То вверх, то вниз: что произошло с новостройками в 2019 году
Чтобы понять, куда движется рынок недвижимости, приято оглядываться назад, обращая внимание на тренды прошлого периода. Аналитики портала ЦИАН по итогами 2019 годы выявили таких пять.
Первое: курс на снижение: количество сделок уменьшилось впервые за четыре года
В 2019 году в Москве, включая присоединенные территории, было заключено 78 тыс. ДДУ, что на 4% меньше, чем в 2018 году. Падение спроса зафиксировано впервые за последние четыре года.
В «старой» Москве зарегистрировано 54,2 тыс. ДДУ с физлицами, что на 2,6% выше, чем в 2018 году. Для сравнения – в 2018 году относительно 2017 года прирост составил 41%. Распределение спроса на протяжении всего 2019 года было стандартным: увеличение покупательской активности зафиксировано в «деловой» сезон: с февраля по апрель и с сентября по декабрь с небольшим снижением в ноябре. В 1 квартале 2019 года число сделок превышало аналогичные показатели 2018 года. Это связано с тем, что часть покупателей опасались заметного роста цен после вступления в силу законодательных изменений.
Относительно 2018 года было отмечено падение числа сделок в отдельные месяцы: в мае, августе, сентябре, октябре и ноябре. Самым результативным в 2019 году стал декабрь, в который было зарегистрировано 5,3 тыс. ДДУ, что сопоставимо с результатами аналогичного периода 2018 года.
В Новой Москве в 2019 году зарегистрировано 23,8 тыс. ДДУ с физлицами, что на 16% меньше, чем в 2018 году. Относительно 2017 года спрос оказался выше на 24%. В первой половине года количество сделок в месяц было сопоставимым с прошлогодними значениями. Однако на протяжении всего второго полугодия число ДДУ фиксировалось ниже, чем за аналогичные периоды 2018 года. Самое большое падение в годовой динамике отмечено в июле и декабре (-45%). Потенциальных покупателей новостроек в Новой Москве начинают отпугивать высокие цены (средняя стоимость кв. м выросла почти на 30% за два года).
Второе: средняя стоимость квадратного метра растет – объем предложения снижается
В конце 2019 года на первичном рынке «старой» Москвы было представлено 40,8 тыс. квартир и апартаментов в активной реализации. В годовой динамике показатель снизился на 7,6%. Падение объемов предложения связано с невысокой девелоперской активностью по причине вступления в силу поправок в 214-ФЗ, которые ограничили доступ застройщиков к средствам дольщиков. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке «старой» Москвы достигла 208,5 тыс. рублей (без учета объектов элитного класса). За год она увеличилась на 4,6%.
В Новой Москве в конце 2019 года на первичном рынке было представлено 8,8 тыс. лотов — на 4,7% больше, чем годом ранее. Средняя цена «квадрата» достигла 129,7 тыс. рублей, за год прирост составил 12,6%. В 2019 году на ценообразование новомосковских проектов оказывало значительное влияние улучшение транспортной доступности (открытие нескольких станций метро Сокольнической линии и активное расширение дорожной сети).
Третье: количество сделок падает – выручка растет
В 2019 году суммарная выручка девелоперов Москвы составила 785 млрд рублей. За прошедший год показатель увеличился на 8%, тогда как количество сделок – снизилось на 4%. Средний бюджет покупки в старых границах Москвы достиг 11,8 млн рублей, что на 900 тыс. рублей больше, чем годом ранее. В Новой Москве средний бюджет покупки составил 6 млн рублей, это на миллион рублей выше, чем в 2018 году.
Четвертое: каждая вторая квартира в Москве приобретена в ипотеку
На протяжении 2019 года на первичном рынке недвижимости наблюдалось увеличение доли ипотечных сделок. В I квартале 2019 года в старых границах Москвы 49% ДДУ были заключены с привлечением кредита, в Новой Москве показатель составил 58%. По итогам IV квартала 2019 года доля ипотечных сделок увеличилась до 54% в «старой» Москве и 61% в Новой Москве. В среднем по году 51% сделок Москвы в старых границах прошли в кредит, в ТиНАО показатель составил 58%. Рост закредитованности дольщиков связан как со снижением ставок по ипотеке, так и планомерным ростом цен на жилье.
Пятое: квартиры выбирают просторнее, апартаменты – компактнее
Средняя площадь приобретенного жилья на первичном рынке «старой» Москвы составила в 2019 году 56,9 кв. м, что лишь незначительно (на 1 кв. м.) меньше, чем в 2018 году. Средняя площадь купленной квартиры составила 57,6 кв. м, апартамента – 47,2 кв. м. В Новой Москве средняя площадь купленного лота в 2019 году достигла 49,8 кв. м, это на 1,7 кв. м больше, чем в 2018 году.
