С января 2021 года в России заработают новые правила начисления налогов на прибыль для застройщиков, работающих с применением счетов-эскроу. Они будут гармонизированы с теми, которые сейчас распространяются на тех застройщиков, которые продолжаются работать по старой схеме. Это следует из поправок в Налоговый кодекс РФ, подготовленных Министерством финансов России.
Несмотря на то, что к средствам дольщиков, которые при сделкам с новостройками теперь вносятся на счета-эскроу, застройщик не имеет доступа до тех пор, пока не выполнит все условия договора долевого участия (ДДУ), выплачивать с них налог на прибыль он обязан. Если же застройщик работает по старой схеме, при которой деньги дольщиков поступают на расчетный счет застройщика и могут сразу использоваться на возведение новостройки, необходимость уплачивать с них налог на прибыль не возникает.
Происходит это потому, что из базы для расчета налога на прибыль организации исключаются те средства, которые попадают в категорию целевого финансирования.
Согласно действующему налоговому законодательству деньги дольщиков, сразу поступающие на расчетный счет застройщика, к целевому финансированию относятся. А вот те средства дольщиков, которые зачисляются на счета-эскроу – нет.
Таким образом, застройщики, работающие по старым и по но новым правилам оказываются в неравных налоговых условиях, причем в проигрыше те, кто работает по счетам-эскроу.
Чтобы снять это противоречие, Минфин РФ подготовило поправки в Налоговый кодекс. Согласно им средства дольщиков, аккумулирующиеся на счетах-эскроу, предложено отнести к целевому финансированию. Что, в свою очередь, позволит не учитывать их при расчете налогов на прибыль.
Планируется, что закон вступит в силу в январе 2021 года.
Зачем мне это знать?
Несмотря на то, что переход на эскроу-счета россияне оценивают как позитивный шаг, претензии к реформе долевого строительства все же имеются. Главная из них связана с тем, что нововведения, вступившие в силу в середине 2019 года, создают условия для роста цен на квартиры в новостройках. То есть, будущее жилье с строящихся домах дорожает, что финальных покупателей, планирующих улучшить свои жилищные условия, едва ли устраивает.
Основная причина – рост стоимости денег, на которые возводятся новостройки. Средства дольщиков теперь нельзя сразу направлять на строительство дома. Они отныне размещаются на счетах-эскроу, и застройщик получает к ним доступ лишь тогда, когда введет дом в эксплуатацию, а квартиры передаст дольщикам. Потому возводить дома можно либо на собственные деньги застройщика (что на практике встречается не часто), либо на заемные средства – проектное финансирование. Банки выдают его под проценты, что в конечном итоге отражается и на стоимости квартир.
Но есть и другие причины для роста цен, в частности – система налогообложения, которая сейчас добавляет финансовой нагрузки на тех застройщиков, которые перешли на эскроу-счета. Снять эту нагрузку как раз и призваны поправки в Налоговый кодекс РФ, предложенные Минфином.
По мнению портала МосДольщик.рф, это позитивная новость и для будущих покупателей новостроек, поскольку позволит отчасти нивелировать рост в строящихся домах. Правда, насколько именно ценовая динамика может заторомозиться, станет ясно в следующем году, когда законодательное нововведение ступит в силу.
