все ли ДДУ одинаково полезны

Изо всех ныне существующих вариантов оформления сделок в новостройках самым безопасным для покупателей будущих квартир считается договор долевого участия (ДДУ). Но вот парадокс: если независимому юристу предложить внимательно изучить этот документ, в большинстве случаев тот категорически не посоветует его подписывать. Почему и что с этим делать?

 

Чем ДДУ хорош для покупателя новостройки?

Хороший ДДУ

Договор долевого участия считается самым безопасным для покупателей хотя бы потому, что подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Во время этой процедуры данные о сделке заносятся в специальную базу, поэтому если застройщик по своей недобросовестности или безалаберности попытается продать ту же квартиру еще раз, у него ничего не получится, такую сделку Росреестр не пропустит. А чтобы дольщик гарантированно не пострадал, в статье 5 закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), регламентирующего реализацию новостроек по договорам долевого участия, сказано, что оплата цены договора должна происходить лишь после государственной регистрации, а не наоборот. В отличие от ДДУ у других способов продаж будущих квартир в новостройках (например, до договору паенакопления) подобных механизмов защиты покупателя нет, потому что обязательной регистрации они не подлежат.

Но вернемся к ДДУ. Росреестр контролирует не только факт отсутствия двойных продаж. В его ведении находится проверка и других обязательных требований 214-ФЗ. Прежде всего — самой возможности вести продажи в новостройке. А это разрешается лишь тогда, когда у объекта есть заключение о соответствии (ЗОС) — документ, который выдает Москомстройинвест. Он, в частности, контролирует правильность составления проектной декларации — сводного перечня всех особенностей строящегося дома и разрешений на его строительство, а также информации о застройщике. Если ЗОС у новостройки нет, Росреестр регистрировать ДДУ не будет. А если есть — займется проверкой самого договора.

Что именно он будет проверять? Все то, что значится в статье 4 закона «Об участии в долевом строительстве». А именно:

  • все ли характеристики будущей квартиры указаны: размеры, количество комнат, этаж и пр.;
  • прописан ли срок передачи квартиры дольщику;
  • обозначена ли цена договора, а также порядок оплаты;
  • фигурирует ли в договоре гарантийный срок;
  • указаны ли способы обеспечения застройщиком обязательств по договору.

Часть этой информации проверяется по проектной декларации (именно поэтому началу продаж предшествует обязательное получение заключения о соответствии). Часть — по закону «Об участии в долевом строительстве». Например, из него берется минимально разрешенный 214-ФЗ срок гарантии — он не может быть меньше пяти лет (или трех лет на инженерное оборудование). Если все в порядке — договор будет зарегистрирован, и у дольщика возникнет обязанность его оплатить. Если нет — договор вернут застройщику на доработку.

 

Что же не нравится в ДДУ юристам?

За квартиру не того размера покупатель доплачивает , а за костюм не того размера - нет

То, что различные госструктуры проверяют ДДУ и другие документы новостройки на соответствие закону «Об участии в долевом строительстве», конечно же, хорошо. Но во-первых, проверяется далеко не все, а во-вторых, важно не только присутствие в договорах тех или иных пунктов, но и то, как именно они прописаны, а также указанная ответственность сторон. Именно это вызывает у юристов массу вопросов.

Скажем, если обязанности покупателя занимают добрых две страницы, но притом обязанности застройщика умещаются в десяток строчек, даже без прочтения договора можно с высокой степенью вероятности предположить, что в нем есть перекос не в пользу покупателя. Второй простой признак — сроки, в которые стороны должны доплатить или возвратить друг другу деньги во время финальных взаимозачетов (такая ситуация возникает, если реальные габариты квартиры в уже построенном доме оказываются не соответствующими тем, что указывались в ДДУ). Если застройщики на это действие себе выделят в 2, 3, 4 раза больше времени, чем дольщику, — это тоже перекос. К слову, юристы вообще не любят пункт о доплате за «лишние» метры, ведь они появляются точно не по вине дольщика. Это так же странно, как если бы в ателье сшили костюм большего, чем требуется клиенту, размера и, вместо того чтобы переделать как надо или вернуть деньги, потребовали от заказчика доплаты. Но, к сожалению, в отличие от ателье в новостройках такой прием практикуется повсеместно.

Отдельная тема — цена договора. Например, в ДДУ, который предлагает подписать один популярный подмосковный застройщик, сумма, что должен заплатить дольщик, дробится на две части. Около 80% называется затратами на возведение объекта долевого строительства, а оставшиеся 20% — стоимостью услуг застройщика. Статье 5 закона «Об участии в долевом строительстве», где говорится о цене договора, такое дробление не противоречит, в ней настолько детально вопрос не рассматривается. Чем, по мнению юристов, и пользуется застройщик. С какой именно целью сумма дробится на части, ясно из дальнейших пунктов ДДУ. А там, в частности, сказано, что стоимость услуг застройщика возврату не подлежит. То есть, если дольщик по тем или иным причинам захочет расторгнуть договор, вернуть он сможет лишь часть выплаченных средств. А это уж точно не в интересах дольщика. Конечно, по словам юристов, такой пункт в дальнейшем можно будет оспорить в суде, но любой суд — дело долгое и хлопотное и по возможности его лучше избегать.

 

Можно ли внести в ДДУ изменения?

Исходный проект договора долевого участия составляет сам застройщик, что и понятно: именно в его ведении находится строящийся дом и именно ему предстоит заключать договоры с большим количеством будущих дольщиков. Как только первый ДДУ пройдет регистрацию в Росреестре, через некоторое время застройщики начинают уверять, что и все последующие договоры должны быть идентичны первому и отличаться лишь указанными в нем квартирами и их стоимостью. А иные изменения вносить нельзя, поскольку Росреестр одобрил именно такой вид документа.

Но это лукавство. Росреестр не является стороной договора, он лишь регистрирующий орган. ДДУ же заключается между застройщиком и дольщиком и, как любой договор, является продуктом непротивления именно этих сторон, а запрет на внесение изменений одной из сторон этот принцип нарушает. Почему застройщики не хотят вносить изменения, понятно: это дополнительная работа, а ее мало кто любит выполнять. Тем не менее это еще не повод дольщику соглашаться со всем, что написано в проекте договора. Наоборот: по мнению портала МосДольщик.рф, отстаивать свои интересы можно и нужно и лучший для этого момент — до подписания договора, потому что потом откатить ситуацию назад будет очень сложно, разве что через суд.

Согласится ли застройщик внести изменения, зависит от аргументов и настойчивости будущего дольщика. Кому-то это удается, кому-то нет, но в любом случае такая возможность у покупателей есть и, если в ДДУ что-то смущает, лучше такой возможностью не пренебрегать, это в интересах самого дольщика.