Мер поддержки строительной отрасли с начала специальной военной операции принято немало, но застройщикам хочется еще больше. Но снижает ли это цены на жилье в новостройках? И не пора ли дополнительные преференции вводить не для только для застройщиков, но и для дольщиков? Об этом на Российском форуме по инновациям в недвижимости, который 18 мая 2022 года провела газета «Ведомости», рассказала заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян.
Карина Малхасян, заместитель председателя Москомстройинвеста:
— В Москве сейчас в стройке находится порядка 85 млн кв.м недвижимости. Из них чуть больше 30 млн кв.м – это объекты жилого назначения, которые строятся в рамках 214-ФЗ. Мы пока серьезных отставаний в строительстве не видим. Если какие-то локальные проблемы возникали, то они в целом устраняются в рабочем режиме. Еженедельно Москомстройинвест в рамках своих компетенций проводит межведомственные комиссии вместе с Мосгостройнадзором, девелоперами, с приглашением префектур и других организаций. Правительство Москвы делает все возможное, чтобы отставаний не было, и в целом мы их и не видим. Что касается ввода, об этом тоже можно судить по первому кварталу. У нас ввод по I кварталу 2022 года составил 35% от <планируемого – прим. МосДольщик.рф> ввода за весь год.
Что касается контрольно-надзорной деятельности Комитета. Как одна из антикризисных мер у нас принят мораторий на проведение проверок, и Москомстройинвест этого моратория строго придерживается. Но это не значит, что мы свой контроль ослабили. Мы его просто перевели в режим мониторинга с использованием цифровых технологий, без участия девелопера. Это такой риск-ориентированный подход, где каждый проект в режиме реального времени мониторится, и если мы видим какие-то риски, которые угрожают, прежде всего, правам дольщиков, то здесь у нас есть законодательное право по проведению проверки с участием прокуратуры. За этим мы тоже строго следим. Но основная мера, которую мы сейчас проводим – это больше разъяснительная работа, это предупреждение проблемы, это еженедельные в рамках совещаний решения проблем, для того, чтобы помочь застройщику выйти из некого кризиса в рамках конкретного проекта, чтобы обязательства перед дольщиками были исполнены в срок и в нужный момент.
Итоги «ковидного» кризиса как ориентир для развития ситуации сейчас
— Что касается в целом анализа рынка недвижимости в Москве в рамках 214-ФЗ, можно сказать, что мы пришли подготовленными в ту действительность, которая сейчас есть. В ковид многие механизмы, которые сейчас применяются, были уже отработаны, и в целом из коронавирусной инфекции мы вышли, как все знают, с достаточно положительной динамикой. Ввод по итогам 2020 года составил 5 млн кв.м – это было 138% от плановых показателей – я имею в виду ввод жилья. Что касается ввода 2021 года, даже несмотря на то, что в том году была переформатирована программа льготной ипотеки, ввод по жилью был 7,8 млн кв.м, и это было 195% от плановых показателей.
Что касается мер стимулирования, которые тогда были приняты, здесь мы видим, что по итогам 2021 года у нас было зарегистрировано на 19% больше ДДУ, чем в 2020-м. А также увеличилось количество ДДУ с использованием ипотеки: в 2021 году их было на 11% больше, чем в 2020-м, если сравнивать, например, с 2019 годом, то на 46%.
И вот сейчас мы, преодолев коронавирусный кризис, пришли в новый кризис, назовем его кризисом внешнего санкционного давления.
Сейчас нужно выделить три основные момента, которые, как мы считаем, требуют основного внимания. Это:
- как финансируются проекты;
- как происходит импортозамещение;
- как себя чувствует спрос.
Какие меры поддержки уже получили строители
Очень много мер поддержки было принято. Я о некоторых из них расскажу. Что касается долевого строительства, здесь у нас:
- мораторий в 2022 году на применение штрафных санкций по ДДУ;
- мораторий на включение объектов в список проблемных;
- упрощен порядок передачи объекта дольщику в 2022 году, то есть, введен особый порядок;
- мораторий на проведение проверок в 2022 году.
Что касается мер поддержки по градостроительной деятельности, это:
- автоматическое продление разрешений на строительство сроком на один год;
- автоматическое продление информации, указанной в ГПЗУ <градостроительном плане земельного участка – прим. МосДольщик.рф> на один год;
- в 2022 году больше не требуется проведения общественных и публичных слушаний по вопросам внесения изменений в ПЗЗ <правила землепользования и застройки – прим. МосДольщик.рф>.
Что касается проектного финансирования, здесь были предложены меры по субсидированию процентной ставки, когда было резкое повышение ключевой ставки, и субсидирование процентов для застройщиков жилья и нежилых объектов.
Что касается стимулирования спроса – это прежде всего увеличение суммы кредита по льготной ипотеке. Сейчас у нас льготная ипотека – это 9% годовых до 12 млн руб. по Москве. Понятно, что до 12 млн руб. у нас уже не все квартиры проходят, поэтому очень хорошая мера поддержки, что теперь у нас законодательно разрешено совмещать несколько ипотечных программ, то есть и льготные, и рыночные программы от застройщиков и банков, что в совокупности позволит сумму кредита увеличить до 30 млн руб.
Правительство Москвы со своей стороны тоже дополнительные меры поддержки для застройщиков предусмотрело. У нас введены:
- беспроцентная рассрочка по оплате смены ВРИ <вид разрешенного использования земельного участка – прим. МосДольщик.рф> за II квартал;
- отсрочка до 31 декабря 2022 года по оплате арендных платежей арендаторам нежилого фонда объектов, которые находятся в собственности Москвы;
- установлен мораторий на увеличение ставок аренды земельных участков и объектов нежилого фонда, которые находятся в собственности города Москвы;
- арендная плата для земельных участков, которые предоставляются для промышленной деятельности, составляет 1 руб.;
- полугодовая отсрочка для предоставления банковской гарантии.
Кроме того, мэром Москвы недавно подписано постановление о поддержке строительства коммерческой недвижимости, в частности – правительство Москвы субсидирует процентную ставку для строительства коммерческой недвижимости, на это выделены 10 млрд руб.
В целом, достаточно много мер принимается правительством Российской Федерации и правительством Москвы для поддержки отрасли.
Какие меры поддержки готовятся для дольщиков
— Если говорить, как у нас сейчас рынок себя чувствует, сейчас в Москве реализуется по 214-ФЗ 30 млн кв.м жилья. Объектов по старой схеме <без использования счетов эскроу – прим. МосДольщик.рф> остается все меньше – сейчас их из 30 млн кв.м только 6 млн кв.м и, соответственно, 41 тыс. ДДУ. А по эскроу счетам у нас строится чуть больше 24 млн кв.м.
Когда только началась специальная военная операция и мы только начали испытывать трудности внешнего давления, то мы видели сложности с поставкой материалов, нехваткой рабочей силы, юридические какие-то проблемы, проблемы с финансированием, пересматривали какие-то свои модели и так далее, сейчас мы уже видим, что ситуация идет на улучшение. Мы уже не видим проектов, по которым остановлено финансирование – застройщики и банки об этом не рассказывают, в целом таких сигналов уже не поступает. Уже начали формироваться новые логистические цепочки, мы ушли в сторону импортозамещения на азиатские рынки.
Что касается спроса, у правительства Москвы есть ряд предложений, касающихся налоговых и финансовых преференций для дольщиков. Мы сейчас окончательно сформулируем свои предложения и с этой инициативной выйдем на федеральный уровень, что в случае принятия тоже поможет нам поддержать спрос.
Застройщики уверяют, что им мало мер поддержки, надо еще больше. Но мы же видим, куда рынок двигается. И из-за увеличения мер поддержки цена-то не падает, никто цены не снижает.
То есть, меры поддержки мы оказываем, но цены от этого не снижаются. Может быть, нам с девелоперами попробовать надо вместе поработать над этим вопросом?
