Что должно быть прописано в ДДУ и что делать, если застройщик изменил характеристики дома или квартиры.

Договор участия в долевом строительстве, или ДДУ — это главный документ, который оговаривает обязательства обеих сторон долевого строительства, застройщика и дольщика. Поправки в ФЗ-214, которые вступили в силу в этом году, коснулись и правил его составления. Мы расскажем, какие пункты теперь должен содержать ДДУ и что делать, если застройщик серьезно изменил обещанные характеристики дома или квартиры.

Что касается квартиры

Пункты о квартире, которые обязательно должны быть указаны в ДДУ, прописаны в пункте 4 статьи 4 закона о долевом строительстве. Это:

  • определение конкретного объекта долевого строительства, включая его план в графической форме (схема или чертеж), где указано расположение частей этого объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд,балконов, террас) по отношению друг к другу,
  • количество и площадь этих частей,
  • расположение объекта на этаже,
  • срок передачи объекта дольщику,
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Какие-либо другие условия указываются в ДДУ по желанию сторон. При этом все такие пункты становятся обязательными для обеих сторон, если только договор не предусматривает иного.

Что касается дома

В той же четвертой статье прописаны и обязательные для указания пункты, которые описывают дом в целом. Это:

  • вид, назначение объекта, этажность и общая площадь дома,
  • материал наружных стен и поэтажных перекрытий,
  • класс энергоэффективности,
  • класс сейсмостойкости.

Перечислять объекты имущества общего пользования в ДДУ застройщик не обязан — все это указывается в проектной документации, которая теперь обязательно прикладывается к договору. А в декларации, как того требуют последние поправки в закон, содержится подробная информация обо всех местах общего пользования, их размерах и характеристиках.

Общая социальная инфраструктура

Изменения в законодательстве позволяют застройщику использовать средства дольщиков не только на строительство домов, но и объектов социальной инфраструктуры — школ, больниц, детских садов. Но только в двух случаях — если эти объекты будут принадлежать дольщикам или же будут переданы государству на безвозмездной основе.

В первом случае застройщик заключает с дольщиками соглашение, которое является частью ДДУ, и в котором указывается конфигурация объекта. Во втором случае соцобъекты прописываются в договоре долевого участия только если те встроены в дом или пристроены к нему.

Но тут стоит помнить, что вместе с таким объектом дольщики получают и обязанности по его содержанию. А это означает дополнительные финансовые затраты. Поэтому еще до заключения договора следует уточнить у девелопера, предполагается ли строительство какой-то социальной инфраструктуры, кто будет ее финансировать и будет ли она передана в собственность государства/муниципалитета или окажется во владении собственников дома.

Иная информация

Кроме того, в ДДУ обязательно должны быть указаны цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Все условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора.

Если в ДДУ не указаны какие-либо из обязательных пунктов, то такой договор считается незаключенным.

Проектная декларация и другая документация

Поправки в закон о долевом строительстве обязывают застройщика публиковать значительно больше информации о себе и о новостройке (жилом комплексе), чем раньше. Это дает потенциальному покупателю возможность подробно ознакомиться с проектом, его документацией, объектами, которые построила эта компания за последние 3 года, увидеть фотографии со стройки, а также изучить шаблон ДДУ, предлагаемый девелопером.

В расширенной проектной декларации указываются элементы благоустройства территории, основные характеристики объекта, состав общего имущества, перечень помещений, технологического и инженерного оборудования.

Но это не означает, что дом будет именно таким, как прописано на сайте застройщика. Строитель имеет право изменять проектную декларацию. Например, заменить остекленные лоджии закрытыми балконами. Предполагается, что застройщик должен согласовывать изменения с дольщиками, но это происходит не всегда. Дольщик же, в свою очередь, может потребовать компенсации или расторжения ДДУ, если сочтет такие изменения существенными.

Стоит отметить, что внесение правок в декларацию — процесс довольно долгий и сложный. Требуется заново пройти все этапы согласования — экспертизу, утверждение Росреестра, получение заключения о соответствии. К тому же в декларации обязательно должно указываться, что в нее были внесены изменения.

Доказательство в суде

Как сказано выше, застройщики не всегда согласовывают с дольщиками изменения в проекте. И если вы получили объект, который отличается по характеристикам от заявленных в ДДУ, то имеете право потребовать либо снижения цены за квартиру, либо денежную компенсацию, либо исправления недостатков (если это возможно). Но для этого нужно будет доказать в суде, что объект стал существенно хуже. Кстати, речь идет не только об изменении характеристик квартиры, но и всего дома с помещениями общего пользования.

Еще один вариант защиты своих прав — обращение в Федеральную антимонопольную службу. Если застройщик внес изменения в проектную декларацию и не согласовал их с дольщиками, можно подать в ФАС заявление о введение в заблуждение.

Условия диктует рынок

Надо отметить, что сейчас застройщику невыгодно нарушать свои обязательства перед гражданами. И дело не только в поправках в закон, но и в общей ситуации на рынке недвижимости. Прежде за время строительства дома стоимость квартиры возрастала в среднем на 30%, а цены на недвижимость неуклонно повышались. Так что дольщики, получившие квартиру с недостатками, зачастую смирялись с тем, что есть. Ведь при расторжении договора они получили бы только те деньги, которые внесли на ранней стадии строительства. И их могло просто не хватить на новую квартиру. По крайней мере, на аналогичную квартиру.

Сейчас ситуация иная. Стоимость жилья за время строительства возрастает примерно на 10%, на рынок выходит все больше разнообразных и доступных проектов. Так что дольщик вполне может забрать свои деньги за “ухудшенную” квартиру и присмотреть новый вариант у другого застройщика. Поэтому строительным компаниям нет расчета экономить на материалах или площади жилья, рискуя потерять покупателя.