Скоростные районы: стоит ли инвестировать в новостройки самых быстропродаваемых локаций

Выбирая новостройки для инвестиций, мало предугадать, как сильно застройщики поднимут цены по мере строительства. Важно знать, насколько сам район, где возводится дом, популярен у покупателей. Иначе инвестиционного дохода придется ждать долго: продажа будущей квартиры может растянуться на месяцы, если не на годы, и вся потенциальная прибыль сведется к минимуму. Однако высокая динамика сделок в той или иной локации еще не гарантия удачности инвестиций в новостройки. Это выяснил портал МосДольщик.рф, внимательно присмотревшись к пятерке районов с самыми динамичными продажами на вторичном рынке.

 

По данным компании Homeapp, в Москве ежемесячно в продаже находится 45-46 тыс. вторичных квартир. Идеальным вариантом считается, если покупатели находятся за три месяца. Но так везет не многим продавцам, в квартал удается реализовать лишь 27% ото всего, что представлено в реализации. У остальных дела обстоят хуже.

Как заметили аналитики, на динамику сделок сильное влияние оказывает локация: в одних столичных районах жилье сметают как горячие пирожки, в других ждать покупателя можно очень долго (см. карту, при клике она откроется в большом размере).

Как быстро продается жилье в разных районах Москвы

Портал МосДольщик.рф решил выяснить, стоит ли к территориям с оперативными продажами «вторички» присматриваться инвесторам в новостройки. Для этого мы внимательно изучили пять столичных районов, где, по уверениям Homeapp, сделки происходят быстрее всего. И вот что обнаружили.

 

Северное Тушино (СЗАО): продается быстро, но инвестировать на «первичке» не во что

Северное Тушино (СЗАО): продается быстро, но инвестировать на «первичке» не во что Одним из пяти столичных районов внутри МКАД, где квартиры продаются динамичнее всего, называют Северное Тушино. Популярность этой локации аналитики объясняют ее экологичностью, наличием водохранилища и парковых зон, плюс ценовой лояльностью продавцов жилья. Предложений, по сведениям Homeapp, в районе мало, и квартиры разбирают быстро.

Выбор новостроек в Северном Тушине, по данным портала МосДольщик.рф, тоже не велик – в наличии лишь один комплекс, от компании «Лидер инвест» – ЖК «Счастье в Тушино», что строится на бульваре Яна Райниса. Это 19-этажный дом, который должны вот-вот ввести в эксплуатацию – срок сдачи указан в проектной декларации как II квартал 2019 года. На середину июня в первичной продаже здесь осталось не так много вариантов. Есть несколько однокомнатных на последнем этаже. Габариты – от 37 кв.м, ценник – от 8,9 млн руб. Остальное дороже. При этом на вторичном рынке района квартиру тех же габаритов можно подобрать за 7,5 – 7,8 млн руб. Конечно, это дома куда более старые, однако по ним можно сориентироваться, остались ли еще в новостройке возможности для дальнейшего роста цен. Судя по всему, инвестиционный потенциал уже исчерпан.

 

Западное Дегунино (САО): инвестировать можно, но с оглядкой на обилие предложений в новостройках

Северное Тушино (СЗАО): продается быстро, но инвестировать на «первичке» не во что Еще один район, где сделки с жильем проходят оперативно – это Западное Дегунино. Хотя почему так, в Homeapp недоумевают: многие считают его депрессивным за счет большого количества промзон. Но и новостроек здесь хватает, да и потенциал для роста цен в большинстве из них еще есть. Хотя бы потому, что многие из них еще строить и строить.

Скажем, комплекс «Селигер сити» от компании MR group возводится в три очереди, причем в части второй и во всей третей продажи еще не открыты. А из имеющего на середину июня 2019 года самое бюджетное предложение – 27-метровая «однушка» за 5,7 млн руб. Она находится в корпусе, который, согласно проектной декларации, сдается в IV квартале 2021 года. В 24-этажном ЖК «Талисман на Дмитровском» от компании 3SGroup, что также обещают сдать в 2021 году, самый дешевый лот – 35-метровая квартира за 5,9 млн руб. А, например, в ЖК «Любовь и голуби» от компании «СМУ-6», который планируют ввести в эксплуатацию в I квартале 2020 года, наименьший ценник – 5,6 млн руб. Столько хотят за будущую квартиру площадью 37 кв.м.

Что касается вторичного рынка, то большинство квартир площадью в 35 кв.м и больше продаются за 6,5 млн руб. и более. Так что если обилие новостроек в районе со временем на вызовет движение вниз как ценника, так и спроса, в качестве места инвестиций эту локацию рассматривать можно.

 

Гольяново (ВАО): пока еще инвестиционный потенциал единственной в районе новостройки есть

Гольяново (ВАО): пока еще инвестиционный потенциал единственной в районе новостройки есть Третий район, где существенное число сделок с недвижимостью укладывается в трехмесячный срок – это Гольяново. Аналитиков это тоже удивляет: Гольяново уже довольно давно держится на высоких позициях рейтингов самых опасных районов Москвы по уровню преступности и экологии. Тем не менее, желающих поселиться здесь немало.

Новостройка в районе сейчас только одна, зато хорошо разрекламированная. Это 27-39-этажный ЖК «Level Амурская», которым занимается компания Level group. В марте застройщик заявил о начале реализации последнего корпуса (всего их пять, но в составе каждого по два здания). Так что работы постепенно приближаются к концу, хотя до официального срока ввода в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, еще полтора года: он запланирован на IV кварта 2020 года.

Из однокомнатных квартир (минимальная площадь – около 39 кв.м) самая дешевая, что находится в корпусе, сдающемся в конце 2020 года, на середину июня стоит немного больше 5,1 млн руб. За аналогичную ей по габаритам, но расположенную в корпусе, который введут в эксплуатацию в IV квартале 2019 года, просят около 6,9 млн руб. Так что в доме, который не так давно поступил в продажу, возможности для роста цен еще есть. На вторичном рынке района ценник на квартиры подобных размеров начинаются от 6,3-6,5 млн руб., хотя большинство вариантов выставлено на продажу дороже 7 млн руб. Поэтому по крайней мере часть предложений в новостройке еще можно рассматривать в качестве инвестиций.

 

Нижегородский (ЮВАО): с инвестициями стоит подождать

Нижегородский (ЮВАО): с инвестициями стоит подождать Нижегородский район тоже попадает в число тех, где покупатели на квартиры находятся быстро. Новостройка здесь только одна, но крупная. Это разноэтажный ЖК Sreda от PSN group. Главный и, возможно, единственный минус для потенциальных инвесторов – первая очередь уже сдана, вторую планируют ввести в эксплуатацию в ближайшие три месяца. Поэтому застройщик едва ли станет значительно поднять цены. Уже сейчас минимальная цена «однушки» переваливает за 7,7 млн руб. Правда, сами квартиры здесь крупнее, чем в остальных рассматриваемых новостройках, в самой небольшой – почти 42 кв.м. В других домах района «однушки» таких габаритов встречаются не часто, поэтому и продаже их нет. На вторичном рынке имеются разве что варианты от собственников первой очереди того же ЖК Sreda. Цены на них – 7,5-8 млн руб., то есть, примерно те же, что и на будущие квартиры в еще строящих корпусах.

Возможно, инвестору стоит ориентироваться на студии, размеры которых в новостройке начинаются от 26 кв.м и доходят до 33 кв.м? Минимальный ценник на середину июня 2019 года – чуть больше 5,6 млн руб. На вторичном рынке за жилье примерно тех же габаритов (если вычесть предложения от частных лиц в первой очереди «Среды») просят примерено 5,7 – 6,1 млн руб., что тоже близко к ценам застройщика.

Поэтому, по мнению портала МосДольщик.рф, инвесторам стоит подождать, пока выйдет в продажу третья очередь комплекса со стартовыми ценами, сулящими куда больше возможностей для роста.

 

Косино-Ухтомский (ВАО): для инвестиций в первичный рынок не интересен, новостроек нет

Косино-Ухтомский (ВАО): для инвестиций в первичный рынок не интересен, новостроек нет Замыкает пятерку с самыми быстрыми продажами на вторичном рынке район Косино-Ухтомский. Цены на однокомнатные квартиры здесь начинаются от 5,5 млн. Большинство предложений – в относительно свежих домах, что могло бы существенно облегчить прогнозы инвестиционной привлекательности вложений в новостройки. Если бы ни одно «но»: строящихся домов, в которых шли бы продажи, в районе сейчас нет.