застройщика при покупке квартиры в новостройках. Возможно, стоит даже приобрести жилье в доме, который находится на последних стадиях строительства — да, это будет дороже, чем на этапе котлована, но уменьшит риски недостроя.

А когда лучше продавать квартиру? Покупки недвижимости активизируются с улучшением общей экономической ситуации — у населения появляются свободные деньги, люди задумываются о приобретении собственного жилья. Как уже сказано выше, эксперты советуют выходить из сделки с недвижимостью лет через 5–7.

Министерства труда и экономики прогнозируют, что с этого года начнется рост реальных доходов населения — примерно на 1,5-2% в год. Если прогноз окажется верен, а застройщики продолжат сокращать предложение, то в течение ближайших лет рынок может обрести баланс спроса и предложения, при котором возможен оптимальных доход от инвестиций в недвижимость.

Примеры выгодных инвестиций, рекомендации по выбору класса недвижимости и способы сделать квартиру более привлекательной для арендаторов и покупателей – во второй части статьи.. Продолжение следует