Предусмотренный федеральным законом № 214 и самый распространенный тип сотрудничества покупателя-дольщика и застройщика-продавца недостроенного жилья – это заключение договора участия в долевом строительстве (он же договор долевого участия, ДДУ). Именно он будет защищать интересы обеих сторон в процессе строительства и передачи жилища.
Согласно ДДУ, застройщик обязуется в предусмотренный срок построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать объект участнику долевого строительства. Участник (дольщик), в свою очередь, обязуется заплатить указанную в договоре цену и принять объект.
Договор обязательно должен содержать:
- определение подлежащего передаче объекта;
- срок его передачи;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект строительства;
- способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств по договору (страхование или поручительство банка).
При отсутствии этих условий ДДУ считается недействительным.
Кроме того, в договоре может/должна быть прописана следующая информация:
- полные сведения о компании-застройщике;
- условия, при которых может изменяться цена, указанная в договоре;
- действия при расхождении фактической площади готовой квартиры с площадью, указанной в договоре;
- данные о том, кто, на каких основаниях, для каких целей и в каком объеме расходует средства дольщика;
- сроки завершения строительства;
- сроки исправления недочетов при наличии таковых;
- сколько раз объект недвижимости может приниматься госкомиссией;
- информация, на чьем балансе будет находиться построенный дом;
- форма управления построенным домом (управляющая компания, ТСЖ).
Если дольщик заключает ДДУ исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то по всем отношениям, вытекающим из договора, но не оговоренным в ФЗ № 214, применяется Закон “О защите прав потребителей”.
В случае невыполнения одной из сторон своих обязательств, ДДУ может быть расторгнут как в одностороннем порядке, так и через суд.
В случае смерти дольщика его права и обязанности по ДДУ переходят к его наследникам.
Перед тем, как подписать ДДУ, покупатель вправе проверить его у независимого юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Если какие-то пункты дольщика не устраивают или внушают ему сомнения, он вправе обсудить их с застройщиком и договориться о внесении изменения в договор.
Подписание ДДУ еще не означает его вступления в силу — сперва его нужно зарегистрировать в региональном органе Росреестра. Только после того, как Росреестр проверит его на юридическую чистоту и вернет его со специальной регистрационной надписью, дольщик может в предусмотренном договоре порядке начинать переводить денежные средства застройщику. Более подробно о порядке заключения договора участия в долевом строительстве можно прочесть в нашей статье. В ней же — советы о том, как лучше формулировать пункты договора, чтобы избежать разночтений и финансовых потерь.
Договор ДДУ — не панацея от проблем с застройщиком, однако его заключение может уберечь дольщика от различных “серых” схем и мошенничества. В случае, если застройщик все-таки затягивает сроки сдачи, не ведет строительство, незаконно привлекал деньги и т.д., наличие ДДУ позволяет включить пострадавшего человека в реестр “обманутых дольщиков”.
