Купить и заработать: шесть сегментов для инвестиций в недвижимость

Покупка недвижимости в инвестиционных целях по-прежнему вызывает интерес. Но в сторону какой именно недвижимости смотреть? Об этом рассказывает эксперт компании «НДВ Девелопмент».


Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент».Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент».

 

 

 


Первый вариант: жилье на котловане

Покупка квартиры в новостройке с дальнейшей перепродажей по-прежнему остается наиболее выгодным вложением. Несмотря на пандемию, первичный рынок столичного региона продолжает расти как в стандарт-классе, так и в бизнесклассе. Люди покупают на котловане и продают уже после ввода в эксплуатацию. Так, если дом строится два года, цена на старте будет ниже на 25%, чем цена на финише. По итогу доходность составит около 12% годовых. Очень хорошее вложение денег.

 

Второй вариант: street retail

Покупка торгового помещения формата street retail с продуктовым арендатором – второй наиболее выгодный сегмент, бизнес не закроется даже в чрезвычайных ситуациях. Стабильный доход – в районе 9-11% годовых. Но в торговой недвижимости высокий порог входа – даже небольшое помещение обойдется в 20-30 млн руб., что под силу не каждому частному инвестору. При этом данный сегмент требует постоянного контроля со стороны владельца по поддержанию коммуникаций, конструкций и внешнего вида здания в хорошем состоянии.

Третий вариант: сервисные апартаменты

Покупка сервисных апартаментов – отличное перспективное направление. За счет запрета размещения хостелов в многоквартирных домах сейчас высоким спросом пользуются сервисные апартаменты, которые представляют из себя мини-гостиницы. Любой частный инвестор может приобрести один-два-три апартамента, и получать с них 8-9% годовых. Все заботы по сдаче апартаментов в аренду берет на себя управляющая компания. Однако для российского рынка данный бизнес еще совсем молодой. Поэтому высоки риски столкнуться с непрофессиональным управлением.

Четвертый вариант: офис под аренду 

Покупка офиса с целью сдачи в аренду – неоднозначное вложение. С одной стороны, доходность выше, чем при сдаче квартиры. Например, за 7-8 млн рублей можно купить квартиру и сдавать ее за 40 тыс. руб. ежемесячно. И за 7 млн руб. можно купить офис площадью 40 кв.м, и сдать его за 80 тыс. рублей в месяц. Однако, как показала ситуация с карантином, при любом форс-мажоре офис окажется без арендаторов и соответственно дохода. Тем более многие компании перешли в сегмент коворкингов, либо перевели сотрудников на удаленный режим работы.

Пятый вариант: квартира для сдачи

Покупка квартир с целью сдачи в наем – самый понятный продукт для непрофессионального инвестора. Низкий порог входа. Как уже говорилось, за 7-8 млн руб. можно приобрести квартиру и сдавать ее за 40 тыс. ежемесячно. К тому же в сложной жизненной ситуации, допустим, при разводе, можно пожить самому. Однако окупаемость при таком инвестировании низкая – 10-15 лет. Если же квартира приобретается в ипотеку, учитывая инфляцию, доходность получается совсем околонулевой. Таким образом, покупка квартиры с целью сдачи в аренду – инструмент не для приумножения вложений, а сохранения.

Шестой вариант: машиноместо под сдачу

Покупка машиномест с целью сдачи – самый не интересный сегмент для инвестиций. Все дело в высокой стоимости, которая влияет впоследствии и на арендную ставку. Например, для многоуровневых наземных парковок нормальными арендными ставками считаются – 3-5 тыс. руб. в месяц, для подземных паркингов – 8-10 тыс. руб. в месяц. Большинство людей, арендующих машиноместа, даже психологически не готовы платить такие деньги. Поэтому собственнику машиноместа будет сложно сдать его в аренду. Даже если это получится, в лучшем случае при арендной ставке в 8 тыс. руб. в месяц и цене покупки в 1,5 млн руб., окупаемость машиноместа составит 15,5 лет. Но зачастую этот срок достигает и 17-25 лет.