Реформа долевого строительства остается самый важной темой на рынке жилой недвижимости. Скажем, на Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROESTATE-2019, проходящем с 18 по 20 сентября, этот вопрос поднимался на разных сессиях. Вот что на одной из них о ситуации в Москве рассказал заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.
Насколько активно идет переход на эскроу и как долго еще некоторые новостройки будут продаваться по старой схеме
Прошло мало времени, чтобы анализировать ситуацию по эскроу-счетам. Я скажу только одну цифру, что по нашим расчетам в Москве порядка 76% (разрешений на строительство – прим. МосДольщик.рф) остаются в старой схеме.
Александр Гончаров, Москсмстройинвест:
«По тем разрешениям на строительство, которые сегодня уже выданы, видно, что по старой схеме у нас застройщики будут работать аж до 2028 года»
То есть, у нас есть такие длительные разрешения на строительство. Основной пик ввода, кончено, будет приходиться на 2020 год, 2021-ый и 2022-ой, но тем не менее у нас останутся застройщики, которые по той же схеме продолжат работать в 2023-м и последующих годах.
Как изменилось число сделок в московских новостройках после перехода рынка на эскроу
У нас достаточно оптимистичные цифры в целом по рынку долевого строительства, поскольку в Москве мы уже приближаемся к цифре 200 тыс. участников долевого строительства. То есть, это те граждане, которые вложили свои деньги в московскую недвижимость. Это достаточно ощутимая цифра.
И хотя были прогнозы о том, что планируется уменьшение вложений граждан, тем не менее, когда мы анализируем регистрацию договоров долевого участия, то мы можем заметить следующее. Конечно, у нас был массовый всплеск и июне месяце, когда в преддверии вступления в действие новых правил было значительное увеличение регистраций (ДДУ – прим. МосДольщик.рф). Но и в июле, и в августе тоже были достаточно высокие продажи.
И самое главное, что стоит отметить – у нас растет количество сделок, которые заключаются с привлечением ипотечных кредитов. Хотя мы помним, что у нас был провал в начале года, когда увеличили ставки. Но тем не менее, последние данные, которые нам ежемесячно представляет Росреестр, говорят о том, что непосредственно сделки физических лиц растут, и граждане готовы брать ипотечные кредиты.
Те положительные изменения, которые у нас недавно произошли, в части уменьшения и ставки, и том числе изменения правил по ипотеке в части первоначального взноса, говорят о том, что предпринимаются меры к стимулированию спроса. И, соответственно, рост продаж, мы думаем, состоится.
Какова строительная готовность новостроек, которые достраиваются по старой схеме
В целом, как я уже сказал, у нас планируется в старой схеме остаться 76%. Стоит отметить, когда мы анализировали те проекты, которые зашли к нам для того, чтобы остаться в старой схеме (то есть, обратились за получением ЗОСК – прим. МосДольщик.рф):
- четверть объектов оказались в высокой степени готовности, то есть, более 50% строительной готовности;
- оставшиеся три четверти – это объекты со строительной готовностью от 30 до 50%, а также есть небольшое количество объектов, которые имеют как называемую льготу либо в рамках комплексного освоения территории, либо это те, которые в рамках проекта имеют социальные объекты.
Что касается объектов по эскроу-счетам, покажет время. Я думаю, ситуацию мы проанализируем уже в октябре, а самым главным для нас будет конец года и та отчетность, которую застройщики представят нам по итогам года.
Как сейчас осуществляется надзор за застройщиками, работающими по старым и новым правилам
Функция надзора остается за Москомстройинвестом.
- По тем компаниям, которые остались в старой схеме, в плане надзора ничего не меняется.
- Те компании, которые переходят на эскроу-счета, отчетность в Москомстройинвест не сдают, но в то же время мы продолжаем анализировать проектные декларации и основной акцент делается на размещении информации в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства, которая находится на портале наш.дом.рф – прим. МосДольщик.рф)
На размещение проектной декларации и других документов отводятся сжатые сроки. Если происходят изменения в документации, застройщики обязаны разместить их в течение 5 дней с момента наступления этих изменений. Мы отслеживаем и сроки, и полноту документации, и сведения, которые содержатся в проектной декларации. Это касается и тех объектов, которые строятся по старой схеме, и тех, которые перешли на эскроу-счета.
Таким образом, Москомстройинвест контролирует полноту информации застройщика. Вся реформа долевого строительства направлена в том числе и на то, чтобы застройщики стали более открытыми для своего потребителя.
Александр Гончаров, Москсмстройинвест:
«Мне кажется, если вы пройдете генетический тест, то вам меньше дадут сведений о ваших предках, чем вы узнаете о застройщике и проекте, изучив проектную декларацию»
Недавно прошли изменения, которые еще больше расширяют объем сведений, которые подлежат раскрытию. Поэтому мы отслеживаем и проектную декларацию, и непосредственно размещение в системе ЕИСЖС. У нас введена новая административная статья – за несвоевременные или неактуальные сведения в системе.
О том, что нового добавилось в проектную декларацию и какую пользу из этих данных могут извлечь будущие дольщики, читайте на портале МосДольщик.рф.
Кроме того в ведении Москомстройинвеста остаются проверки новостроек. Если граждане к нам обращаются по каким-либо нарушениям, то, соответственно, мы выходим на проверку. Здесь спектр нашей надзорной деятельности ничем не ограничен. И это тоже будет стимулировать застройщиков своевременно исполняться свои обязательства перед дольщиками.
О том, как инициировать проверку застройщика и новостройки и в каких случаях это нужно делать, смотрите в видеоролике портала МосДольщик.рф
Что чаще всего нарушают застройщики
- Основные правонарушения в области долевого строительства приходятся на несвоевременную либо на неактуальную информацию, которую застройщики размещают в системе ЕИСЖС. 30% нарушений по итогам отчетности за второе полугодие 2019 года приходится именно на эти нарушения.
- Также достаточно высок процент нарушений за несвоевременную отчетность либо за недостоверную отчетность – это 25%.
- Итогом тех реформ, что достаточно долго идут, стало то, что у нас снизился процент привлечения денежных средств в обход 214-ФЗ (закона «Об участии в долевом строительстве») – прим. МосДольщик.рф). За 2019 года на них приходится лишь 1% нарушений. В основном это случаи привлечения денежных средств до регистрации договора долевого участия (ДДУ).
Те изменения, которое произошли в долевом строительстве, стимулировали застройщиков активизировать свои действия непосредственно на стройках. Что привело к росту ввода жилья и именно инвестиционного жилья. Эти цифры были отмечены и в полугодии, и мы констатировали рост ввода в августе месяце по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Поэтому, я думаю, положительный эффект мы уже ощутили сегодня.
