Вопрос, кто же такой дольщик – потребитель или инвестор – не менее занимателен, чем вопрос что было раньше – курица или яйцо. Хотя, казалось бы, однозначный ответ на него был дан еще за несколько лет до появления закона «Об участии в долевом строительстве». О том, так кто же такой дольщик, и почему об этом нужно знать даже сейчас, когда долевое строительство в его исконном значении фактически исчезло, рассказал заместитель генерального директора компании MR group Андрей Кирсанов.
Почему дольщик – это не потребитель
Первые дольщики появились еще в середине 90-х XX века, когда до принятия закона «Об участии в долевом строительстве» (он же – 214-ФЗ) оставалось доброе десятилетие. Как и в последующем, дольщики тех лет вкладывали деньги в строящееся жилье, рассчитывая впоследствии получить готовую квартиру. И как во все остальные времена, у них порой возникали споры с застройщиками, которые под силу было разрешить лишь в суде.
Но чтобы понять, как же их решать, для начала сам суд должен был определиться, на какой закон в этих спорах ориентироваться: на закон «О защите прав потребителей», который в России заработал еще в 1992 году, или на закон «Об инвестиционной деятельности», первая редакция которого появилась в 1999 году. Иными словами, кто же такой дольщик: потребитель или инвестор?
«По закону «О защите прав потребителей» потребитель – это гражданин, который заказывает или приобретает товары или услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, – рассказывает Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR group. – Этот закон, конечно, был не про недвижимость написан изначально. Он был принят на случай, когда мы покупаем обувь, одежду, обращаемся в мастерскую за ремонтом или устранением дефектов техники и пр. И хотя его стали потом стали использовать в долевом строительстве при разрешении споров, но участник долевого строительства потребителем от этого не стал. Он как был, так и остался инвестором. Потому что в соответствии с законом «Об инвестиционной деятельности» инвестиции – это вложение в основной капитал, в том числе – затраты на новое строительство. А это и есть суть действий дольщика».
Зачем к дольщикам, которых признали инвесторами, стали применять закон «О защите прав потребителей»
В 2002 году эту логику подтвердил и Верховный суд, приняв обобщение практики дел по спросам между застройщиками и дольщиками. А их к тому моменту уже накопилось так много, что разбирательства дошли до Верховного суда.
«В этом обобщении Верховный суд назвал участников долевого строительства субъектами инвестиционной деятельности, то есть, инвесторами, – говорит Андрей Кирсанов. – Но в то же время Верховный суд сделал вывод о том, закон «О защите прав потребителя» представляет дольщику больше гарантий защиты от недобросовестных застройщиков, поэтому рекомендовал использовать его. Еще раз: рекомендовал не потому, что дольщика признали потребителем. Нет, его признали инвестором. А закон «О защите прав потребителя» рекомендовал применять в спорах между дольщиками и застройщиками потому, что он на тот момент лучше защищал права дольщика».
Почему представление о дольщиках как о потребителях не исчезло и после появления закона «Об участии в долевом строительстве»
Казалось бы, вся это сложная логика должна была стать ненужной в 2004 году, когда вступил в силу 214-ФЗ – специальный закон, регламентирующий исключительно взаимоотношения застройщиков и дольщиков и ничего более. То есть, регулирование всех вопросов должен был взять на себя закон «Об участии в долевом строительстве», а закон «О защите прав потребителя» для этих целей должен был стать ненужным. Однако этого не произошло.
На первых порах определенная логика в этом была. В первых редакциях закон «Об участии в долевом строительстве» был несовершенен, и права дольщиков защищал лишь частично. Поэтому в тех моментах, которые 214-ФЗ не описывал, применение закона «О защите прав потребителей» было оправдано.
Впоследствии закон «Об участии в долевом строительстве» существенно доработали, отрегулировав массу нюансов во взаимоотношениях дольщиков и застройщиков. В частности, подробно описали, как поступать, если застройщик нарушает сроки передачи квартиры дольщику, сдает дом в ненадлежащем качестве и как все эти недостатки должны устраняться или финансово компенсироваться. Поэтому теперь в законе о потребителях нет таких моментов, связанных с защитой прав дольщиков, которые отсутствовали бы в 214-ФЗ. Однако в судебной практике закон «О защите прав потребителей» до сих пор применяется. Видимо, по привычке.
Почему дольщику опасно считать себя потребителем
Привело это к тому, что уже сами застройщики и судьи снова запутались, так кто же такие дольщики: инвесторы или все же потребители? А главное – сами дольщики решили, что они потребители. А это очень опасное заблуждение.
Если дольщик осознает, что он инвестор, он знает, что у любой инвестиционной деятельности есть риски (именно так прописано в законе), о которых нужно помнить и заранее пытаться их из минимизировать. Если же дольщик думает, что он потребитель, то полагает, что риски его не касаются. Поэтому даже договор с застройщиком можно не читать. Однако если на стройке что-то пойдет не так, внезапно выяснится, что риски дольщиков очень даже касаются.
Чтобы это не стало неприятным шоком, воспринимать себя инвестором стоит уже при выборе новостройки. Ведь даже несмотря на то, что 80% строящегося жилья сейчас продается с использованием счетов эскроу и риски стали гораздо меньше, но они не превратились в нулевые. И это риски именно дольщиков.
