В преддверии 1 июля регионы подводят промежуточные итоги перехода жилищного строительства на эскроу. Этой теме было посвящено Всероссийское совещание Минстроя, которое прошло 11 июня 2019 года. О том, что происходит в столице, рассказал Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.
Что изменилось в Москве после объявления о переходе жилищного строительства на проектное финансирование и счета-эскроу
— Когда мы стали переходить к новым правилам 214-ФЗ, у нас количество полученных разрешений на строительство увеличилось на 50%. Хорошо этот или плохо – покажет время, но на самом деле я считаю, что это хорошо, потому что задачу по увеличению объемов жилищного строительства мы за счет этих решений мы выполняем. То есть, у нас за год приросло новое строительство на 10 млн кв.м общей площади, и это очень много.
У нас существенно приросла сумма собранных денег. Если год назад было меньше 1 трлн руб., то теперь мы собрали 1,7 трлн руб. Колоссальный объем денег собран в Москве, просто колоссальный. Это 30% всех денег по стране. Количество дольщиков у нас вышло за 150 тыс. – это чуть больше 10% (по стране — прим. МосДольщик.рф) за счет разницы в цене квартир.
Что сделано в Москве для помощи застройщикам в переходе на новые правилам и решения вопросов с проблемными компаниями
— Мы приняли решение – не дожидаться ничего. Если мы видим, что есть проблемная компания, мы обращаемся в Минстрой, и коллеги из Минстроя очень быстро принимают решение, и мы берем на достройку объект. Мы выделили на это средства, выделили полномочную организацию и очень активно этим занимаемся.
У нас есть уполномоченный орган – Москомстройинвест. Это нетипичная ситуация для всей страны, у нас есть специальный орган, который занимается только обманутыми дольщиками.
Плюс мы соединили в единую рабочую группу Москомстройинвест и Мосгосстройнадзор. Мосогосстройнадзор. Мосгостройнадзор должен проверить физическую готовность объектов, их соответствие 6%, 15% или соответственно, 30%.
На все объекты, которые есть в городе, мы определили рабочую группу с выездом не место, где определяется физическая готовность. Далее – мы обратились к инвесторам, чтобы они тоже поработали с кадастровыми инженерами и сделали максимально быстро оценку, чтобы ускорить эту работу. Потому что из проблем, которые мы видим – как всегда у нас, и вообще у строителей, все делается в последний день. Что все дождутся последних дней до 1 июля и прибегут с документами, чтобы мы их оформили. И мы видим, конечно, большой наплыв заявок, но надеемся, что за счет мобилизации сил Москомстройинвеста и Мосгосстройнадзора мы справимся.
Сколько жилья сейчас строится в Москве, сколько по ДДУ реализуется не жилья и как эти площади учитывать
— Пока схема у нас разложена следующим образом. Всего в городе действует 604 разрешения на строительство на 34 млн кв.м общей площади – я подчеркиваю, что общей. У нас в этом тоже нетипичная для всей страны ситуация – у нас в чистом виде жилых домов нет. У нас есть первые, а то и вторые нежилые этажи, парковки и пр. Поэтому жилая площадь это где-то минус 30% (от общей — прим. МосДольщик.рф).
Заключено более 150 тыс. ДДУ на почти 8 млн кв.м жилой площади, я подчеркиваю – жилой.
Я почему делаю на этом акцент? Потому что на сегодняшний день мы видим проблему, как нам дальше работать с теми, кто заплатил по ДДУ по нежилой площади и парковочным местам. Эта проблема, как я сказал, нетипична для всей страны, но в Москве она ярко выражена. Поэтому мы будем обращаться в Думу с просьбой вносить определенные поправки, касающиеся и нежилых помещений, и машиномест, и особенно апартаментов. Потому что это следующая проблема для Москвы, которая сегодня существует. Формально за нее сегодня мы вроде не отчитываемся, но в городе 230 тыс. кв.м ежегодно сдается по договорам долевого участия апартаментов. Поэтому эти поправки тоже будем готовить.
Сколько новостроек будет достраиваться по старому, а сколько – по новому (с использованием счетов эскроу)
— Из выданных разрешений (на строительство) у нас по старой схеме примерно 60% застройщиков будет работать – это более 20 млн кв.м и более 120 тыс. ДДУ. Из них мы посмотрели, кто обратился за заявками (на продолжение работы по старым правилам — прим. МосДольщик.рф).
Пока (на 11 июля 2019 года — прим. МосДольщик.рф) обратилось 121 разрешение на строительство – на 8 млн кв.м и на 40 тыс. ДДУ. Я прошу застройщиков, в том числе и московских, не затягивать этот процесс, максимально быстро обращаться, и, как я и сказал, мы постараемся быстро рассмотреть эти вопросы.
Мы видим примерно 218 разрешений на строительство (36% от общего числа) почти на 12 млн кв.м и на 20 тыс. ДДУ – это те, кто перейдет на счета-эскроу.
Здесь у нас есть вопрос с банками, у нас разночтения в информации. Сегодня банки нам дают информацию, что у ним обратились с 118 разрешениями на строительство на 5,5 млн кв.м, а по нашим данным после опроса всех инвесторов (подчеркиваю – мы со всеми инвесторами персонально встретились, с каждым и не по одному разу) цифры иные. Мы собрали пока неформальную информацию, потому что на основании банковской тайны банки не могут нам давать официальную информацию, но собрав информацию от инвесторов, мы видим еще 100 разрешений на строительство на 6 млн кв.м почти на 8 тыс. ДДУ.
И вот тут мы видим серьезную проблему. Мы четко понимаем, что до 1 июля кредитный комитет банков все не пройдут. Поэтому пользуясь случаем, хотел обратиться и к застройщикам, и к банкам усилить работу по прохождению кредитных комитетов. Потому что от этого будет зависеть масштаб наших проблем.
Еще выявилась интересная ситуация. 48 заявок, по которым (застройщики — прим. МосДольщик.рф) обратились в банки, не имеют разрешений на строительство. То есть, это те застройщики, которые практически все документы подготовили и сегодня-завтра получат разрешения на строительство. Мы их пока вообще не видим (в документах — прим. МосДольщик.рф), но они уже ходят по банкам и пытаются оформить эти заявки. И тут надо подумать, как мы их будем учитывать и точно понимать, что до 1 июля они точно не успеют.
Насколько точны данные по числу компаний, которые будут работать с эскроу и без, и сколько потенциально проблемных объектов появиться на этапе перехода к новым правилам
— Есть такое понятие – «находится в переговорах». Нам надо дать отсечку и с вот этим «находится в переговорах» подводить какую-то черту. Либо застройщики обратились (за проектным финансированием — прим. МосДольщик.рф), мы их видим и ждем по ним официальное решение. Либо вот это «нахождение в переговорах» – это непонятный статус. По московским застройщикам я могу сказать откровенно, так как у нас в основном группы компаний, которые ведут большое количество проектов в рамках одной группы. Они сейчас ходят по банкам и торгуются на более выгодные условия. Поэтому у нас просьба – с банками поработать и оперативно эту черту подвести, чтобы понять, кто уже имеет шанс получить проектное финансирование, а кто нет. И тогда мы будем смотреть уже какие-тио другие механизмы, либо с эскроу, либо сами достраивать эти объекты.
Пока из проблемных мы видим только шесть разрешений на строительство на 230 тыс. кв.м. Это не страшная картина, в пределах обычного процента в Москве, такие вопросы мы всегда решали в рабочем порядке. Поэтому я думаю, что мы и эту проблему решим.
Если ли у застройщиков средства, чтобы некоторое время работать без денег дольщиков и без проектного финансирования
— Мы совершенно точно видим, что денег собрано большое количество, мы четко видим, что у застройщиков на счетах большие остатки. Я так понимаю, что наши застройщики готовятся, к ситуации, что у них не получится с 1 июля получить финансирование в банках, и собирают свои остатки. Как эти остатки будут использоваться? Ведь денег абсолютно точно собрано больше, чем реально идет в стройку. Они, наверное, и пойдут в стройку, но в течение какого-то времени. Тут, конечно, тоже надо работать в банками и как-то оценить использование этих средств. Потому что я так пониманию, они эти остатки собирают, чтобы более выгодные условия получить по кредитованию, чтобы показать более ликвидными себя. Это такие чисто организационные вещи, но денег собрано 350 млрд руб. и в стройку они точно в течение ближайшего месяца-двух не пойдут. Поэтому здесь мы будем просить в рамках рабочей группы Минстроя с банками, эти вопросы обсуждать.
В целом мы не видим в Москве каких-то проблем, мы считаем, что все задачи решаемы и возможности для этого у нас есть.
