В конце октября президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку проработать вопрос перехода от долевого строительства к проектному финансированию с привлечением банков.

Сам механизм долевого строительства подразумевает риски. И все меры для защиты дольщиков, которые принимает государство, эти риски не снимают, – поясняет поставленную задачу глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, который сейчас возглавляет рабочую группу Госдумы по защите прав дольщиков. – За годы существования “долевки” в этой сфере образовался целый клубок проблем. И потому назрела необходимость в переходе к проектному финансированию.

Но что именно представляет собой проектное финансирование и что оно будет означать для строительного рынка?

Что такое проектное финансирование

Проектное финансирование предполагает, что застройщик будет привлекать на строительство денежные средства от банка-инвестора. А инвестор имеет право контролировать расход предоставленных финансов, таким образом снижая риск их нецелевого использования и появления долгостроев. Кроме того, перед выдачей кредита банк тщательно изучает застройщика и его экономические показатели. Все это позволит очистить рынок от компаний-мошенников и девелоперов с финансовыми проблемами.

Для застройщиков такая схема означает гарантированное финансирование, а также дополнительный внешний контроль рисков, но вместе с тем еще большую, чем сейчас, зависимость от банков, жесткие требования к документации и, конечно, необходимость выплачивать проценты по кредиту. В то время как деньги дольщиков, по сути, это беспроцентное кредитование для девелопера.

Однако полное проектное финансирование исключит строительство по договорам ДДУ. Исчезновение механизма долевого участия будет означать, что у застройщика останутся только два канала финансирования – собственные средства и займы у банка. Причем кредиты станут привлекать практически все строительные компании.

Для покупателей недвижимости проектное финансирование не принесет каких-то дополнительных сложностей, скажем, при оформлении документов или выдаче ипотечных займов – эта схема затрагивает только взаимоотношения застройщика и кредитной организации.

Но при проектном финансировании на рынке реализовываться будут только уже готовые, введенные в эксплуатацию новостройки. А это, с одной стороны, означает полное отсутствие рисков недостроя, с другой – более высокие цены, нежели при покупке квартиры в еще не сданной новостройке.

По мнению застройщиков, удорожание при переходе на проектное финансирование неизбежно, по целому ряду причин. Это и степень готовности жилья, и неизбежное сокращение числа застройщиков (что приведет к снижению конкуренции и дополнительной монополизации рынка), и учет процентов по выданному банком кредиту, которые тоже будут включаться в стоимость квартиры. Рост цен составит минимум 12-15%, предрекают девелоперы.

Дело будущего

Но это – оценки ситуации с учетом нынешних реалий. Сегодня переход к полному проектному финансированию строительства едва ли возможен, полагают специалисты. Одна из причин – как раз-таки высокая цена жилья, построенного по такой схеме. Ставки по кредитам, как и риски, связанные с неблагоприятными изменениями экономической ситуации, сейчас высоки, а это значит, что стоимость недвижимости никак не будет низкой.

Кроме того, к сопровождению строительного сектора готовы далеко не все банки. Да и сами банки, в свете многочисленных отзывов лицензий и проблем, которые затронули даже крупных игроков, пока не могут стать гарантом беспроблемного строительства.

Однако со временем, при стабилизации экономики и устойчивом снижении инфляции, переход на проектное финансирование возможен, и в таких условиях этот механизм действительно способен минимизировать риски отрасли.

Именно поэтому речь и не идет о немедленном отказе от долевого строительства. Об этом говорил и сам президент РФ, и министр Михаил Мень, и Николай Николаев. “Нужно очень четко расписать план постепенного перехода, чтобы понять, сколько для этого потребуется времени”, – пояснил глава рабочей группы по защите прав дольщиков. Но при этом подчеркнул, что дата такого перехода не может быть отнесена к какому-то неопределенному моменту в будущем, то есть должны быть озвучены конкретные временные рамки. Пока речь идет о сроках в 3-5 лет.