как проверить юридическую чистоту сделки в новостройке

Под проверкой юридической чистоты сделки обычно понимают проверку жилья на вторичном рынке: квартиры с историей требуют, чтобы перед продажей эта история стала известна. Однако и любой сделке в новостройке тоже не помешает проверка юридической чистоты, там тоже есть свои нюансы и шансы нарваться на недобросовестных застройщиков или просто на ошибку в документах.

Шесть простых шагов позволят вам проверить юридическую чистоту сделки в новостройке самостоятельно. Поможет в этом Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), где застройщики обязаны публиковать исчерпывающую и соответствующую истине информацию о каждом строящемся жилом доме.

  1. Проверяем, с застройщиком ли заключается договор

Начинать проверять юридическую чистоту сделки следует с ответа на вопрос: а с кем вы подписываете договор долевого участия (ДДУ). Даже если вы выбрали проверенного застройщика, в договоре может быть указано другое юридическое лицо. Важнее важного: договор долевого участия подписывается только между застройщиком и дольщиком. Третьих лиц в ДДУ быть не должно. Наименование застройщика в ДДУ должно полностью совпадать с тем, что указано в карточке объекта в ЕИСЖС.

Найти эту информацию можно и в проектной декларации дома, размещенной там же – в ЕИСЖС. Название застройщика указывается в первом же пункте проектной декларации. Если вам предлагают подписать договор, в котором указан не застройщик, а сторонняя организация, это точно не ДДУ, а скорее всего, договор бронирования. Подробнее о тонкостях оформления договора бронирования читайте здесь.

  1. Проверяем, разрешены ли сделки в новостройке

Для дальнейшей проверки юридической чистоты сделки в новостройке потребуется узнать, разрешены ли продаже в доме. Если проверка в предыдущем пункте выявила, что предлагают подписать договор бронирования, а не ДДУ, то продажи в новостройке еще не разрешены и застройщик идет на небольшую хитрость, подогревая интерес к проекту до официального старта продаж. А он может состояться по условиям 214-ФЗ только в том случае, когда застройщик получил и опубликовал в ЕИСЖС полный комплект разрешительной документации к дому.

Хороший показатель – публикация проектной декларации. С этого момента застройщик получает право объявлять о старте продаж. Если вам отказываются предоставить ссылку на проектную декларацию, предлагают показать(!) ее только в офисе продаж, если говорят, что она еще не готова, а ДДУ – вот он, – бегите и не оглядывайтесь. Новостроек в Москве тысячи. Зачем ввязываться в непонятную историю?

Важно! Сделка по ДДУ признается совершенной и может быть оплачена только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Проверить регистрацию ДДУ в Росреестре можно на сайте службы в разделе «Электронные услуги». Если номера ДДУ в реестре нет – оплату ДДУ не производите, пока не появится.

  1. Сверяем параметры квартиры в ДДУ и в проектной декларации

Для проверки юридической чистоты сделки в новостройке полезно будет также посмотреть параметры квартиры, указанные в ДДУ. И сравнить их с характеристиками помещения, указанными в проектной декларации. Для этого придется изучить в декларации пункт 15.2 «О характеристиках жилых помещений» и найти в списке всех квартир дома вашу. Все данные должны совпадать. Иначе будут большие проблемы при приемке.

  1. Уточняем, как будут происходить финальные взаиморасчеты после сдачи новостройки

Параметры квартиры в построенном доме могут немного отличаться от тех, что прописаны в проектной декларации и ДДУ. Например, площадь может быть чуть больше или чуть меньше. Тогда разница либо возвращается дольщику, либо ее придется доплатить. Как раз условия того, как разница в метрах в случае необходимости будет переведена обратно в деньги, и требуется проверить.

  1. Проверяем реквизиты

Если уж начали проверять юридическую чистоту сделки в новостройке, то не упустите главного: куда уйдут ваши деньги. Сверять реквизиты необходимо пристально. Обратите внимание на банк, куда будут отправлены ваши средства. Он должен совпадать с банком, дающим проектное финансирование для строительства. В этом банке и будут храниться в ваши средства на счете эскроу до ввода дома в эксплуатацию.

  1. Сверяем даты ввода новостройки в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам

Заключая ДДУ, вы покупаете не недвижимость, а право требования на эту недвижимость. Проверяете юридическую чистоту сделки в новостройке – не забудьте уточнить, а когда вы сможете начинать требовать квартиру. Эта информация также указывается в ДДУ и в проектной декларации (п. 17). Пункт 17.1.2 в декларации говорит о том, когда дом будет введен в эксплуатацию. В пункте 17.2.2 указана дата, с которой должна начаться передача ключей. Актуальная версия 214-ФЗ, конечно, защищает дольщиков, но надо понимать, что строительство дома – сложный и долгий процесс. Указанная в договоре дата может быть немного сдвинута. Обычно не более чем на полгода.

 

Более подробно о проверке читайте в специальном разделе портала МосДольщик.рф – «Как самому проверить новостройку и застройщика»