Официальные условия для признания “пострадавшими покупателями строящегося жилья”.

Фактически, обманутый дольщик — это каждый человек, в отношении которого застройщик не выполнил свои обязательства по строительству и передаче в указанный срок объекта недвижимости. Но это определение в широком смысле. Официальная же формулировка, кого можно отнести к “пострадавшим покупателям строящегося жилья”, или, проще говоря, “обманутым дольщикам”, дана в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 года.

Это позволяет избежать разночтений и более точно, без завышений и занижений, определить количество людей, которые подпадают под эту категорию. Кроме того, Приказ вводит и понятие реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Очень важный момент — в реестр включаются только те, кто приобрел жилье в рамках федерального закона № 214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Это означает, что застройщик привлекал средства таких граждан в рамках жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов; на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также путем выпуска жилищных сертификатов.

Сделано это для того, чтобы не поощрять “серые” схемы приобретения жилья — дольщики должны понимать, что их признают пострадавшими только если они осуществляли сделку по букве закона.

Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”

Стоит отметить, что на данный момент включение в реестр носит учётный характер.

Ниже упрощенный список из девяти критериев, по которым определяются “обманутые дольщики”. Если имеет место хотя бы один из них, гражданин, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, считается пострадавшим и может подать заявление на включение ее в реестр.

  1. Прекращение или приостановка строительства на срок более девяти месяцев на основании решения исполнительного органа власти.
  2. Приостановка строительства по решению органов исполнительной власти; при этом очевидно, что объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  3. Просрочка исполнения обязательств более чем на девять месяцев, включая незаключенные договоры или недействительные сделки, если дольщик исполнил или исполняет свои по ним обязательства.
  4. Несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, подтвержденное заключением уполномоченных органов и препятствующее вводу дома в эксплуатацию до оговоренного в договоре срока передачи.
  5. Прекращение у застройщика права владения и пользования земельным участком; при этом очевидно, что в результате этого объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  6. Признание дольщика потерпевшим в рамках уголовного дела по факту нарушения его прав застройщиком.
  7. Вступление в силу приговора суда, который устанавливает вину застройщика по уголовному делу о двойных продажах и признает дольщика потерпевшим.
  8. Установленный судом факт двойных продаж, если двойные договоры не расторгнуты или не признаны судом недействительными, и обязательства застройщика не исполнены.
  9. Ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства застройщика.

Формирует и ведет реестр уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома. Например, в Московской области это Министерство строительного комплекса области, в Санкт-Петербурге — Управление контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству.

Как попасть в реестр

Чтобы вас включили в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, нужно представить в соответствующий орган следующие документы:

  1. Само заявление (по форме, приложенной к приказу № 403).
  2. Копия документа, удостоверяющего личность;
  3. Копии договора/других документов, подтверждающих участие в долевом строительстве;
  4. Копии документов, которые подтверждают внесение вами денежных средств для строительства многоквартирного дома;
  5. Вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику приговор суда по уголовному делу, в рамках которого вы признаны потерпевшим (копии, заверенные судом) или, если имеется, постановление дознавателя, следователя или суда о признании вас потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;
  6. Копии документов о том, что застройщик, которое привлекало денежные средства, возместил вам сумму затрат в соответствии с действующим законодательством РФ и определенной ценой сделки (при наличии);
  7. Вступившее в законную силу решение суда о признании ваших требований о передаче жилых помещений или денежном возмещении в связи с процедурой банкротства/ликвидацией застройщика (при наличии).

Еще один важный пункт: на данный момент Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект приказа, в котором указаны новые критерии признания покупателей жилья обманутыми дольщиками. Документ еще не был принят и находится на этапе общественных обсуждений и независимой антикоррупционной экспертизы. С его текстом можно ознакомиться здесь.