Шутки малютки: откуда берутся студии в 9 кв.м

 

Рекорд миниатюрности нового жилья снова побит, причем сразу на 20%. Если в прошлом году самым компактным предложением в столичной новостройке мог похвастаться ЖК «My Space на Фрезерной», где были варианты в 11,6 кв.м, то теперь в лидерах ЖК «Дегунино» со студиями в 9,5 кв.м. Для сравнения: минимально возможный размер машиноместа составляет 13,25 кв.м (5,3 на 2,5 м), а эта квартира почти в 1,4 раза меньше. Ну и кому вообще нужно такое жилье?

Новостройки из прошлого

Новостройки с квартирами-сверхмалютками не совсем то, чем кажутся.

  • Во-первых, это никакие не новостройки. Вернее, новостройками они были, но лет 40-50 назад. Дом, что сейчас именуется ЖК «Дегунино», был построен в 1976 году. Некоторое время назад он был полностью выкуплен группой инвесторов, капитально отремонтирован и одновременно глобально перепланирован. Примерно такая же история с ЖК «My Space на Фрезерной». Разница лишь в количестве этажей: в ЖК «Дегунино» их девять, а в ЖК «My Space на Фрезерной» – пять. Поскольку это не новостройки в классическом понимании слова, продажи идут не по договору долевого участия (ДДУ), а по договору купли-продажи.
  • Во-вторых, не все так гладко с квартирами. Еще недавно и по тому, по другому адресу квартиры, действительно, были. Но потом исчезли, превратившись в нечто другое. Так, в ЖК «Дегунино» они стали тем, что принято называть апартаментами, то есть, помещениями, которые в юридическом плане являются нежилыми. А в ЖК «My Space на Фрезерной» юридический статус квартир сменился на жилые помещения. Именно этот термин фигурирует в договоре купли-продажи.

О том, что такое жилые помещения и чем отличается от квартир, портал МосДольщик.рф расскажет в ближайшее время.


Одна из причин таких метаморфоз – мелкая нарезка площадей. Согласно строительным нормативам, предельные размеры квартир не регламентируются, однако минимальные габариты отдельных их составных частей в законодательстве прописаны. Например, если в квартире лишь одна комната, ее площадь не может быть меньше 14 кв.м (и это не считая санузла, кухни и коридора). В это условие сразу не попадает ни ЖК «My Space на Фрезерной», где минимальный размер лота 11,6 кв.м, ни тем более ЖК «Дегунино» с вариантами в 9,5 кв.м. Поэтому пришлось выкручиваться.

Гонка за ценой

Зачем жильем доводят до габаритов, которые меньше самого небольшого машиноместа, понятно: желание установить сверхнизкую цену.


И в этом плане ЖК «Дегунино» впереди планеты всей: лот в 9,5 кв.м там продавался – внимание! – за 1,9 млн руб. Причем в эту цену входит и отделка.


Таких цен на новые и реконструированные объекты больше нет ни Новой Москве, ни тем более – в старых границах столицы. Однако если абсолютные цены перевести в относительные, все встает на свои места. Получается 200 тыс. руб./кв.м. По данным базы ЦИАН, в такой диапазон укладываются почти 200 жилых комплексов Москвы. Другое дело, что габариты квартир в подавляющем большинстве этих новостроек гораздо существеннее, из-за чего и абсолютные цены значительно выше.

Сейчас, правда, самые «малыши» в ЖК «Дегунино» уже распроданы. До данным инвесторов, которые ведут этот проект, на начало июля 2020 года в наличии осталось лишь два предложения:

  • студия на первом этаже площадью 14,9 кв.м, стоимостью 3 млн руб.;
  • вариант на 4 этаже в 13,4 кв.м за 2,9 млн руб.

Но даже с такими ценами проект входит в десятку самых дешевых в столице в новых границах города.

 

Кому не тесно

Студии, чья площадь меньше 25 кв.м, обычно называют «квартирами для пиджака». Имея в виду, что сюда будут заглядывать лишь на ночь, да и то редко, а основную массу времени проводить где-то еще. Может – на работе, особенно если та связана с длительными командировками. А, может, а загородном доме, где уже будет не только пиджак, но пижама, спортивный костюм и прочие гардеробные излишки.

Можно попробовать квартиру-малютку сдать в наем но сначала нужно определиться с арендной платой. Если говорить о ЖК «Дегунино», то сравнивать надо с другими предложениями в Восточном и Западном Дегунине. По данным ЦИАН, минимальная стоимость аренды в этих районах – 20 тыс. руб./мес. Но это за квартиру в 30 кв.м, то есть, в три раза более габаритную, чем самый маленький вариант в ЖК «Дегунино». Поэтому лучше оттолкнуться от комнат.

Самая дешевая комната сдается в этих районах за 15 тыс. руб./мес. В ней 13 кв.м, но из-за того, что отдельная квартира комфортнее комнаты, можно оттолкнуться от этой суммы.


Если сдавать квартиру-малютку по такой цене, вложения в ее покупку окупятся не менее чем за 16 лет.


В реальности еще больше, потому что в стоимость аренды традиционно входит часть коммунальных платежей (за исключением тех, что зависят от показаний счетчиков), а самой квартире за 16 лет может потребоваться ремонт (то есть, дополнительные расходы), а то и не раз. На даже если окупаемость составит 16 лет, это слишком большой срок, что делает инвестицию мало интересной.