20 февраля 2019 в Москве состоялся X ежегодный Финансовый форум по недвижимости. Что будет с ценами после перехода застройщиков на проектное финансирование и привлечение средств граждан исключительно через эскроу-счета? На каких условиях застройщики смогут получить проектное финансирование и что будет с теми стройками, которое его не получат? Пойдет ли на пользу рынку, если его покинут мелкие компании? Эти и многие другие актуальные сейчас темы активно осуждались на мероприятии.
Открывал форум традиционный инвестиционный завтрак, на котором эксперты обсудили, есть ли у строительной отрасли потенциал, и в каких именно секторах недвижимости можно заработать.
Дмитрий Соболев, финансовый директор Сити-XXI век, уверен, что в любом случае жилая недвижимость останется наиболее инвестиционно-привлекательным сегментом. Использование эскроу-счетов просто снизит риски для покупателей, хотя для девелопера эта схема очевидно более дорогая.
В ближайшем будущем мы будем наблюдать новое явление: смешанную конкуренцию между проектами, построенными с использованием проектного финансирования, и сходными объектами по ДДУ.
Прогнозы Германа Грефа, председателя правления Сбербанка России, об уходе 30% девелоперов из рынка после введения проектного финансирования, кажутся Александру Хрусталеву, председателю правления НДВ Групп, несколько преуменьшенными. По прогнозам эксперта, рынок может лишиться до 80% участников. А это, в свою очередь, приведет к росту цен на недвижимость.
Правда, ситуацию нельзя назвать однозначной. Как отметил руководитель Департамента новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, спрогнозированный рост цен на жиль е (из-за внедрения эскроу-счетов) в Новой Москве действительно произошел, но в связи с развитием дорожно-транспортной инфраструктуры, в первую очередь, метрополитена.
Эксперты продолжили обсуждать тему проектного финансирования и эскроу-счетов и в следующей сессии. Так генеральный директор Сити-XXI век Антон Борисенко отметил, что застройщики сейчас находятся в подвешенном состоянии: «Известно, что ничего неизвестно», — заявил эксперт, добавив, что для продолжения работы по старым правилам (ДДУ — Прим. ред.) требования к проектам слишком высоки.
По словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, девелоперы сами усложняют себе жизнь, поскольку не спешат обратиться в банк для оценки готовности объектов и возможности получения проектного финансирования.
Правда, и банки не торопятся открывать свои двери застройщикам. Как объяснила председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова, сейчас работать с проектным финансированием может ограниченное число банков, поэтому данный продукт можно назвать нишевым.
Тем не менее, не все так страшно: по данным Управления Росреестра по Москве, только за январь 2019 года было заключено 5394 договора долевого участия, что на 12,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года, рассказала заместитель начальника отдела правового обеспечения Эка Гогричиани.
Обсудив грядущие изменения, эксперты углубились в детали. Так на сессии по жилой недвижимости обсудили потребности аудитории, покупающей квартиры сегодня, дискуссия получилась жаркой. Результаты оказались немного неожиданными: как выяснилось, покупателей по-прежнему в первую очередь интересует локация, а также сопутствующая инфраструктура, а совсем не новые форматы жилья, типа коливингов. «В конечном итоге, миллениалы повзрослеют и захотят жить не в коливингах, а в своих отдельных квартирах, что тогда девелоперы будут делать с таким продуктом?», — поинтересовался у аудитории директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Поддержала коллегу директор по продукту Сити-XXI век Мария Могилевцева-Головина, отметив, что время миллениалов еще не настало, ведь решение по-прежнему принимают люди старшего поколения.
Кроме того, по мнению экспертов, одной из тенденций является размывание классности жилья: комфорт перетекает в бизнес и т.д.
Сходную тенденцию замечают и эксперты сессии по коммерческой недвижимости: диспаритет в цене идентичных объектов в разных локациях или, наоборот, в одной локации и классе, но в зависимости от реального качества объекта.
Спикеры коммерческой сессии были на удивление единодушны. Трендом рынка коммерческой недвижимости по итогам всех выступлений Ольга Архангельская, партнер EY и модератор сессии, назвала смещение внимания бизнеса в сторону частных инвесторов. В офисном сегменте наблюдается довольно большой поток покупателей, приобретающих некрупные офисные площади в офисных центрах с инвестиционными целями. Этому способствует невысокая цена сделки, дефицит качественных офисных площадей, а также низкая ставка по депозитам, которая делает вложения в недвижимость более выгодными.
Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management, предложила еще «мельче» дробить инвестиции. По ее словам, физические лица, объединенные в один ресурс, вполне способны «поглотить» объект недвижимости целиком. В качестве примера Мария предложила вариант реконцепции офисного здания в гостиничное с последующей розничной продажей. Это помогло бы сэкономить на налогах (ставка по гостиничной недвижимости 0,5% против 1,6-2% в офисной) и создать востребованное молодым поколением пространство (небольшие индивидуальные помещения и крупные общественные зоны).
Красной нитью X Финансового форума проходила мысль о том, что сегодня и в коммерческом, и в жилом сегменте главным является качество продукта. И только от него зависит успех предприятия. Не стоит забывать о необходимости повышения квалификации, это касается и уровня финансовой грамотности инвесторов. А вот с экспериментами, по мнению игроков рынка, стоит подождать: впереди непростое время, а потому рисковать и менять сферу деятельности не стоит. Правда, и позитивные выводы тоже были: российская недвижимость все еще привлекательна для инвесторов, как иностранных, так и местных. А для офисного сегмента директор по сдаче в аренду офисной недвижимости PPF Group Никола Обайдин и вовсе предвидит качественный скачок буквально через 3-4 года.
