Повышение доступности жилья – это либо возможность приобрети новую квартиру тем, кому раньше доходы этого не позволяли, либо возможность за те же деньги купить недвижимость большей площади. Льготная ипотека под 6,5% года, введенная с вначале пандемии, могла бы в первую очередь помочь с решением второй задачи. Однако в реальности этого почти не произошло: дольщики смогли дополнительно получить лишь 1,5 кв.м, да и то не все. Почему?
Математика от Центробанка
Когда банкиры считают выгоду от ипотеки по той или иной ставке, они исходят из того, что семья тратит на погашение кредита половину своих доходах. При этих условиях по данным Центробанка, озвученным в газете «Известия», снижение ипотечных ставок до льготных 6,5% должно было привести к тому, что без дополнительных затрат среднестатистический дольщик мог бы рассчитывать на «лишние» 3,9 кв.м. Это, конечно, не очень много, но все-таки: еще одна ванная, гардеробная или, скажем, дополнительная площадь кухни-гостиной никому не помещает. Однако на практике такого не произошло.
2,4 кв.м «съел» рост цен на новостройки, в итоге вместо 3,9 кв.м выгода «схлопнулась» до 1,5 кв.м.
Но и это не предел. Если посмотреть на среднюю площадь, по которой в России заключались договоры долевого участия (ДДУ) с начала действия программы льготной ипотеки под 6,5%, окажется, что она составила 40,3 кв.м. В то время как при отсутствии резкого роста цен на новостройки на фоне ажиотажного (по мнению Центробанка) спроса на льготную ипотеку и с учетом динамики реальных доходов населения этот показатель мог бы составить 45 кв.м.
То есть, выгода дольщиков могла бы быть выше почти на 5 кв.м. А это уже если не дополнительная комната, то хотя бы треть от нее.
Это подсчеты по России в целом. Но есть регионы, где ситуация еще более грустная. Среди таких – Москва, где цены на новостройки росли сильнее, чем по стране, из-за чего никакого прироста приобретаемых площадей вообще не произошло и выгода оказалась равной нулю.
Когда стоит завершить льготную ипотеку
То, что льготная ипотека вводилась прежде всего как инструмент помощи застройщику, а не дольщику, никто и не скрывал. Она анонсировалась как одна из мер поддержки строительной отрасли в период пандемии. Что, собственно, и произошло. Доля сделок в новостройках с использованием ипотечных кредитов увеличилась – преимущественно именно за счет льготной ипотеки.
Из 1,85 трлн руб., выделенных на компенсацию банкам льготной ипотечной ставки на новостройки, на конец октября 2020 года израсходовано уже 0,7 трлн руб. Все эти средства как раз и пошли в стройку.
- Вернее, часть из них уже используется в жилищном строительстве – если ДДУ заключены в тех новостройках, которые достраивается по старым правилам.
- А часть лежит на счетах-эскроу (они открываются в тех случаях, если новостройка возводится по новым правилам). Доступ к ним застройщики получат тогда, когда завершат возведение домов.
И то, и другое хорошо для строительной отрасли в целом. Однако задачи увеличить долговую нагрузку дольщиков никто не ставил. Но именно это и происходит из-за роста цен на новостройки. Причем как прогнозируют эксперты та же ситуация с ростом цен на новостройки, нивелирующая для населения выгоду на новостройки и приводящая к росту долговой нагрузки дольщиков, сохранится до тех пор, пока будет существовать льготная ипотека.
- Не удивительно, что при такой ситуации, как считает глава Центробанка Эльвира Набиуллина, дополнительно продлевать программу льготной ипотеки (6,5% годовых) не стоит. Она должна завершиться в те сроки, которые фигурируют в программе сейчас – в середине 2021 года. Иначе, по прогнозам регулятора, слишком высоки риски перегрева рынка.
- Застройщики, впрочем, с такой логикой не согласны: в случае завершения программы количество сделок в новостройках может упасть, что лишь усложнит ситуацию на рынке.
Чья точка зрения перевесит, пока сказать сложно. Это будет ясно к лету 2021 года, когда приблизиться к завершению срок, сейчас отведенной на программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Но в плане выгоды для дольщиков позиция Центробанка пока звучит убедительнее.
