«Зиларт» — это, пожалуй, самый крупный жилой комплекс, что возводится сейчас в Москве. Строится он на месте бывшего автогиганта ЗИЛ, вернее на части его территории — 65 га, что между Третьим транспортным кольцом, Москвой-рекой и линией Московского центрального кольца. Помимо жилья и привычной социальной инфраструктуры (школ и детских садов) здесь запланированы большой парк и благоустроенная набережная, несколько театров и даже… филиал Эрмитажа. Одной только этой причины достаточно, чтобы порталу МосДольщик.рф захотелось внимательно ознакомиться с проектом и взглянуть на него глазами потенциального покупателя. Но есть и другая. Уже в этом году здесь сдают первые дома, и бывшую промзону постепенно начнут обживать. Готова ли она к новоселью?

 

Безопасна ли бывшая территория ЗИЛа?

Стройке на месте бывшего ЗИЛа, которую ведет компания ЛСР, уже несколько лет. Сначала год, а то и больше готовили площадку, а три последних года активно возводят дома. Больше всего сомнений вызывала сама территория. Все же здесь располагалось крупное производство, где имелись литейные и другие цеха, и какие последствия они оказали на окрестности и пригодно ли это место для жилой застройки, обывателю было не ясно. Чтобы снять эти вопросы, застройщик регулярно производил и продолжает производить лабораторные обследования грунтов, причем почву рекультивируют: старую, ту, что получается после рытья котлованов под фундаменты или создания рельефа для парка, дорог и пр., полностью вывозят, а вместо нее завозят новую. Отчасти с этой же целью на территории комплекса еще до сдачи первых домов сделали большую парковую зону с искусственным прудом — даже несмотря на близость Москвы-реки, дополнительный водоем не помешает: вода «очищает» воздух даже лучше, чем зеленые насаждения. Что же касается почв, то после всех проведенных мероприятий примесей во вредных для человека концентрациях в ней не смогли обнаружить даже сторонние исследователи. Поэтому тему экологического несоответствия площадки типу ведущегося здесь строительства можно считать закрытой.

 

Что будет в «Зиларте» помимо жилья и не станет ли продолжающаяся стройка мешать первым жителям?

Поскольку территория комплекса очень большая, значительная ее часть отдана под инфраструктурные объекты и рекреационные зоны. Причем объекты здесь будут необычные, в новостройках встречающиеся крайне редко. Например, несколько театров и даже филиал Эрмитажа. Но появятся они чуть позже, вместе с третьей очередью строительства (сейчас заканчивается первая и начинает возводиться вторая). В 2019 году в комплексе появится своя благоустроенная набережная Москвы-реки: сейчас здесь идут подготовительные земельные работы, а вся красота начнет строиться через полгода.

парк в ЖК "Зиларт"

Но это будущее. А вот и настоящее. Уже фактически готова большая парковая зона, которая отделит жилую застройку от линии МЦК (к слову, станция ЗИЛ, ближайшая к комплексу, заработала еще два года назад). Официально ее откроют к 1 сентября 2018 года, но фактически все работы здесь уже завершены. Одновременно откроются первая школа и детский сад (всего на территории комплекса их будет несколько). Это даже раньше, чем потребуется новоселам: первые дома здесь сдаются в конце июля, но прежде чем их обживать, потребуется еще выполнить ремонт: отделка от застройщика в корпусах, которые сейчас есть в продаже, не предусмотрена. Все внутренние дороги, которыми будут пользоваться первые жители, тоже уже готовы. Иными словами, «Зиларт» — это пример правильного подхода к освоению большой территории, позволяющему даже жильцам самых первых домов не чувствовать себя обитающими на стройке и с самых первых дней пользоваться частью возможностей комплекса, задуманных архитекторами и проектировщиками.

 

Что в «Зиларте» сейчас строится и продается?

На середину июня 2018 года в продаже в «Зиларте» имеются девять лотов: восемь из них относятся к первой очереди строительства, а один — ко второй. Лотами здесь могут назвать не только отдельные дома, но также объекты, состоящие из нескольких корпусов. С точки зрения непрофессионала, это разные здания, но фактически одно. Причина в том, что друг с другом они объединяются общим подземным паркингом и единым благоустроенным двором. Иногда их единство более очевидно, если все корпуса стоят на общем стилобате — едином первом (а иногда втором и более) этаже, где могут размещаться магазины и другие коммерческие заведения. В большинстве случаев каждый лот спроектирован одним архитектурным бюро, но бывают и исключения. Еще один интересный момент — в «Зиларте» представлены лишь квартиры, то есть все дома имеют статус жилых объектов. А вот апартаментов, которые в юридическом смысле жильем не являются, тут нет.

 

1. Лот №1

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро Сергея Скуратова 9 сентября 2016 года 31 декабря 2018 года

 

Этот лот, а также лот №2 интересны тем, что из ныне строящихся они ближайшие к Москве-реке и стоят у самой набережной. Лот №1 — это 15-этажный дом с двухуровневым подземным паркингом и округлой торцевой секцией с панорамным остеклением, чем-то похожей на голову кометы. В нем пять подъездов (они же секции), а квартиры здесь начинаются со второго этажа. В доме поселятся 254 семьи или меньше, если кто-то из покупателей захочет объединить смежные квартиры. Тем, кто интересуется однокомнатными квартирами, в первую очередь стоит присмотреться к подъезду номер три: в нем больше всего «однушек». А вот к четвертому и пятому можно даже не приближаться — там сплошные «двушки» да «трешки».

 

2. Лот №2

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро Сергея Скуратова 9 сентября 2016 года 31 декабря 2018 года

Лот №2 — это объединенные общим двухуровневым подземным паркингом пять светлых башен, во дворе которых прячется сюрприз: семиэтажный корпус, чьи фасады полностью отделаны кортеновской сталью, издали похожей на бронзу. На самом деле это легированная сталь с особыми добавками, ее называют вечным материалом, не подверженным коррозии. Собственно, коррозия в ней уже произошла — изысканный цвет не что иное, как поверхностная окисная пленка, или попросту ржавчина. Однако вглубь этот процесс не идет, водой пленка не смывается, солнцем и ветрами не разрушается, что позволяет материалу десятилетиями оставаться в неизменном виде. Квартиры здесь габаритные, практически во всех корпусах (за исключением одного) имеются лишь трех- и четырехкомнатные, причем на каждом этаже их всего лишь по две. Поэтому это один из самых дорогих лотов, что сейчас имеются в продаже.

 

3. Лот №3 

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро «Евгений Герасимов и партнеры» 31 марта 2016 года 31 июля 2018 года

Этот лот в «Зиларте» сдается одним из первых — уже к августу здесь начнут выдавать ключи. Но интересен он еще и по другой причине. Это 14-этажное здание, в форме каре огибающее полузамкнутый двор, а перед входом во двор — еще один корпус, трехэтажный, самый необычный. Здесь располагаются пять трехуровневых квартир по 220 кв. м с отдельными входами со стороны двора. Фактически это таунхаусы, которые от своих загородных аналогов отличаются лишь тем, что индивидуальные земельные участки при них отсутствуют, а машины будут парковаться там же, где и остальной автотранспорт местных обителей, — в подземных гаражах. В остальных частях лота квартиры более стандартные, но тоже вполне существенных габаритов. Так, минимальный размер «однушек» — 41 кв. м. По данным на середину июня 2018 года, 90% квартир этого лота уже распроданы, в наличии осталось около 40 предложений.

 

4. Лот №4

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро «Мезонпроект» (руководитель Илья Машков) 4 августа 2015 года IV квартал 2018 года

Это пятисекционный корпус (по 7–14 этажей в каждой) на 224 квартиры с двухуровневым поземным паркингом на 200 машиномест. В доме нет ни оного балкона, зато есть множество эркеров. Такой ход выбран потому, что избавит новоселов от необходимости утеплять нежилые помещения и позволит как можно дольше сохранить фасад в первозданном виде. А сохранять есть что, ведь это единственный проект, который сам по себе сумеет многое поведать о славном прошлом бывшего автогиганта: в качестве внешней отделки в нем применяют не только клинкерный кирпич, но и керамическую плитку, на которую нанесли изображения легендарных автомобилей марки «ЗИЛ». «Однушки», «трешки» и четырехкомнатные квартиры здесь уже полностью распроданы, в наличии на середину июня осталось лишь несколько двухкомнатных площадью 67–73 кв. м.

 

5. Лот №5

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» 21 сентября 2015 года IV квартал 2018 года

Это пятисекционный дом, в разных частях которого по 6, 9 и 14 этажей. Мест в двухуровневом подземном паркинге здесь даже больше, чем квартир: 228 против 212. Но это не единственная особенность дома. Главная — необычные окна овальной формы, которые не встречаются ни в одном другом лоте «Зиларта». Благодаря им во все квартиры попадает больше естественного света, а на фасадах прорисовывается затейливый узор, который усиливается за счет орнамента из клинкерного кирпича. Однокомнатных квартир здесь не так много, они встречаются лишь в двух секция из пяти, а преобладают «двушки» и «трешки». Причем, как и в случае с лотом №4, в наличии остались лишь двухкомнатные, остальные уже распроданы.

 

6. Лот №6

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро Speech (руководитель Сергей Чобан) 29 февраля 2016 года 31 июля 2018 года

Это один из самых крупных лотов первой очереди строительства: при той же характерной для всего «Зиларта» максимальной высоте в 14 этажей в нем почти 500 квартир и примерно столько же машиномест в подземном паркинге. Как и лот №3, он сдается одним из первых, причем в продаже фактически ничего не осталось: на середину июня 2018 года в наличии лишь три квартиры. Одна из причин популярности дома у покупателей — он лучше всего приспособлен для семей с детьми. Во-первых, здесь имеется абсолютно замкнутый двор с детской площадкой, безопасный даже для самых маленьких. Во-вторых, в доме расположен встроенный детский сад, который отроется одновременно со сдачей. В-третьих — он ближайший к общеобразовательной школе. В «Зиларте» их будет несколько, но именно эта уже готова к сдаче и откроется к ближайшему 1 сентября.

 

7. Лот №7 

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро «Урбис» 11 августа 2017 года 31 декабря 2018 года

Продажи в этом 14-этажном доме открылись позже, чем в других лотах первой очереди строительства, поэтому выбор вариантов здесь пока велик, есть и маленькие и большие. Планировки некоторых особо хороши, например «трешек» площадью 105–106 кв. м. В других домах подобные площади можно предложить, лишь объединив соседние квартиры, что сделать в принципе несложно: такие возможности заложены в каждом проекте. Однако тем, кто не хочет связываться с перепланировками, больше всего подходит именно седьмой дом. О том, что он ориентирован на большие семьи, в каждой из которых более одного автомобиля, поведает и подземный паркинг. В нем 428 машиномест, при том что квартир в доме лишь 350.

 

8. Лот №8

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро «Меганом» (руководитель Юрий Григорян) 23 апреля 2016 года 31 декабря 2018 года

Это один из самых сложных объектов первой очереди строительства. Причина в том, что отчасти в него войдет старый прессовый цех, на месте которого располагается этот лот. Фрагмент его фасада решили сохранить и «вписать» в новое здание. Сам лот — это четыре башни на 639 квартир, расположенные на едином двухэтажном стилобате, где разместятся торговые галереи. Еще одно отличие — в высотности. Если остальные объекты первой очереди строительства не более 14–15 этажей, то здесь их 20. Третья особенность в квартирографии. Помимо пространных квартир, характерных для всей первой очереди «Зиларта», в этом лоте имеются и небольшие студии, по 22–25 кв. м. Так что минимальный бюджет покупки здесь наименьший изо всех корпусов, что сейчас имеются в продаже.

 

9. Лот №17

Архитектор Сроки строительства согласно проектной декларации
Начало работ Окончание работ
бюро SVESMI, DROM, MOSSINE partners и Wowhaus I квартал 2018 года

Это первый объект второй очереди строительства, продажи в котором уже открылись (возводятся еще несколько, но реализация в них квартир, скорее всего, начнется не ранее 2019 года). От других он отличается тем, что каждую из четырех входящих в него башен (в них до 16 этажей) проектировали разные архитектурные бюро — голландские, немецкие и российские. Поэтому каждый корпус выглядит по-разному, но в то же время их объединяет общая концепция. Еще одна особенность — в планировках. С одной стороны, тут нет маленьких студий, с другой — отсутствуют и очень большие квартиры. Так, максимальные габариты четырехкомнатных — 91 кв. м, а «однушки» начинаются от 35 кв. м. Поскольку продажи здесь открылись совсем недавно, на середину июня 2018 года выбор вариантов в этом лоте максимальный по сравнению с другими объектами.

Изучаем договор долевого участия (ДДУ) «Зиларта»: что в нем интересного?

Проекты договоров долевого участия (ДДУ) по некоторым корпусам, имеющимся в продаже, выложены в свободном доступе на сайте «Зиларта» (вот, например, ДДУ по лоту №7). Застройщику это лишь добавляет очков: так поступают далеко не все компании, возводящие новостройки в Москве. Для будущего дольщика это удобно: можно в комфортном для себя режиме внимательно изучить проект договора и заранее понять, что именно предлагается подписать и не требуется ли внести в него какие-либо изменения, полезные для дольщика.

В целом ДДУ «Зиларта» оставляет хорошее впечатление. В нем нет перекосов, нет попыток увеличить ответственность дольщиков и снизить ответственность застройщика. Но есть свои нюансы.

Про проект. В договоре говорится, что дольщик перед подписанием ДДУ ознакомлен с проектной документацией дома в целом и согласен с его комплектацией. Если такие документы не демонстрировались, стоит их потребовать и изучить. Это важно, потому что одно дело картинки и макет будущего дома, представленный в офисе продаж, а другое —  сам дом, который возводится не по иллюстрациям, а по проекту. Поэтому, чтобы потом не возникало вопросов, почему построенное не похоже на то, что обещалось на визуализации будущего жилого комплекса, в проектную документацию погрузиться стоит. Правда, в том же ДДУ сказано, что застройщик в одностороннем порядке и без дополнительной договоренности с дольщиком имеет право вносить в проектную документацию изменения, если те не ухудшают качества строящегося дома. Для «Зиларта» этот пункт скорее перестраховка: пока в подобных действиях он не замечен. В других новостройках такое происходит довольно часто, поэтому знать об этом стоит заранее.

Про сроки строительства. В ДДУ указано два срока — предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и самый поздний срок передачи уже построенной квартиры дольщику. Между этими событиями полгода. Первый срок назван предполагаемым не случайно. Согласно договору застройщик по разным причинам может его в одностороннем порядке передвигать. А вот вторую дату без согласия дольщика он изменять не может. Именно с нее в случае просрочки времени строительства начнется подсчет неустойки, которую сможет получить дольщик. Интересно, что оба срока обозначены не кварталами, а конкретными календарными датами. Что хорошо. В кварталах дольщики часто путаются, полагая, что речь идет о первом его дне, и сильно удивляются, когда оказывается, что на самом деле квартира будет готова лишь тремя месяцами позже. В «Зиларте» такое недоразумение исключено.

Про сумму договора и взаимозачеты. Сумму, которую дольщик вносит в счет будущей квартиры, в ДДУ «Зиларт» называют довольно необычно — «доля участия участника долевого устроительства». Такой термин застройщики используют редко (чаще просто именуют «ценой договора»), но он абсолютно правильный и наиболее полно отражает суть платежа. Сумма вычисляется по классической для большинства новостроек схеме. Берется некая величина стоимости квадратного метра в строящемся доме (согласно ДДУ она не может быть изменена ни при каких обстоятельствах) и умножается на площадь будущей квартиры.

Если по завершении строительства выяснится, что площадь отличается от проектной более чем на 1 кв. м, производится перерасчет. Если площадь окажется больше, разницу доплатит дольщик, если меньше — ее вернет застройщик. Это классическая для большинства застройщиков технология.

Но в ДДУ «Зиларта» прописано и несколько нетипичных положений. Во-первых, в нем говорится, что площадь не может измениться сильнее чем на 5%, иначе это будет существенное изменение договора. Правда, что произойдет во взаимоотношениях «дольщик — застройщик» в этом случае, не указано. Во-вторых, в договоре сказано, по какой причине габариты могут измениться. А произойти это может из-за погрешностей в строительно-монтажных работах. Обычно застройщики подобных пояснений в ДДУ не дают, хотя изменение площадей — типичная история. О ней МосДольщик.рф планирует написать отдельно. Ну и ,наконец, в-третьих, сроки, в которые при перерасчете дольщик или застройщик должны будут перевести друг другу деньги, абсолютно одинаковые, хотя, как правило, застройщики выделяют себе в 2–3 раза больше времени, чем дольщикам. И это тоже характеризует ДДУ «Зиларта» с хорошей стороны.

Про уступку права требования и гарантийный срок. Уступка права требования — это технология, по которой дольщик может продать будущую квартиру в еще не достроенном доме. В «Зиларте», как и в большинстве новостроек, при совершении такого действия требуют заранее уведомить застройщика. Что касается срока гарантии, тут тоже нет ничего необычного — он составляет минимально разрешенные 214-ФЗ пять лет (и три года на инженерное оборудование). Отличие лишь в том, что точкой отчета гарантии в «Зиларте» является момент передачи квартиры дольщику, в то время как некоторые застройщики пытаются отодвинуть это событие на полгода (а то и более) назад и начинать считать гарантию с даты ввода дома в эксплуатацию. То, что в «Зиларте» поступают иначе, для покупателей хорошо, хотя жаль, что застройщик не захотел создать прецедент на рынке новостроек и распространить гарантию более чем на пятилетний срок.

 

Резюме

В целом впечатления от ЖК «Зиларт» хорошие, поэтому портал МосДольщик.рф советует заглянуть сюда каждому, кто выбирает новостройку. Необязательно для того, чтобы приобрести квартиру именно здесь, а как минимум затем, чтобы понять, какого уровня новостройки сейчас бывают в Москве и на что можно рассчитывать, планируя в будущем поселиться в комплексе, который еще только строится.