Менее полугода прошло с момента перехода рынка новостроек на новые правила — проектное финансирование и счета-эскроу. Однако под занавес уходящего года первые итоги подвести уже можно. О них, а также о том, какие еще глобальные проблемы долевого строительства решаются в Москве в ходе пресс-конференции «Год работы в новых условиях: баланс интересов дольщиков и застройщиков» рассказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
Как в Москве происходил переход на проектное финансирование и счета-эскроу
Самая главная и самая большая работа, которая была в этом году – переход на проектное финансирование. Как вы знаете, в конце прошлого года были приняты изменения в 214-ФЗ: мы должны были перейти на новую схему финансирования и на счета-эскроу. Но с мая ситуация менялась, все о этом знают и застройщики об этом знают, мы усовершенствовали все действующие механизмы, и это привело к тому, что переход на счета-эскроу стал неизбежен.
Если рассказать поэтапно, как это происходило…
С конца предыдущего года по ориентировочно март-апрель мы занимались законодательно той нормативной базой, которую мы создавали для того, чтобы процесс прошел более-менее гладко и безболезненно.
Начиная с мая, когда мы поняли структуру, когда мы увидели эти нормативные документы, которые были приняты на федеральном уровне, началась конкретная работа. Мы, как орган контролирующий, отработали необходимые методические рекомендации. У нас и другие регионы очень охотно ими пользовались – я знаю, и Московская область ими пользовалась, застройщикам показывали эти методические рекомендации.
Огромная работа была проделана именно с застройщиками, потому что из них никто особо не понимал, что делать, какие документы готовить, в какие это все сроки делать. Поэтому мэром Москвы было принято решение о создании межведомственной рабочей группы, межведомственной комиссии, в которую выходили практически все задействованные органы исполнительной власти.
Надо сказать, что в период где-то с марта по май мы провели более 300 заседаний, то есть, рассмотрели каждый проект отдельно, разложили его по косточкам буквально. Мы принимали решение, какие документы будет застройщик подавать нам, в какую схему (достройки) он заходит. Если он не остается в старой схеме, как ему действовать, что делать с банками – потому что нельзя было допустить тот классовый разрыв, когда застройщик, допустим, понимал, что нужно идти на проектное финансирование, а с 1 июля деньги дольщиков принимать было нельзя.
Эту работу мы завершили. С мая месяца и до октября мы выдавали соответствующие заключения на объекты – соответствуют они критериями или нет. На сегодняшний день работа завершилась.
Каковы итоги перехода на новые правила работы застройщиков в Москве
Итоги у нас следующие.
Всего на сегодняшний день у нас действует 552 разрешения на строительство. Это 32 млн кв.м и 151 тыс. ДДУ (договоров долевого участия).
Если эти проекты разложить по процентному соотношению, то увидим следующее.
- По старой схеме остаются работать 348 проектов – это 63% от общего числа разрешения на строительство на общую площадь 22 млн кв.м и на 112 тыс. ДДУ.
- Что касается тех проектов, которые перешли на счета-эскроу – это у нас 108 проектов (20% от общего числа) на 6 млн кв.м и 13 тыс. ДДУ.
- Следующая, небольшая, часть проектов – это 14%, которые у нас остались вне схемы. Наверное, это немного пугающее название – вне схемы. Здесь есть свои нюансы, но это все объяснимо.
- Часть проектов – это те проекты, которые достраиваются за счет города. Один из примеров – это ЖК «Царицыно», который город достаивает.
- Здесь есть проекты, которым в настоящее время не требуется какое-либо финансирование – объект уже готов и прошел проверку в Мосгосстройнадзоре.
- И есть также объекты, которые в высокой степени готовности, и все помещения в этих объектах уже распроданы. То есть, на те деньги, которые застройщик собрал, о может завершать строительство.
- И 3% от это числа — это 16 объектов, это те новые разрешения на строительство, которые выданы уже после 1 июля, которые все идут на счета-эскроу.
Как изменились ли цены на новостройки после перехода на эскроу
Все те разрешения, которые были нужны, мы выдали, и следующая наша работа – это, конечно, мониторить то, что происходит дальше.
Ситуацию на рынке мы мониторим, каких-то резких изменений, как предполагалось, ожидалось им которых боялись, их нет. В Москве мы достаточно плавно перешли на проектное финансирование. Что касается стоимости – когда шал речь о проектном финансировании все говорили, что как-то резко ухудшится ситуация и по стоимости квадратного метра.
Но на сегодняшний день мы промониторили рынок, видим, кто резких увеличений стоимости нет.
Да, действительно, произошло увеличение стоимости квадратного метра, но мы это объясняем двумя параметрами.
- Первое, что произошло – это инфляция, из-за чего стоимость квадратного метра выросла.
- Второе тоже логично объясняется. Мы все знаем, что когда на этапе долевого строительства на «нулевой стадии» застройщик продавал квартиры, естественно, делал определенные скидки. А сейчас, когда проектное финансирование, стоимость что на нулевой стадии, что на другой, одинакова, за счет этого средняя стоимость квадратного метра, конечно же, увеличилась.
Что происходит с апартаментами в Москве
Отдельная история – про апартаменты. По итогам контрольной деятельности, которую мы осуществляем, выяснилось, что у нас очень много возникает объектов, которые потом нужно раскладывать, разбирать — именно объекты, которые идут у нас как апартаменты.
Что хотелось бы сказать? В соответствии с 214-ФЗ на сегодняшний день апартаменты в плане продажи приравнены к жилью.
То есть, апартаменты так же, как и жилье должны реализовываться по ДДУ.
И так же, естественно, если это новый проект, должно быть эскроу, а если объект получил заключение – он остается в старой схеме.
На что хотелось бы обратить внимание граждан в первую очередь?
- Апартаменты не совсем жилье, и приобретая их, каждый должен понимать, что строятся они не совсем в тех санитарно-технических нормах, что жилье.
- Еще один важный момент – что невозможно в апартаментах прописаться, это тоже надо учитывать при выборе.
- И еще один момент – это оплата жилищно-коммунальных услуг. Там действуют немножко другие тарифы, не те, которые распространяются на жилье.
Как решается вопрос с проблемными объектами в Москве
Очень большая часть работы Москомстройинвеста направлена на то, чтобы скорее завершить те проблемные объекты, которые у нас сегодняшний день есть.
Что касается итогов по этому направлению – с начала 2019 года мы ввели в эксплантацию 15 домов в четырех жилых комплексах — один жилой комплекс может включать в себя несколько домов. Например, в «Царицыно» и ряде других объектов на территории очень много домов.
Ввод в эксплуатацию 15 домов позволил восстановить права 1651 пострадавшего гражданина.
Если говорить по объектам:
- Один объект от «СУ-155» в Нагатино-Садовниках – мы ввели его еще в январе, 169 граждан там получили свои квартиры.
- Следующий – ЖК «Брисоглебское», расположенный н а новых территория Москвы. Там введено 5 корпусов, восстановлены права 59 дольщиков.
- Еще один большой жилой комплекс – ЖК «Спортивный квартал». 7 корпусов мы там ввели, это на 1161 гражданина.
- И ЖК «Царицыно», это наше недавнее событие, буквально месяц назад там ввели два корпуса на 262 гражданина.
А вообще в целом, если цифры озвучивать, то они очень серьезные.
С 2011 года по настоящее время восстановлены права 16315 граждан.
То есть, цифра достаточно внушительная.
Что касается планов до конца 2019 года – у нас есть ряд объектов, по которым сейчас ведутся итоговые проверки. Дома планируются вводу — ну, там посмотрим: или до конца этого года, либо в начале следующего.
- Так, в «Царицыно» еще три корпуса первой очереди планируем в конце этого года и, возможно, еще два корпуса в январе.
- На ул. Нагорной, дом 7 у нас инвестор достраивает за счет собственных средств. 96 дольщиков на этом объекте. Ну, здесь объект совсем высокой степени готовности, потому что он получил заключение Мосгостройндзора, и в настоящий момент готовятся документы на ввод.
- И ранее упомянутый ЖК «Спортивный квартал». Там три корпуса сейчас проходят итоговую проверку и готовятся к вводу.
Какова судьба остальных проблемных обетов, включенных в «Дорожную карту»
Что касается в принципе работы по «Дорожным картам», то это тоже огромная работа. На сегодняшний день в «Дорожной карте» 34 объекта. Эта цифра меняется, потому что какие-то объекты исключаются, какие-то добавляются.
Что касается структуры этих 34 объектов, хочу сказать, что каждый объект – это объект с определенной историей. У каждого объекта свой шлейф событий, свои проблемы, свои тонкости, свои нюансы.
В принципе, все схемы реализации этих «Дорожных карт» у нас делятся на несколько частей.
- Первое – это ряд объектов (у нас таких 12), которые достраиваются за счет средств инвесторов.
- Ну, например, как «СУ-155» всем хорошо известный — это и объекты в Новых Черемушках, это и Балаклавский проспект. Они достраиваются за счет средств федерального бюджета, достраивает компания «РК строй».
- Есть ряд объектов на новых территориях — я говорю лишь про большие, потому что их много, их 12 штук. А самые большие на новых территория – это ЖК «Спортивный квартал», про который я уже говорила, ЖК «Марьино град» и ЖК «Спорттаун». Их достраивает компания Capital Group. Как я уже сказала, семь домов мы уже ввели в эксплуатацию, еще три планируем в ближайшее время. Вообще в целом там работа достаточно серьезными темпами идет.
- Кроме того так же Capital Group у нас достраивает еще один проблемный объект, но уже в центре Москвы – это ЖК Sky House на Мытной улице – это те цветные небоскребы, которые там стоят. На сегодняшний день Capital Group уже заключил договор на выполнение функции техзаказчика, провел обследование объекта и планирует выйти уже на конкретные физические работы.
- Еще за этот год – там шел достаточно долгий процесс, поэтому об этом говорю — судом назначен новый застройщик ЖК Ravissant. В принципе, объект не такой большой, как «Царицыно», например, но определенную работу мы тоже проводили. То есть, прошли все необходимые инстанции, суды, получили заключение Минстроя и назначили нового застройщика.
- Следующее – это предоставление компенсационных квартир. Здесь, конечно, количество граждан значительно меньше, буквально единицы остались. Тоже мы их завершаем и за счет казны города предоставляем квартиры пострадавшим гражданам.
- Самая большая, наверное, часть — это объекты, которые достраивают за счет средств бюджета. Таких у нас 13 объектов. Здесь тоже есть определенная своя структура, потому что достраиваются они разными механизмами.
- Часть у нас достраивает городская структура УГС («Управление гражданского строительства) — один дом на новых территориях, один дом в Зеленограде.
- Есть у нас еще городская компания, «Мосотделстрой №1», которой на сегодняшний день переданы три объекта на дострой. Это ЖК «Царицыно», ЖК «Марушкино» и жилой комплекс «Терлецкий парк» (ул. Новогиреевская, которая тоже, наверное, у всех на слуху).
Что касается работы по каждому из этих объектов.
- По «Царицыну» в настоящее время идет строительство и первой, и второй очереди. Ведутся вопросы проектирования сетей, поскольку там все вопросы строительные замыкаются на инженерных сетях.
- По «Марушкину» в этом году, в декабре, завершается проектирование, начали уже осуществлять подготовительные работы под застройку. И наконец-то завершилась процедура по передаче этого объекта в уставной капитал и оформления земельно-правовых отношений.
- Что касается ЖК «Терлецкий парк». Что у нас по «Терлецкому парку» получилось и почему хотелось бы этому особое внимание уделить. Как я уже говорила, каждый объект со свое историей, со своими проблемами. «Терлецкий парк» — это один из самых сложных объектов, поскольку в процессе сбора всей информации мы видели двойные, и даже тройные продажи на одну квартиру. И мы потратили больше года на то, чтобы пройти все судебные инстанции, и для граждан – физических лиц предусмотреть возможность получить эту квартиры. Мероприятия эти практически завершены.
