Получить жилье после многолетнего ожидания – большое счастья для каждого обманутого дольщика. Однако осуществится оно не у всех. Максимальный шанс у тех, кто в свое время неудачно вложился в московскую недвижимость. А вот пострадавших граждан из других регионов в последнее время активно нацеливают не на квадратные метры, а на денежные компенсации. Но предпочтителен ли такой вариант для самих дольщиков?
Почему квартиры приоритетнее денег
В Едином реестре проблемных объектов по всей России числится более 2,6 тыс. долгостроев, суммарная жилая площадь которых составляет почти 15,6 млн кв.м. У 77% из них шансы быть достроенными первоначальными застройщиками крайне невелики: в отношении этих компаний введена процедура банкротства, а обманутых дольщиков там около 146 тыс. В оставшихся 23% ситуация лучше. Да, там имеется задержка сроков ввода в эксплуатацию и выдачи ключей более чем на шесть месяцев, однако в большинстве случае застройщики могут снять эту проблему самостоятельно.
Дольщики хоть задержкой и недовольны, но подождать готовы. Логика тут простая. Даже если есть возможность расторгнуть договор долевого участия и забрать деньги, приобрети другую квартиру на ту же сумму будет сложно – за время строительства цены на жилье выросли. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, где аккумулируются сведения обо всех российских новостройках, только с начала 2021 года новостройки по стране в среднем подорожали почти на 30%. А строятся дома, как правило, 2-3 года, плюс время задержки ввода в эксплуатацию, так что денежная разница будет еще значительнее. Особенно у тех долгостроев, чьи застройщики находятся в процессе банкротства, и где строительные простои могут исчисляться не то что годами, а превышать десятилетие.
Почему большинство российских обманутых дольщиков не смогут получить жилье
Ситуации, конечно, бывают разные, и иметь выбор (забрать деньги или же дождаться жилья жилье) было бы неплохо. Такие варианты есть у дольщиков тех объектов, в достройке которых участвует Федеральный фонд дольщиков, в свое время специально созданный для решения проблемы с долгостроями. К слову, речь не обо всех имеющихся в Реестре проблемных объектов долгостроях, а лишь об их части. Дело в том, что финансово участвовать в решении проблемы обманутых дольщиков совместно с Федеральным фондом должны и региональные власти, а в местных бюджетах не всегда есть такая возможность.
Но есть нюансы. Решения достраивать ли конкретный дом или же выплачивать компенсации принимают не только и не сколько сами дольщики, сколько Федеральный фонд. По информации, озвученной в ноябре на расширенном заседании комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, в первом полугодии нынешнего года по 30% объектов, взятым Федеральным фондом обманутых дольщиков в работу, принято решение не завершать строительство, а ограничиться денежными компенсации.
В дальнейшем эта доля будет лишь нарастать. Связано это с тем, что стоимость строительства увеличивается, и достройка уже не укладывается в тот лимит бюджетных средств, что выделен на эти цели. Таким образом, в реальности никакого выбора у дольщиков не остается и приходится довольствоваться тем, что предлагают. Если вообще предлагают, конечно.
Почему Москва пошла своим путем и стройки завершает
Изо всех российских регионов особая ситуация лишь в Москве. На стратегию Федерального фонда она не ориентируется, потому что изначально не планировала пользоваться федеральными деньгами для решения проблемы своих обманутых дольщиков (а в Москве они сейчас примерно в 30 жилых долгостроях). Вместо этого столичные проблемные объекты достраиваются либо непосредственно из городского бюджета (и это беспрецедентное для России в целом решение, которое было принято мэром Москвы Сергеем Собяниным), либо опосредованно, через Московский фонд защиты прав дольщиков.
В отличие от других региональных фондов, которые работают в одной связке с Федеральным фондом дольщиков, Московский фонд от него финансово независим и действует по своим правилам. В частности, согласно устава Московского фонда защиты дольщиков, проблема обманутых дольщиков считается решенной лишь тогда, когда они получают квартиры. То есть, речь в любом случае идет о достройке долгостроев.
По такому принципу Московский фонд сейчас работает над ЖК «Академ Палас», ЖК «Малыгина, 12», ЖК «Воскресенское», ЖК «Легенда» и другими, где он взял на себя функции нового застройщика. Точно так же достраиваются и те проблемные объекты, которые финансируются напрямую из бюджета города Москвы: например, ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино». То же принцип действует и в том случае, если для решение проблем обманутых дольщиков столичные власти находят нового инвестора. Например, для достройки трех проблемных комплексов, расположенных в Новой Москве (ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Марьино град» и ЖК «Спорт Таун») в качестве технического заказчика была привлечена компания Capital group. И к декабрю 2021 года все три долгостроя уже полностью введены в эксплуатацию.
Есть у Москвы стратегия и на тот случай, если, например, в силу плохого технического состояния полуготовых домов достроить их невозможно или их строительство даже не начиналось, но сейчас есть юридические споры по земельным участкам и прочие трудно решаемые проблемы. Тогда вместо них возводится компенсационные дома. Например, таким способом решаются проблемы обманутых дольщиков ЖК «Мегаполис». Компенсационные дома также строятся в Зеленограде и в поселении Рязановское в Новой Москве. Имеется, наконец, и третий путь: если пострадавших граждан в проблемном объекте не много, им могут выделить квартиры из жилого фонда города Москвы.
Но каким бы путем вопрос обманутых дольщиков не решался, в Москве он завершается лишь одним: получением жилья. И это правильно, ведь большинство вкладывались в новостройки именно затем, чтобы дождаться новеньких квартир. Поэтому получить в свою собственность недвижимость, пусть и с большой задержкой сроков – это лучший вариант для большинства обманутых дольщиков. Но он, похоже, скоро будет доступен лишь в Москве.
