Счета-невидимки: где же купить новостройку по эскроу?

До 1 июля 2019 года принимать средства дольщиков на счета-эскроу или нет – дело для застройщиков сугубо добровольное. Тем не менее еще в конце прошлого лета – начале осени несколько столичных и подмосковных компаний заявили, что уже начинают работать по новым правилам. Дав им полгода на раскачу, портал МосДольщик.рф решил узнать во всех деталях, как же оформляются такие сделки, какие конкретно документы подписывают дольщики и о чем в них идет речь. И столкнулся с неожиданной проблемой. Оказалось, что большинство застройщиков, которые так громко обещали досрочно перейти на новые правила, этого так и не сделали, а их сотрудники, общающиеся с потенциальными клиентами, порой даже не в курсе, о чем вообще идет речь.

 

Не «Фонтан»

В первую очередь портал МосДольщик.рф решил пообщаться с ГК «Эталон», которая обещала начать работать через эскроу в своем ЖК «Серебряный фонтан» (см. иллюстрацию ниже) еще прошлой осенью. Это комплекс бизнес-класса, что строится между метро «Алексеевская» и парком Сокольники. Правда, чтобы попасть в парк, сначала требуется преодолеть железную дорогу Ярославского направления, но это, пожалуй, единственный минус локации. В остальном место привлекательное. Это экс-территория завода «Водоприбор», где обещают сохранить липовую аллею и несколько старинных зданий, датированных концом XIX века. А сам новый комплекс – это проект архитектурного бюро SPEECH, которое возглавляет небезызвестный Сергей Чобан.

ЖК "Серебряный фонтан" по эскроу пока не продается

Сейчас в продаже имеются три корпуса – 1, 2 и 4. Первый – это жилой дом, в котором представлены только квартиры. Во втором есть и квартиры и апартаменты, в четвертом – только апартаменты. Ценник на начало мая 2019 года: от 10,2 млн руб. за квартиры в 41-42 кв.м (это минимальные из имеющихся сейчас габаритов квартир) и от 8,4 млн руб. за апартаменты примерно той же площади (есть и дешевле, но они меньше по размеру).

Вот только никакими эскроу здесь пока и не пахнет. Как пояснили в офисе продаж, через счета-эскроу они начнут работать с корпуса номер 3, в котором как и в корпусе 1 будут лишь квартиры. Но в продажу его выведут не раньше середины лета. Вперед решили пропустить корпус 4 и  реализовывать его по старым правилам. То есть, вводить новую схему реализации будущих квартир в опережение новых требований закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) здесь не стали, а обещания оказались всего лишь обещаниями.

 

«Подлипики» без эскроу

Потерпев неудачу с «Фонтаном», мы переместились на окраину Московской области, в Коломну. Здесь с использованием счетов-эскроу планировали уже начать продажи в ЖК «Подлипики-город» (см. иллюстрацию ниже) – гигантском комплексе на 35 га и полсотни домов (правда, малоэтажных, не более трех этажей в каждом). Его на берегу реки Коломенка возводит компания «РК-Газсетьсервис». Как и в любом крупном комплексе, помимо жилья на территории проекта появится школа, детский сад и прочая инфраструктура. За однокомнатную квартиру площадью около 48 кв.м сейчас здесь просят чуть меньше 2,7 млн руб., а, например за 87-метровую «трешку» – 4,2 млн руб. Однако пока и здесь реализация идет лишь по старой схеме, когда средства дольщиков перечисляться на расчетный счет застройщика и могут сразу использоваться на возведение домов.

обешщавший перейти на эскроу  ЖК "Подлипки-город"  пока этого не сделал

Аналогичная ситуация еще в нескольких подмосковных новостройках. Несмотря на то, что переход на эскроу в них анонсировался еще несколько месяцев назад, в реальности пока все осталось по-прежнему.  Более того: консультантов, общающихся по телефону с потенциальными покупателями, одно только  «эскроу»  зачастую вгоняет в ступор.  Что это такое и есть ли оно в их новостройках, пока внятно ответить мало где могут. И это несмотря на то, что до 1 июля осталось менее двух месяцев.

 

«Микрогород» по-новому

Первая удача настигла МосДольщик.рф в ЖК «Микрогород в лесу» (см. иллюстрацию ниже), что возводится в нескольких километрах от МКАД по Пятницкому шоссе (застройщик – компания «Квазар»). Здесь переход на эскроу уже состоялся. По этой схеме в комплексе реализуют третью очередь строительства, которая только-только начинает строиться. Это четыре корпуса, где в сумме будет около 900 квартир. Сдаваться дома будут одновременно, в III квартале 2021 года, а все представленные здесь квартиры сразу будут с готовой отделкой. Порядок цен можно понять на примере  квартиры площадью 59 кв.м. Это самая маленькая из имеющихся в комплексе «двушек» – с двумя спальнями и кухней-гостиной. С учетом отделки на начало мая 2019 года она обойдется в 7 млн руб.

В "Микрогороде в лесу" квартиру по эскроу купить уже можно

Как и раньше, главный документ, который пописывает дольщик третьей очереди строительства – это договор долевого участия (ДДУ). Основное его отличие от договоров, что предлагаются в более ранних очередях «Микрогорода» – в пункте «Порядок расчетов». В нем говорится, что деньги дольщиков будет вносить на счет-эскроу в «Альфа-банке». Причем договор на открытие счета-эскроу (это второй договор, который помимо ДДУ пописывает дольщик) между банком, застройщиком и дольщиком заключается не позднее, чем день после подписания ДДУ. А вот денежные средства на этот счет дольщик вносит как и раньше – лишь после того, как договор долевого участия будет зарегистрирован в Росреестре. Иных принципиальных отличий между старым и новым ДДУ нет.

 

Эскроу «Дмитровского парка»

В Москве тоже отыскалась одна новостройка, которая уже перешла на эскроу. Это ЖК «Дмитровский парк» (см. иллюстрацию ниже), которую на севере Москвы возводит ГК ПИК. Ее ближайший сосед – банный комплекс с бревенчатыми домиками и ароматным запахом дыма, что для Москвы большая экзотика. Однако далеко не всем покупателям это нравится. Как рассказали в офисе продаж новостройки, многие клиенты интересуются, снесут ли этот объект: на его месте им хотелось бы видеть, например, детскую площадку. Но нет, бани останутся банями, потому что расположены за пределами участка, где идет строительство. А вот новые станции метро в окрестностях будут. Пока ближайшая к комплексу станция – «Селигерская», до которой довольно далеко (около 20 мин на автобусе). Однако в ближайшие два-три года появятся еще две – «Лианозово» и «Улица 800-летия Москвы», до которых можно будет дойти своим ходом.

ЖК "Дмитровский парк" - едиственная в Москве новостройка по эскроу

Сам комплекс состоит из пяти 33-этажных корпусов и четырех 16-этажынх. Но это будущее, пока продажи ведутся лишь в двух корпусах. Как и в «Микрогороде в лесу», все квартиры здесь предлагаются с готовой отделкой. Самая дешевая – маленькая 20-метровая студия, которая на начало мая стоит около 4 млн руб. А полноценные «однушки» (от 38 кв.м) обойдутся в сумму от 6,4 млн руб. Впрочем, цены здесь меняются часто, по нескольку раз в месяц, так что перед визитом в офис продаж информацию стоит актуализировать.

Как следует из договора долевого участия, который здесь предлагает подписать застройщик, средства дольщика попадут на эскроу-счет, открываемый в банке ВТБ, где и будут храниться до окончания строительства и передачи квартиры дольщику. В остальном технология заключения сделки примерно такая же, как и в предыдущей новостройке.

 

Зачем мне это знать?

Менее чем через два месяца  часть застройщиков  (в Москве, по данным Москомстройинвеста, таких будет около 30%) смогут реализовывать будущие квартиры в своих новостройках исключительно через счета-эскроу. Но некоторые компании уверяли, что сделают это не дожидаясь часа «Х».  К сожалению, в большинстве случаев это оказалось  лишь обещаниями. Реально по новым правилам пока работают лишь единицы. Поэтому у тех, кому важно,  чтобы деньги, внесенные  в счет оплаты будущей квартиры, до конца стройки остались на банковском счету с целости и сохранности,  выбор вариантов пока не очень велик.  Увы!