В начале октября премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о создании фонда защиты прав дольщиков, который начал работать с 25 октября в качестве публично-правовой компании.
“Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства” — это новый механизм, цель которого — защитить интересы дольщиков, если у их застройщика возникнут проблемы, и он не сможет завершить строительство дома. Фонд поможет достроить объект или возместит людям вложенные деньги.
Средства для этого Фонд будет получать от застройщиков — теперь каждая строительная компания в каждом регионе страны при заключении ДДУ должна перечислять на счет Фонда обязательный взнос. Собранные деньги и составят компенсационный фонд для помощи пострадавшим дольщикам.
Размер взноса одинаков для всех застройщиков и всех объектов — 1,2% от цены каждого договора, однако его величина может изменяться раз в год. Такие изменения должны будут прописываться в федеральном законе.
Сейчас идет переходный период, в 2018-м году размер взноса будет пересматриваться — и либо останется прежним, 1,2%, либо будет изменен в большую или меньшую сторону.
Взнос в Фонд застройщик должен перечислять не менее чем за три дня до подачи ДДУ на регистрацию в Росреестр. Причем деньги переводятся на номинальный счет Фонда. Росреестр, проверяя весь переданный пакет документов, теперь будет запрашивать и сведения об уплате взноса. И зарегистрирует договор только в случае положительного ответа. И только после того как Росреестр сообщит в Фонд, что регистрация ДДУ состоялась, средства (в течение трех дней) будут перечислены собственно на счет компенсационного фонда.
Таким образом, застройщик платит в Фонд еще до того, как получил деньги от дольщика, поскольку дольщик вносит оплату по ДДУ только после регистрации договора в Росреестре.
Как будет работать компенсационный фонд при появлении проблемных объектов
Что будет, если застройщик обанкротится и не сможет достроить дом? Закон предусматривает, что принимать решение о судьбе объекта — привлекать ли нового застройщика к строительству или получить денежное возмещение — имеет право общее собрание участников долевого строительства.
В первом случае Фонд будет финансировать достройку из аккумулированных средств. Если необходимая для завершения строительства сумма составит не более 500 миллионов рублей, то решение о направлении нужной суммы будет принимать правление Фонда. Если более 500 миллионов, то решение останется уже за наблюдательным советом Фонда.
При принятии решения о достройке будут учитываться такие факторы как степень готовности дома, размер финансирования, время, которое потребуется на завершение строительства, число ДДУ, а также количество жилых и нежилых помещений, не обремененных правами третьих лиц.
Если возведение дома окажется нецелесообразным — например, в том случае, когда у застройщика возникли проблемы на очень раннем этапе строительства, дольщикам вернут вложенные деньги, опять-таки из средств Фонда. Делаться это будет через специальные банки-агенты, которые будут выбираться по ряду критериев, для обеспечения их надежности. О начале и правилах выплат граждан будет информировать сам Фонд защиты дольщиков.
Степень защиты
Компенсационный фонд пришел на смену обществам взаимного страхования застройщиков и системе страхования ответственности у частных страховых компаний, которые не смогли решить проблему долгостроев. Возможные подводные камни в его работе может показать только время. Пока же у экспертов и участников рынка вызывают вопросы несколько пунктов.
1. Денежная компенсация будет выплачиваться дольщикам не исходя из конкретной оплаченной ими суммы, а исходя из рыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. Будет ли учитываться при этом класс дома, степень готовности, расположение и иные факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, пока не ясно.
2. Компенсация полагается только за 120 квадратных метров приобретенного жилья. Все, что превышает эту площадь, оплачиваться не будет, то есть, например, покупатели дорогих квартир бизнес- или элит-класса (где средняя площадь квартиры больше заявленных 120 “квадратов”) будут защищены Фондом в меньшей степени и не смогут получить всех вложенных денег. При этом застройщик выплачивает в Фонд 1,2% от фактической стоимости ДДУ, а не от стоимости 120 квадратных метров.
3. Фонд защитит только тех дольщиков, которые приобретают жилье по ДДУ. Все другие схемы покупки квартир под его действие не подпадают.
Несмотря на все эти пункты, сейчас Фонд защиты дольщиков выглядит более эффективным, нежели страхование ответственности застройщиков у частных страховых компаний. Фонд создан государством, и схема его работы более прозрачна, что дает дольщикам больше гарантий как на достройку проблемного дома, так и на получение компенсации, если строительство невозможно.
Официальный сайт Фонда — фонд214.рф. Здесь можно подробнее узнать о структуре компании, ее деятельности, органах управления, узнать, как рассчитываются взносы и получить ответы на все вопросы, связанные с работой Фонда.
