В марте 2022 года у застройщиков появилась возможность строить и продавать загородную недвижимость по закону «Об участии в долевом строительстве». Год спустя, в марте 2023 года, объявили о старте продаж в первом таком проекте в Московском регионе. Но по ДДУ ли идут в нем сделки?
Как частные дома попали в закон «Об участии в долевом строительстве»
Возможность продавать частные домовладения, которые строятся в организованных коттеджных поселках, по договорам долевого участия (ДДУ) появилась 1 марта 2022 года, когда вступил в силу новый пакет поправок в закон «Об участии в долевом строительстве» (он же – 214-ФЗ). Выполнив те же самые требования, что закон предъявляет и к многоквартирному строящемуся жилью, застройщики получили право привлекать для реализации таких поселков проектное финансирование, а под каждый договор с покупателем открывать счет эскроу в том же самом банке, который самому застройщику выдал кредит. Предполагалось, что такие изменения повысят активность на рынке классической загородной недвижимости и сделают сделки более безопасными.
Изначально об интересе к новому сегменту недвижимости, включенному в закон «Об участии в долевом строительстве», заявили несколько крупных московских девелоперов, ранее специализирующихся лишь на многоквартирных домах. Они планировали построить загородные поселки в Новой Москве и Московской области. Однако в силу возникших в прошлом году экономических обстоятельств, планы были отложены на потом.
Каким будет первый в Московском регионе коттеджный поселок, строящийся по 214-ФЗ
Год спустя о начале реализации такого проекта сообщила группа «Самолет». Ее коттеджный поселок, названый «Дмитров дом», который будет финансировать банк Дом.рф, появится в Подмосковье, в 60 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. По данным девелопера, здесь построят:
- почти 470 двухэтажных индивидуальных домов по 105-227 кв.м с участками в 5-10 соток,
- а также 13 таунхаусов.
Кроме того, на территории комплекса появится обширная инфраструктура:
- несколько детских садиков почти на 600 малышей;
- школа более чем на 1,2 тыс. учеников;
- поликлиника на 250 посетителей в день.
Рядом с поселком появится комплекс придорожной коммерции, где будет расположен супермаркет в 800 кв.м, фитнес-центр на 600 кв.м, автомойка, шиномонтаж, кафе и ветеринарная клиника. Плюс много чего планируется в границах «Дмитрова дома»: плейхаб, прогулочные зоны, банный комплекс и пр.
Реализация всего этого объема завершится в 2036 году, но пока получено разрешение на строительство лишь первой очереди, на 53 домовладения.
Интересно, что в отличие от многоэтажных новостроек, где такой документ выдают, как правило, на три года, а то и больше, в поселке «Дмитров дом» разрешение на строитльство будет действовать лишь год – до марта 2024 года.
Конечно, при необходимости его можно будет и продлить, но, как обещает застройщик, и в исходные сроки уложиться вполне реально. По словам представителя группы «Самолет», на строительство дома со всеми подведенными к нему коммуникациями и готовой отделкой, ухолит всего шесть месяцев. Плюс еще два месяца берется на передачу домовладения покупателю.
Почему по ДДУ пока ничего не продают в первом поселке по закону «Об участии в долевом строительстве»
Сами дома будут двух типов – панельные и из газобетона. Первый панельный дом уже готов. Его можно осмотреть своими глазами: в нем сейчас располагается офис продаж. Вот только выбрав понравившийся вариант, сразу заключить договор долевого участия на его строительство не получится.
Дело в том, что согласно закону «Об участии в долевом строительстве» сделки по ДДУ можно заключать лишь тогда, когда в Единой информационной системе жилищного строительства застройщик разместит документацию на свой объект, в том числе – проектную декларацию.
На 20 марта 2023 года это не сделано: данных о поселке от группы «Самолет» в ЕИСЖС пока нет.
Без выполнения этого условия Росреестр не сможет зарегистрировать договор долевого участия. А без регистрации сделка не считается совершенной. К слову, оплачивают стоимость договора тоже лишь после его регистрации. Об этом однозначно говорится в 214-ФЗ, и это – один из способов защитить дольщика по потери денег.
Таким образом, по договору долевого участия в коттеджном поселке «Дмитров дом» пока ничего приобрести нельзя. Застройщик может предложить лишь забронировать будущее домовладение и зафиксировать цену на него (а дальнейшем, когда ДДУ начнут оформлять, обещают, что именно эту цену и укажут в договоре). Пока обещанный разброс цен такой:
- от 15,9 млн руб. за дом в 129 кв.м с участком в 5 соток;
- до 20,5 млн руб. за дом в 162 кв.м с участком в 7 соток.
А вот самых маленьких из обещанных домов, по 105 кв.м, а также тех, в которых за 200 кв.м, пока не предлагается. То есть в будущем ценовой диапазон может расшириться, причем в обе стороны: как вверх, так и вниз.
Портал МосДольщик.рф продолжит следить за этим проектом, и как только у него появится полный пакет документации, расскажет:
- как именно на загородном рынке происходят сделки по ДДУ;
- что же в данном случае является предметом долевого строительства, если в будущем доме будет жить лишь один покупатель, а у других дольщиков будут свои дома с индивидуальной территорией;
- как одним и тем же договором оформить и дом, и землю, которые вообще-то являются разными предметами права.
