Как защитить свои права на всех этапах участия в долевом строительстве.

Основные проблемы, с которыми могут столкнуться участники долевого строительства:

  • затягивание сроков сдачи объекта;
  • ненадлежащее качество произведенных работ;
  • прекращение или приостановка строительства на неопределенный срок;
  • банкротство либо ликвидация компании-застройщика;

Рассмотрим, что делать в каждом конкретном случае.

Затягивание сроков сдачи объекта

Если сроки затягиваются, но строительство продолжается, и дольщик не намерен разрывать договор долевого участия, он вправе требовать полагающуюся неустойку в размере 2/300 от действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки (2/300 – если дольщик – физическое лицо; 1/300 – для иных лиц). С 14 июня 2016 года ставка рефинансирования составляет 10,50%. Даже если в заключенном с застройщиком договоре прописан меньший размер неустойки, этот пункт не будет иметь юридической силы – ее сумма прописана в ФЗ № 214.

Ненадлежащее качество произведенных работ

Если застройщик выполнил работу с существенным нарушением норм строительства и безопасности, некачественно/в нарушении условий, которые были оговорены в договоре, дольщик имеет право потребовать исправления недоработок или же в одностороннем порядке выйти из договора и потребовать возврата денег. В последнем случае застройщик обязан вернуть сумму, которую передал ему дольщик в счет строительства, а также уплатить проценты на всю сумму в размере 1/300 или 2/300 ставки рефинансирования за весь период пользования средствами (то есть со дня внесения денег до дня их возврата).

Банкротство либо ликвидация компании-застройщика

В случае банкротства застройщика, если строительство дома завершено, дольщик вправе потребовать или возврата денежных средств, или передачи ему жилого помещения.

Если дом не завершен, дольщики могут обратиться в суд, чтобы тот признал его право собственности на часть незавершенного строительством объекта. Суд может как отказать в этом требовании, так и признать его (существуют прецеденты обоих вариантов).

Важный момент – в случае банкротства застройщика дольщики, желающие возврата денежных средств, относятся к кредиторам третьей очереди, то есть их требования будут удовлетворены только после выплат кредиторам первой и второй очереди (как то сотрудники, которым застройщик должен заработную плату, выходное пособие и т.д.).

Чтобы расторгнуть договор, согласно закону № 214 расторгающая сторона должна направить другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, причем отправлять его следует по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. Денежные средства подлежат возврату в течение 10 дней с момента расторжения договора.

Для возврата денежных средств и получения неустойки/процентов следует подать застройщику письменную претензию. Если она не была удовлетворена, дольщик может обратиться с жалобой в суд.

Также следует подать документы для вступления в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Как это сделать, и кто может вступить в реестр, рассказывается в нашей статье «Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”».

Кроме того, помните, что в регионах России действуют и собственные программы по защите прав дольщиков. В их рамках могут выделяться денежные компенсации для пострадавших граждан, жилье для временного проживания, если затягиваются сроки сдачи объекта и т.д. Столкнувшись с проблемами при долевом строительстве, обязательно уточните, какие меры поддержки оказывает “обманутым дольщикам” ваш регион.

Чтобы не пополнить ряды “обманутых дольщиков”, важно очень внимательно отнестись к выбору застройщика:

  1. Убедиться, что он не входит в реестр проблемных застройщиков.
  2. Изучить предыдущий опыт работы строительной компании и ее финансовое состояние.
  3. Убедиться, что застройщик может предоставить все документы, указанные в пункте 2 статьи 20 ФЗ № 214:
    • учредительные документы,
    • свидетельство о государственной регистрации,
    • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
    • утвержденные годовые отчеты,
    • бухгалтерскую отчетность за три последних года,
    • аудиторское заключение за последний год деятельности.
  4. Изучить проектную декларацию (на официальном сайте или, если такового нет, запросить ее у застройщика).
  5. Изучить картотеку арбитражных дел на официальном сайте ВАС РФ, чтобы удостовериться, что застройщик не вовлечен в судебные разбирательства.
  6. Также можно выяснить целевое назначение земельного участка, на котором будет возводиться дом. Для этого следует уточнить реквизиты документа, устанавливающего право застройщика на земельный участок (в проектной декларации) и обратиться в Росреестр за выпиской, в которой должно быть указано, что участок выдан под строительство многоквартирного дома.
  7. И, конечно, со всем вниманием изучить подписываемый с застройщиком договор долевого участия. Застройщик может привлекать денежные средства только в трех случаях: на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участием в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Если строительная компания предлагает подписать договор бронирования квартиры, купли-продажи векселя, займа, предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого строительства, все это в данном случае фактически является “серой схемой” и нарушением закона.