Девелоперам, которые будут строить или реконструировать коммерческую недвижимость за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), предоставят финансовые льготы. Как отреагировало инвестиционное сообщество на новое постановление правительства Москвы? Рассказываем.
При возведении или реконструкции зданий в столице инвесторы обязаны заключить дополнительное соглашение к договору аренды, изменив цель предоставления земельного участка с «эксплуатация» на «строительство/реконструкция». В первый год аренды участка после его предоставления для строительства/реконструкции арендатор (инвестор) обязан внести дополнительный повышенный платеж. Его размер зависит от плотности застройки и составляет от 5% до 80% кадастровой стоимости земли. Аналогичный платеж вносят и собственники земельных участков.
Постановление правительства Москвы отменяет взимание дополнительного повышенного платежа в случае строительства или реконструкции зданий коммерческого назначения за пределами ТТК. Например, в реорганизуемых промзонах или на территории Новой Москвы. Это решение не распространяется на возведение многоквартирных домов и апартаментов.
Сергей Собянин, мэр Москвы: «В Москве мощная маятниковая миграция, обусловленная дисбалансом мест приложения труда – концентрацией рабочих мест в центре и дефицитом за пределами ТТК. Миллионы москвичей вынуждены ежедневно совершать длительные поездки на общественном и личном транспорте, испытывая связанные с ними стресс и неудобства. Чтобы создать стимулы строить места приложения труда за пределами Третьего кольца, приняли решение предоставить потенциальным инвесторам финансовые льготы».
Москва является одним из немногих мегаполисов мира, где коммерческой недвижимости строится больше чем жилья. С начала года введено около 5,5 млн кв. метров разной недвижимости, в том числе 2,2 млн «квадратов» жилой. Примерно такое соотношение ввода власти города хотят сохранить и на будущее.
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства: «Решение о предоставлении льгот позволит сформировать экономически успешные районы и приведет к сбалансированному и равномерному развитию всей территории Москвы. Это позитивно скажется на экономике города и обеспечит рост инвестиций в строительство коммерческой недвижимости».
Это постановление, безусловно, даст девелоперам еще один стимул развивать коммерческую функцию в проектах комплексного освоения территорий по всему городу, а не только в центре.
Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост»: «Новые льготы выгодны не только девелоперам, которые занимаются исключительно строительством коммерческой недвижимости, но и тем, кто строит жилье, поскольку развитие коммерческой функции внутри жилых кварталов увеличивает спрос на квартиры до 20%».
Глава российского подразделения международной исследовательской компании The Boston Consulting Group (BCG) Владислав Бутенко также поддержал решение мэра Москвы Сергея Собянина о предоставлении льгот для строителей коммерческих объектов за Третьим транспортным кольцом.
Владислав Бутенко, глава российского подразделения международной исследовательской компании BCG: «Строительство коммерческой недвижимости за пределами ТТК станет еще более выгодным. Выгодным в сравнении с коммерческой недвижимостью внутри ТТК и в сравнении с жильем, которое всегда было гораздо выгоднее строить, чем другие объекты. К чему приведет новое постановление? Появится больше рабочих мест рядом с домом. Маятниковая миграция – большой бич».
Введение льготы снизит себестоимость строительства/реконструкции зданий коммерческого назначения за пределами Третьего транспортного кольца на 8-10%. По оценкам экспертов, это позволит инвесторам реализовать проекты, которые в прежних условиях были нерентабельными.
Андрей Грудин, председатель совета директоров ГК «Пионер»: «Московские инвесторы нуждались в подобной инициативе городских властей. Постановление об обнулении платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка при строительстве таких объектов сэкономят инвест-девелоперам около 10% общих затрат на строительство. Наша компания прорабатывает ряд проектов, которые возможно будут реализоваться с учетом новых условий льгот для инвесторов».
Пять лет назад многие девелоперские компании заморозили или перепрофилировали свои офисные проекты, предпочитая инвестировать в сегмент с минимальными рисками – жилье. Это привело к сокращению объема коммерческой недвижимости, пик которого приходится на 2019-2020 годы. Сегодня, в условиях дефицита предложения, с рынка прежде всего вымываются качественные офисные площади, востребованные компаниями финансового и IT-сектора.
Виктор Адамов, президент «ГАЛС-Девелопмент»: «Экономические льготы, принятые в отношении инвесторов, помогут восстановить баланс между объемами жилой и коммерческой недвижимости и создать новые возможности для развития бизнеса в московском регионе».
Постановление изменит рынок недвижимости Москвы: сегодня арендная плата составляет до 80% кадастровой стоимости участка. Предлагаемые льготы позволят повысить привлекательность площадок для возведения новых бизнес-центров за пределами ТТК, что расширит предложение для арендаторов и создаст новые рабочие места.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR GROUP: «Очевиден и плюс для арендаторов: снижение финансовой нагрузки на инвестора сделает возможным предложить более качественный продукт по привлекательной цене».
Основной выигрыш от реализации проектов строительства офисов и магазинов за пределами ТТК получат москвичи, которые смогут устроиться на работу ближе к дому.
Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: «Платеж за изменение вида разрешенного использования вносится в самом начале, когда у девелоперов недостаточно денег. Для многих, кто размышлял, новые льготы помогут сделать выбор в пользу строительства. Это определенно поспособствует уменьшению маятниковой миграции, количеству пробок и увеличению числа рабочих мест».
Территория Новой Москвы благодаря своему комплексному и стремительному развитию остается самой оптимальной для реализации интересных проектов, утверждают эксперты. Наличие свободных земельных участков позволяет новым округам генерировать до 5% рынка столичной офисной недвижимости, причем почти две трети – качественное предложение класса А.
Игнатий Данилиди, генеральный директор ГК «А101»: «Отмена платы за изменение вида разрешенного использования земли сократит затраты девелопера, заинтересованного в комплексном развитии территории, на сотни миллионов рублей, облегчая получение кредитной линии и повышая эффективность финансовой модели новых коммерческих объектов. Можно прогнозировать, что новое постановление в ближайшие три года приведет к количественному и качественному скачку на рынке офисной недвижимости вне центра Москвы».
Предоставление льготы будет способствовать созданию на месте реорганизуемых промзон сбалансированных кварталов смешанной застройки, обеспеченных местами приложения труда.
Максим Берлович, глава московского территориального управления группы «Эталон»: «Решение о льготах станет драйвером для более равномерного развития экономики города, сделает районы за пределами ТТК более привлекательными для жизни, снимет часть нагрузки с центра города, уменьшив маятниковую миграцию».
Увеличение объемов строительства коммерческой недвижимости за пределами ТТК даст импульс развитию бизнеса, так как увеличение площадей для аренды будет стимулировать конкуренцию между арендодателями и, как следствие, снижение арендной платы.
Петр Кудрявцев, партнер CITYMAKERS: «Важно вместе с центрами деловой активности создавать и объекты культуры, спорта, образования, причем разных масштабов – локального, районного, городского значения. Это позволит ускорить процесс децентрализации города».
За последние восемь лет в Новой Москве, в реорганизуемых промзонах и на других территориях за ТТК построено порядка 15 млн кв. метров коммерческой недвижимости. Как результат – 87% рабочих мест сейчас создается за пределами центра столицы. В 99% районах улучшилась обеспеченность местами приложения труда.
Елена Попова, эксперт по архитектуре и градостроительству архитектурного бюро RTDA: «Поправки в законодательство будут способствовать появлению небольших магазинов рядом с домом, реорганизации мансард, преобразованию подвалов и первых этажей, где можно будет открыть небольшие сервисы, кафе, частные детские сады. Также открываются новые возможности для реконструкции – станет проще обновить фасады, заменить балконы. Это просто прекрасно».
Новые льготы позитивно скажутся на экономике и транспортной ситуации в столице. Благодаря появлению новых деловых центров, многие москвичи смогут найти работу недалеко от места своего проживания.
Сергей Георгиевский, эксперт в области устойчивого развития территорий, основатель и генеральный директор агентства стратегического развития «Центр»: «Застройщики получают преференции и решают общие задачи города. Мы переносим коммерческую недвижимость туда, где живет большинство москвичей. Это уменьшит маятниковую миграцию и давление на Центральный округ города».
С 2011 года доля рабочих мест, сконцентрированных внутри ТТК, сократилась с 43% до 35%. А доля рабочих мест, расположенных за его пределами, наоборот, возросла с 57% до 65%. Однако в удаленных от центра районах еще ощущается дефицит рабочих мест, что и потребовало введения дополнительных финансовых льгот для инвесторов.
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»: «Это большой прорыв для того, чтобы выйти на новый уровень развития рабочих мест за пределами ТТК. Колоссальное значение это решение имеет как для программы реновации, так и для развития районов, кварталов. Строя жилье, мы должны увеличивать количество коммерческой инфраструктуры с социальными функциями. Это очень дальновидный тренд, чтобы удовлетворить запросы москвичей и гостей столицы».
Активное строительство административно-деловых центров за пределами центра позволит сформировать новые точки экономического роста и развития, а также приведет к сбалансированному и равномерному развитию всей территории столицы.
Анна Курбатова, основатель НПК QUITE WHITE, директор института комплексного развития территорий, профессор МААМ (Международной академии архитектуры): «Решение имеет долгосрочный позитивный экономический эффект для Москвы, поскольку увеличатся инвестиции в строительство коммерческой недвижимости».
На Московском урбанистическом форуме-2019 также поднималась тема льгот для застройщиков. Многие эксперты сошлись во мнении, что постановление станет позитивным для развития так называемых точек роста или «городов в городе».
Оливер Лах, глава исследовательского подразделения, Wuppertal Institute, координирует инициативу «Городская Электромобильность» (UEMI) и программу ООН-ХАБИТАТ «Urban Pathways»: «Необходимо фокусироваться на создании полицентричной системы: внутри города должно находиться несколько «городов» со всеми удобствами, возможностями, рабочими местами и развитыми сервисами, доступными для каждого. Нужно продолжать работать над созданием «городов в городе». Это сейчас и происходит в Москве».
Из Москвы перенесемся в Тель-Авив. Это самый эклектичный город Израиля. Современные небоскребы вдоль скоростного шоссе Аялон сосуществуют с одно-двухэтажной застройкой первой половины XX века, богатые районы северного Тель-Авива – с трущобами городского автовокзала, гостиницы и пабы на набережной Средиземного моря – с офисами деловых и технологических центров. Вопрос маятниковой миграции также коснулся и этого города.
Лиора Шехтер, СТО, директор по информационным технологиям в Тель-Авиве: «В каждом микрорайоне Тель-Авива, у каждой дороги есть собственные магазины, рабочие места. Люди остаются в своем районе, у них нет необходимости ехать в центр города или другие районы. Они могут перемещаться, но все, что нужно для жизни, есть рядом с их домом».
