Зампреседателя Сбербанка недавно завил, что главной причиной, по которой некоторые застройщики не получат проектное финансирование, являются дольщики. Причем тут дольщики и как тем, кто еще только выбирает новостройку, случайно не наткнуться на объект, строительство которого после 1 июля 2019 года может приостановиться из-за отсутствия денег?
Почему на деньги дольщиков вести стройку смогут не все?
До сих пор основная масса новостроек преимущественно возводилась на средства дольщиков. Те оплачивали договоры долевого участия (ДДУ), а дальше застройщики использовали эти деньги на стройку: финансировали подрядчиков, тратили суммы на аренду строительной техники, покупку строительных материалов и пр.
Однако с 1 июля 2019 года ситуация радикально изменится. Объекты, чья строительная готовность к этому моменту не превысит 30%, на деньги дольщиков возводиться больше не смогут. Средства, поступившиеся за будущие квартиры, до поры до времени будут храниться на особых банковских счетах – счетах-эскроу. Для застройщиков банки откроют доступ к этим счетам лишь тогда, когда новостройку введут в эксплуатацию, а уже построенные квартиры передадут новым владельцам.
На чьи средства застройщики будут возводить новостройки?
Считается, что новая схема максимально обезопасит дольщиков от застройщиков-мошенников, ведь они больше не смогут ни вывести деньги на офшоры, ни потратить их на какие-нибудь иные личные нужды. Но чтобы вести строительство, деньги нужны не потом, а прямо сейчас. Где их взять застройщикам?
Есть два варианта.
Первый – использовать те средства, что у застройщиков уже имеются. Например, те, что были заработаны на предыдущих проектах. Примеры компаний, которые используют этот механизм, на рынке есть. Но их не так много, да и по схеме долевого строительства они не работают. Что и логично: зачем привлекать деньги дольщиков, когда можно завершить стройку на свои, а продажи открыть уже после того, как дом будет полностью готов. Причем по более высоким ценам и сразу по договорам купли-продажи, что застройщикам только выгодно.
Второй вариант аналогичен тому, как поступают сами дольщики, если им не хватает накопленных денег для приобретения будущей квартиры в новостройке. Они обращаются в банк за ипотечным кредитом. Застройщики поступают точно так же: просят кредит у банка. Называется такой кредит проектным финансированием и выдается, как любой банковский займ, под проценты.
Почему проектное финансирование застройщику могут не дать?
Но ипотечный кредит получит не любой желающий. Если банк, проверяя будущего клиента, решит, что расплатиться за займ тот вряд ли сможет, в кредите будет оказано. С застройщиками ситуация аналогична: проектное финансирование дадут далеко не каждому.
Два главных причины отказа застройщикам на днях озвучил заместитель председателя Сбербанка Анатолий Попов.
- Первая – если к компании-застройщику имеются иски дольщиков. Для большинства банков (и Сбербанка в частности) это абсолютное противопоказание к работе с таким застройщиком.
- Вторая причина – слабая экономика проекта. Скажем, Сбербанк готов финансировать лишь те проекты, у которых маржинальность не менее 15%. Если этот показатель ниже, проектное финансирование застройщику не предоставят.
О чем дольщики судятся с застройщиками?
Если вторая причина с дольщиками никак не связана, то первая зависит исключительно от них, причем иски к застройщикам – явление не редкое.
Поводы для подачи исков могут быть разные.
Самый, пожалуй, частый – задержка сроков сдачи новостройки. Ведь в этом случае за каждый день просрочки дольщику полагается компенсация. Иногда получить такую компенсацию можно и не обращаясь в суд, тем более, что плата за задержку сроков в обязательном порядке прописывается в любом ДДУ. Она же указана в законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Поэтому порой вопросы с такими выплатами решаются во внесудебном порядке. Если же застройщик платить отказывается или не соглашается с размером компенсации, дольщик имеет возможность обратиться в суд. И большинство активно пользуются этим правом.
Причины для подачи исковых заявлений, ответчиками по которым выступают застройщики, могут быть и иные. Например, претензии к качеству квартиры, устранять которые по доброй воле застройщик не хочет. Отдельная тема – это проблемные объекты, по которым одновременно может быть множество судебных процессов.
Почему в проектном финансировании отказывают новостройкам, где нет исков дольщиков?
Но каковы бы ни были причины, большинство исков дольщиков появляются ближе к финишу строительства или после просрочки сдачи дома. А к этому моменту, скорее всего, строительная готовность объекта превысит 30%. То есть, застройщик и дальше сможет продолжать работу на деньги дольщиков, то есть, без проектного финансирования и без эскроу-счетов.
Возникает вопрос: так кому же отказывают банки из-за исков дольщиков, если новостройки, которых касаются судебные разбирательства, и так не обязаны переходить на новые правила работы?
А дело вот в чем. Банк выделяет проектное финансирование не просто на возведение какого-то конкретного объекта, но и конкретному юридическому лицу – застройщику. Но тот же самый застройщик может одновременно вести не один проект, а несколько. Так вот, если по другим новостройкам той же компании (даже по тем, которым кредиты не требуются), есть иски дольщиков, банк их моментально обнаружит при проверке. И откажет в проектном финансировании, даже несмотря на то, что у новостройки, для которой запрашивается кредит, никаких проблем нет. Во всяком случае – пока. Но раз денег не будет, то и вероятность продолжения стройки окажется под большим вопросом.
Как будущим дольщикам обезопасить себя от приостановки стройки?
Тем, кто в ближайшее время планирует приобрести будущую квартиру в новостройке, которая только-только начинает строиться, проверять застройщика нужно еще тщательнее, чем обычно.
- Если в выбранной новостройке деньги дольщиков уже сейчас идут на счет-эскроу – все в порядке. Это означает, что проектное финансирование уже есть и если после 1 июля с такой стройкой что-то и произойдет, то причиной точно будет не переход на новые правила долевого строительства. Впрочем, застройщиков, которые в столичном регионе уже работают по эскроу, пока не много, портал МосДольщик.рф об этом уже рассказывал.
- Если в договоре долевого участия, который предлагает подписать застройщик, нет ни слова о счетах-эскроу, стоит поинтересоваться, а как компания будет работать после 1 июля и получила ли она уже проектное финансирование. Кстати, если финансирование уже получено, скорее всего, эта информация будет как минимум на сайте новостройки или непосредственно в проектной декларации (этот документ тоже выкладывается на сайте объекта). Если кредитная линия такому застройщику уже открыта, скорее всего, после 1 июля он без приостановки плавно перейдет на новую схему работу. Такой вариант дольщиков тоже должен устраивать.
- Если же ответы про проектное будут расплывчатыми, и ни в проектной декларации, ни на сайте застройщика о них не упоминается, нужно уточнить, какие еще стройки ведет или недавно завершил тот же застройщик. Узнать это можно, например, из проектной декларации. Если такие объекты есть, возможно, имеются и иски дольщиков. Чтобы понять так ли это, нужно проверить две базы – картотеку арбитражных дел и картотеку дел в суде общей юрисдикции. Как правило, иски физических лиц подаются в суды общей инстанции, но могут и в арбитражные, поэтому изучить стоит обе базы. В них в специальное поле нужно ввести официальное наименование застройщика, которое указано и в проектной декларации, и в договоре долевого участия, и посмотреть, что выдаст система. Если незакрытых исков дольщиков будет много, скорее всего, получить проектное финансирование застройщик не сможет и судьба его новых новостроек под большим вопросом. И если нет желания проверить себя на удачливость, сделки в таких объектах лучше не заключать.
