Новостройки, дружелюбные к инвестору: что купить, чтобы заработать

Современному инвестору в новостройки приходится не сладко. Уже мало вовремя «отловить» новинки рынка, когда те только-только выходят в продажу: стартовые цены могут быть не такими уж низкими. Сравнение цен с ближайшими проектами-конкурентами тоже не всегда помогут ориентироваться. Приходится от количественных критериев переходить на качественные, в  которых сориентироваться намного сложнее.  Но при желании можно. Впрочем, начинать нужно все же с изучения самых свежих рыночных предложений. Попробуем на примере новинок рынка III квартала 2019 года подобрать самые инвестиционно-привлекательные варианты.

Среди новостроек, вышедших на рынок недвижимости Москвы в  III квартале 2019 года, превалировали проекты комфорт-класса (12 комплексов квартир и апартаментов). Расценки почти во всех этих объектах были сопоставимы со средними по сегменту. При этом к концу сентября, как напоминают в агентстве недвижимость «Метриум», средний «квадрат» в новостройках массового сегмента подорожал до 173 тыс. руб.

Заметно ниже этого уровня оказались лишь две новинки.

  • Первая – это корпус с апартаментами, который появился в ЖК «Мир Митино».  Сама новостройка, которая возводится на северо-западе Москвы в одноименном районе,  на рынке с 2016 года, однако ранее в ней предлагались лишь квартиры.  В средняя цена в новом корпусе – 123 тыс. руб./кв.м.
  • Вторая новинка  с относительным ценником ниже рынка – ЖК Stellar City, который строится на западе Москве неподалеку от Сколкова. В ней средний ценник находится на уровне 127 тыс. руб./кв.м.

В остальных новостройках комфорт-класса  разброс средних цен от 162 до 264 тыс. руб./кв.м (преимущественно в диапазоне 170-190 тыс. руб./кв.м).

 

Столичные новинки рынка III квартала 2019 года

Название новостройки / тип строящейся  недвижимости Застройщик или девелопер Округ, район Min площадь, кв.м Min cтоимость лота, млн руб.

Комфорт-класс

«16 Уровень» / апартаменты “Алтай» ЮВАО, Марьино 16 2,7
«My Space на Фрезерной» / квартиры MySpace Development ЮВАО, Нижегородский 12 3,1
«My Space на Дегунинской» / квартиры MySpace Development САО, Западное Дегунино 11 3,2
Stellar City / квартиры Tashir ЗАО, Можайский 31 3,9
«Парковая Апартаменты» / апартаменты «Негреско» ВАО, Восточное Измайлово 25 4
«Тринити» / квартиры «Гранель» САО, Западное Дегунино 22 4,4
«Ильменский, 17Й / квартиры ПИК САО, Западное Дегунино 20 4,4
«Мир Митино» / апартаменты УК «Развитие» СЗАО, Митино 34 4,5
ALIA / квартиры ASTERUS СЗАО, Покровское-Стрешнево 24,46 4,8
«Измайловский проезд, 22-1» / квартиры ЖСК «Измайловский проезд 22-1» ВАО, Измайлово 40 6,8
«Большая Семерка» / квартиры «Бэсткон» ВАО, Богородское 40 7
«Бульвар Матроса Железняка, 11» / квартиры ЖСК «Бульвар Матроса Железняка 11» САО, Коптево 58 9,8

Бизнес-класс

Din Haus / апартаменты ООО «НМ-10» САО, Савеловский 29 7,1
«Now. Квартал на набережной» / квартиры Tekta Group ЮАО, Даниловский 34 7,2
West Garden  / квартиры «Интеко» ЗАО, Раменки 27 7,8
«Счастье на Ломоносовском» / квартиры ГК «Эталон» ЗАО, Раменки 69 21,4

Премиум-класс

«Titul на Серебрянической» / квартиры и апартаменты «Центр-Инвест» ЦАО, Таганский 50 24,6

 

Интересно, что изо всех новинок эксперты агентства недвижимости «Метриум» предложили присмотреться лишь к двум в качестве инвестиционных: по одной из комфорт-класс и бизнес-класса.


Причем в первом случае что относительный средний ценник, что наименьшая цена за лот далеки от минимума с своем сегменте. А вот втором случае «квадрат», действительно, самый демократичный в своем класса. Хотя по общей стоимости лота среди новинок есть варианты и подешевле.


Что это за объекты и почему именно их выделили из общей массы?

Инвестиционный объект комфорт-класса –  жилой район ALIA

жилой район ALIA

  • Район: Покровское-Стрешнево
  • Min относительная цена: 154,9 тыс. руб./кв.м
  • Средний относительный ценник: 178 тыс. руб./кв.м
  • Min. стоимость: 4,8 млн руб. (за квартиру в 24,46 кв.м)
  • Срок сдачи: III квартал 2022 года

Будущий жилой район ALIA – масштабный проект комплексного освоения территории на берегу Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево. В его составе – разные по форме и этажности корпуса, спроектированных тем же архитектурным бюро, чьему авторству принадлежит башня «Бурдж-Халифа» (Дубай, ОАЭ).

ЦЕНОВОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО. Учитывая стартовые цены (154,9 тыс. руб./кв.м), на уровне локации ALIA предлагает покупателю более доступные расценки, ведь в среднем по району Покровское-Стрешнево массовые новостройки с квартирами стоят 190 тыс. руб./кв.м. Во столько же обходятся находящиеся в пределах МКАД проекты комфорт-класса в СЗАО.

ВРЕМЯ НА ДОРОГУ. Следующим преимуществом проекта можно назвать транспортную доступность. Жилой район возводится недалеко от новой станции метро «Спартак», до которой можно будет дойти за 10 минут, а до метро «Тушинская» – за 7 минут. К близлежащему Волоколамскому шоссе ведут несколько выездов, а дорога на машине до центра займет примерно 30 минут.

НОВАЯ ИНФРАСТРУКТУРА. Третий значимый плюс проекта – обеспеченность инфраструктурой. Район возводится с нуля, здесь будут построены два детских сада, две школы, в том числе первая в Москве школа при Московском физико-техническом институте (Физтехе), поликлиника и 60 различных точек инфраструктуры – кафе, магазины, службы быта и т.д. В составе проекта также появятся собственный спортивный комплекс площадью 30 тыс. кв.м с ледовыми аренами, фитнес-центром, бассейном, центрами художественной гимнастики и фехтования, а также бизнес-парк класса «А».

НОВИЧОК СО СТАЖЕМ. Девелопером проекта выступает компания ASTERUS, созданная в 2018 году инвестиционно-промышленной группой Vi Holding, которая существует уже 30 лет, владеет и управляет активами в различных отраслях, реализует инвестиционные девелоперские проекты, занимается развитием металлургических, энергетических промышленных комплексов, а также добычей и переработкой полезных ископаемых. ALIA –флагманский жилой проект компании.

ПРО КОНКУРЕНТОВ. Также инвестору следует иметь в виду, что уровень конкуренции в локации высокий. По соседству с ALIA реализуется большой проект «Город на реке Тушино – 2018». Застройщик и инвесторы этого проекта могут составить значимую конкуренцию покупателям квартир в ALIA.

Почему именно этот объект подходит для инвестиций и для каких?  

Жилой район ALIA хорошо подходит для инвестиций в арендное жилье. В квартале будет создан офисный парк класса «А», чьи резиденты сформируют спрос на качественное жилье в шаговой доступности. Рядом находятся две станции метро, которые также привлекут внимание арендаторов квартир. Поблизости расположен стадион «Открытие Арена», а по направлению Волоколамского шоссе в центр – дворец «Мегаспорт» и «ВТБ Арена». Соответственно, часть квартир в комплексе можно сдавать в краткосрочную аренду посетителям массовых спортивных и культурно-массовых мероприятий. Вместе с тем, перспектива роста цены до 195-200 тыс. рублей, а также большая линейка компактных квартир (от 23 кв. м) дает возможность заработать и на их перепродаже, так как объекты здесь будут востребованы семейными покупателями, привлеченными сюда хорошей экологией и богатой инфраструктурой.

 

Инвестиционный объект бизнес-класса – «Now. Квартал на набережной»

«Now. Квартал на набережной»

  • Район: Даниловский
  • Средний относительный ценник: 225 тыс. руб./кв.м
  • Min стоимость: 7,2 млн руб. (за квартиру в 38 кв.м)
  • Срок сдачи: IV квартал 2021 года

В бизнес-классе в III квартале вышло немного проектов. Как и в комфорт-классе, они отличались высоким для старта продаж уровнем цен. Однако с точки зрения концептуального разнообразия наметился прогресс, и именно фактор уникальности проекта может помочь инвестору заработать. Эксперты «Метриум» рекомендуют обратить внимание на жилой комплекс бизнес-класса «Now. Квартал на набережной».

ЦЕНОВОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО. Средний уровень цен в проекте составляет 225 тыс. рублей за кв.м. Это ниже, чем в среднем по бизнес-классу (242 тыс. рублей), а также заметно ниже, чем у конкурентов в Даниловском районе. Обычно новостройка бизнес-класса здесь обходится в 249 тыс. рублей за кв.м, а в ближайшем конкуренте (ЖК «Зиларт»), который отделен от «Now. Квартал на набережной» рекой, расценки достигают 275 тыс. рублей за кв.м.

ЗАСТРОЙЩИК С ИМЕНЕМ. Вторым значимым преимуществом можно назвать надежность застройщика. Над комплексом работает компания Tekta Group, которая существует на рынке более 20 лет и имеет портфель проектов общей площадью застройки 1,7 млн кв.м.

ЛОКАЦИОННЫЙ ПЛЮС. «Now. Квартал на набережной» удачно расположен. В шаговой доступности (10 минут) находится метро «Технопарк». Полуостров, на котором будет построен комплекс, свяжут с «континентальной» Москвой два новых автомобильных и один пешеходный мост. Дорога до центра занимает порядка 20 минут на автомобиле.

ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ОКРЕСТНОСТИ. Четвертое преимущество – необычные объекты развлекательной инфраструктуры. В шаговой доступности (порядка 20 минут) скоро начнет работу крупнейший в Европе диснейленд «Остров Мечты». К северу от комплекса находится спортивный квартал «Парк Легенд» с ледовым дворцом и другими подобными объектами. К западу – ЖК «Зиларт», на территории которого откроется филиал Эрмитажа, культурный центр и т.п. Сам квартал будет обеспечен школой и детским садом.

КОНКУРЕНТЫ НЕ ДРЕМЛЮТ. Сложным для инвестора станет вопрос конкуренции. Комплекс непосредственно соседствует с ЖК «Зиларт», а также в Даниловском районе есть еще несколько крупных проектов. Правда, необычная архитектурная концепция (нестандартная планировка квартала, а также собственная набережная) дают «Now. Квартал на набережной» определенные преимущества.

Почему именно этот объект подходит для инвестиций? 

«Now. Квартал на набережной» хорошо подойдет для инвестиций на ранней стадии строительства, так как у проекта есть потенциал роста цены на 20-25%, а мультиформатный подход в архитектуре (разноэтажные здания от 3 этажей, таунхаусы и т.п.) позволит привлечь самых разных покупателей. Расположенные поблизости развлекательные объекты заинтересуют туристов, что позволит сдавать жилье здесь на короткий срок, а большой бизнес-центр и технопарк в будущем создадут спрос на долгосрочный найм жилья.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

«Продажи в новых проектах сейчас начинаются с более высокого уровня цен, чем полгода и год назад. В такой ситуации инвесторы должны понимать, что объекты для приумножения капитала будет найти все сложнее, поэтому основной стратегией станет сохранение вложенных средств. С этой целью необходимо сосредоточиться на поиске таких комплексов, которые явно выигрывают у ближайших конкурентов по уровню качества. Впоследствии это позволит их выгодно сдавать в аренду, что одновременно даст возможность и сохранить, и приумножить капитал».