В первой части статьи мы говорили о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость, подсчитывали окупаемость квартиры и выясняли, когда выгодно покупать и продавать жилые площади.

В этой части – рассматриваем конкретные примеры аренды и перепродажи квартир, выводим правила хоумстейджинга и даем советы, как обезопасить свои вложения от возможных рисков.

Что делать с квартирой?

Допустим, вы готовы вкладывать в недвижимость и определились с покупкой. Или получили квартиру по наследству. Как лучше распорядиться жильем? О том, как заработать на пенсию с помощью недвижимости, мы писали в этой статье «Как заработать достойную прибавку к пенсии с помощью недвижимости«. Еще раз пройдемся по пунктам, связанным с арендой и перепродажей квартиры.

Аренда

 

Самые популярные виды аренды – это сдача жилья помесячно и посуточно. Таких видов, как почасовая сдача, сдача под хостел, сейчас касаться не будем – это очень специфичные и трудоемкие варианты, которые подходят далеко не всем.

Плюсы помесячной аренды:

  • минимум действий. Если повезет с арендаторами (люди честные, аккуратные и хотят снять квартиру надолго), то все, что вам нужно будет сделать – один раз подписать с ними договор и раз в месяц забирать оплату за проживание. Ну и оплачивать налоги, конечно.

Минусы помесячной аренды:

  • небольшой доход. Тут важно придерживаться золотого правила – платежи по кредиту на покупку жилья, которое будет сдаваться в аренду, не должны превышать ежемесячную плату за саму аренду. Оптимальный вариант здесь – это сдавать квартиру, которую вы получили по наследству, то есть вам не нужно выплачивать за нее кредит.

Плюсы посуточной аренды:

  • Уровень дохода выше, чем в случае с помесячной сдачей.

Минусы посуточной аренды:

  • Необходимость почти ежедневно показывать квартиру, заселять и выселять квартирантов, проводить уборку, менять белье. Риск порчи имущества выше, чем в случае помесячной аренды.

И в том, и в другом случае вам придется искать и выбирать арендаторов, следить за состоянием квартиры, регулярно делать ремонт, чтобы жилье соответствовало уровню. Всегда есть риск порчи имущества. Арендаторы могут просрочить оплату, могут съехать без предупреждения раньше срока, а то и вовсе пропасть, не заплатив за проживание. Могут быть конфликты с соседями, недовольными большим потоком неизвестных людей.

Разберем аренду на конкретном примере. Одними из самых выгодных для инвестирования считаются однокомнатные квартиры площадью от 30 до 40 квадратных метров. Суть в том, что такую квартиру можно «распилить» – сделать из нее две маленькие студии и сдавать не одно жилье, а два. Разумеется, сперва придется вложить средства в ремонт и перепланировку – какие-то стены убрать, какие-то, наоборот, поставить. Сделать дополнительный санузел в соответствии со всеми правилами, выделить кухонную зону и так далее.

Предположим, квартира находится в Московской области и куплена за 2 миллиона рублей. В своем первоначальном виде ее можно сдать за 20 тысяч рублей, то есть за год получить 240 тысяч.

Посчитаем, за сколько лет окупится такая недвижимость. 2 миллиона разделим на 240 тысяч – получим 8,3 года. Теперь высчитаем чистую годовую доходность: 240 тысяч разделим на 2 миллиона и умножим на 100% – получим 12%. Неплохо, но мы не учли расходы на первоначальный ремонт, которые, для ровной суммы, примем за 100 тысяч рублей. Если считать вместе с ними, то доходность квартиры за первый год – 7%.

Теперь посчитаем, что даст разделение квартиры на две студии. Каждую из них можно сдать за 15 тысяч рублей, то есть ежемесячный доход составит не 20, а 30 тысяч. За год это будет 360 тысяч, то есть 18% годовых. Или, за вычетом ремонта, 13%. Без учета ремонта и других расходов квартира окупится за 5,5 лет.

Что еще можно отметить в этом примере?

  • Перепланировка, на которую ушло 100 тысяч, окупится арендной платой менее чем за год.
  • Для раздела предпочтительнее однокомнатная квартира. Делать из «двушки» 3 студии не так выгодно, как две студии – из «однушки» (в соотношении «цена квартиры/доход от студии»). Можно из двухкомнатной квартиры сделать и 4–5 студий, но есть риск, что и квартирантам будет тесно, и соседи будут недовольны таким «общежитием».
  • При покупке квартиры нужно обратить внимание на планировку и представить, как жилье можно будет разделить на несколько частей.
  • Эксперты рекомендуют брать квартиры под аренду на первом этаже. У них есть один минус – меньшая востребованность, зато два плюса – во-первых, квартиры на первом этаже обычно  продаются немного дешевле, во-вторых, нет риска, что квартиранты затопят соседей снизу и вам придется возмещать убытки.

Вернемся к варианту, в котором квартира не покупалась, а была унаследована. Тут тоже есть важный момент – налог на наследство не взимается. Но если вы решите продать такое жилье менее чем через 3 года после того, как его получили, то придется заплатить налог на доход от его реализации. Поэтому, как рекомендовано выше, с продажей лучше повременить, а лишнюю площадь сдать в аренду.

Это хороший способ объединить выгоду от сдачи недвижимости с выгодой от вклада в банк. Арендные деньги кладутся в банк под проценты. Если каждый месяц вносить на счет по 20 тысяч рублей под 9% годовых в течение 15 лет, то в конце этого периода у вас будет 7,65 миллионов рублей. Ежемесячный процент, который будет набегать на эту сумму – примерно 57 тысяч рублей. А это неплохая прибавка к пенсии в 14,5 тысяч. К тому же квартиру можно продолжить сдавать в аренду или продать.

Продажа

Квартиру можно перепродать (опять же помним про налог от реализации квартиры – чтобы его не платить, недвижимость должна находиться в вашей собственности от 3 до 5 лет, в зависимости от того, как она приобретена). Вырученные деньги кладутся в банк (несколько банков, для защиты сбережений при отзыве лицензии) и вы живете на проценты, не затрудняя себя поиском арендаторов, ремонтом и так далее.

Если сдавать квартиру в аренду в течение 15 лет, как описывалось выше, то на счету будет более 7,5 миллионов рублей. Если затем продать жилье за 6 миллионов, то сумма возрастет до 13,5 миллионов – ежемесячные проценты на такую сумму будут уже более 100 тысяч рублей. Но не забудем – это идеальный вариант, когда не надо платить ипотеку, а все деньги, полученные от аренды, идут в банк.

Еще один вариант вклада в недвижимость – покупка квартиры на стадии «котлована» и дальнейшая ее перепродажа. За период строительства цена квадратного метра вырастает примерно на 30–35%. Деньги от реализации можно снова использовать для покупки жилья в новостройке и так далее по кругу. Естественно, при такой схеме нужно иметь изначальную сумму для приобретения первой квартиры или внесения первоначального вклада при ипотечном кредите. А также учитывать все риски, включая и те, что связаны с застройщиком (долгострой, банкротство и так далее).

Второй промежуточный вывод

Вне зависимости от того, будете вы сдавать квартиру в аренду или продавать ее, эксперты советуют провести так называемый «хоумстейджинг» (от английского Home staging – «постановка дома»). Кстати, за рубежом довольно популярен такой вид инвестиций в недвижимость – покупка дома/квартиры в очень плохом состоянии, естественно, по довольно низкой цене, затем приведение жилья в нормальный вид и продажа уже дороже.

Применительно к нашей стране хоумстейджинг не означает капитального ремонта – он вряд ли окупится. Задача «постановки» – ремонт косметический, в который будет вложено не слишком много денежных средств. Это не означает, что надо взять самые дешевые материалы. Это означает, что надо будет немного потрудиться над квартирой самим.

Правила хоумстейджинга, которые позволят дороже продать или сдать квартиру:

  1. Провести косметический ремонт, устранить все мелкие поломки.
  2. Убрать весь мусор и хлам (никаких складов ненужных вещей на балконе и так далее).
  3. Навести идеальный порядок, чтобы все блестело.
  4. Сделать правильную перестановку мебели, если необходимо.
  5. Обратить внимание на все мелкие детали – от освещения до запаха в квартире.
  6. Оценить состояние подъезда, при необходимости навести порядок и там.
  7. Сделать хорошие, качественные фотографии, которые будут сопровождать ваше объявление о продаже/сдаче.

Как первое впечатление о человеке формируется в первые несколько минут общения с ним, так и первое впечатление о квартире складывается в первые минуты осмотра. Как и многие другие факторы, на цену и ликвидность жилья влияет его внешний вид. При этом, в отличие от большинства других факторов, он полностью зависит от продавца. Поэтому есть смысл немного вложиться в облик недвижимости, чтобы она была более привлекательна для клиента.

В какой класс недвижимости вкладывать?

Какой класс недвижимости наиболее выгоден для денежных вложений? Эксперты предлагают обратить внимание в первую очередь на малокомнатные квартиры уровня “эконом” и “комфорт”, обязательно с хорошей транспортной доступностью. Это жилье с высокой ликвидностью, то есть пользуется достаточным спросом и может быть быстро реализовано по хорошей стоимости. Хорошо оно и в качестве недвижимости под аренду.

Тем, кто обладает существенными средствами и хочет сохранить и преумножить их в долгосрочной перспективе, рекомендуют присмотреться к премиум-классу. Например, элитные малоквартирные дома в престижном районе столицы всегда будут в цене и могут через какое–то время принести неплохую прибыль.

Если в среднем при покупке квартиры на стадии котлована и дальнейшей перепродаже выигрывается около 30–35%, то в сегменте бизнес-класса доходность в таком случае может составить до 50–60% (без учета налога на прибыль и инфляции).

Что касается аренды, то сдача квартиры комфорт-класса (площадь – 40–45 квадратных метров) ориентировочно даст доходность около 6–8%. Доходность от аренды квартиры бизнес-класса (площадь – 70–90 квадратных метров) будет меньше – 4–5%. Премиум-класс принесет примерно тот же доход – 4,5–5%.

Некоторые эксперты предлагают рассмотреть в качестве долговременного вложения загородную недвижимость класса “бизнес” и “элит” в Московском регионе. За последние 20 лет она подорожала примерно в 17-18 раз. Вот какие цифры приводит компания “Миэль-Загородная недвижимость”: в 1997 году сотка на участке в Одинцовском районе стоила 3 тысячи долларов, а в 2016-м этот же участок был продан по цене 52 тысячи долларов за сотку. С поправкой на курсовую разницу и получается рост в среднем в 18 раз. И тенденция, по мнению специалистов, будет сохраняться, то есть за ближайшие 20 лет стоимость загородной недвижимости может подняться в те же 18-20 раз.

Резюме

Итак, инвестировать или не инвестировать? Все зависит от конкретных обстоятельств. Да, в нынешних условиях число частных инвестиционных покупок значительно сократилось. Но если вы всерьез задумались о том, чтобы сохранить сбережения с помощью недвижимости или получили квартиру в наследство, помните следующее. Любые инвестиции, в том числе и в недвижимость, сопряжены с определенными рисками. Тем более при экономическом спаде. Но придерживаясь определенных простых правил, можно обезопасить свои вложения.

  1. Прежде всего, необходимы большие знания о рынке недвижимости – чтобы уметь верно оценивать перспективу проектов и возможные риски.
  2. Прежде чем брать жилье, нужно четко определиться с бюджетом и способом оплаты. Для правильных инвестиций требуется наличие первоначального капитала.
  3. Следующий шаг – определиться с местом и конкретным объектом. Очень важно знать его специфику, сильные и слабые стороны.
  4. На основании шага 3 можно рассчитать доходность и выбрать стратегию (в данном случае – перепродажа или сдача в аренду). Важно четко понимать, к какой цели вы стремитесь и что рассчитываете получить в итоге.
  5. Если вы рассчитываете выйти из инвестиций в наличные деньги, а не оставить квартиру себе или детям, нужно определиться и со сроками, чтобы вовремя продать объект после достижения инвестиционных целей.
  6. И обязательно принимать во внимание форс-мажор. Нужно помнить, что обстоятельства могут круто измениться в любой момент. Не стоит вкладывать в недвижимость последнее, что есть. Всегда лучше иметь соломку на случай падения.