Начни с декларации: как по одному документу убедиться в надежности застройщика

С 15 сентября 2019 года изменилась форма проектной декларации – сводного документа, который есть у каждой новостройки и где указана масса сведений о строящемся жилом комплексе. Теперь этой информации еще больше, поэтому именно с декларации стоит начинать знакомство со своим будущим жильем.

 

Зачем будущему дольщику изучать документы застройщика и новостройки

Когда начинаешь выбирать новостройку, ориентируешься на массу факторов: расположение строящегося жилого комплекса и его архитектурные особенности, планировки квартир и удобство подъездов, внутреннюю инфраструктуру и то, что располагается вокруг дома, стоимость квартир, условия выдачи ипотечных кредитов и многое другое.

Однако все эти достоинства не будут иметь ровным счетом никакого значения, если стройка замрет и превратиться в долгострой, или того хуже – недострой. Второй серьезный риск связан с тем, что сам строящийся дом, а также его окрестности будут совсем не такими, как обещалось в рекламе новостройки и показывалось на эффектных картинках. Поэтому первое, что нужно сделать, задумываясь о покупке на первичном рынке – попытаться снизить эти риски.

Еще не так давно для тщательной проверки новостройки и ее застройщика требовалось найти и изучить множество разных документов. По мере развития долевого строительства, которое в России существует с 2004 года, часть этих сведений интегрировалась в проектную декларацию – сводный документ, в котором описывается кто и что именно строит на данном земельном участке. Скажем несколько лет назад в нее добавился перечень всех квартир и прочих помещений, что запроектированы в доме. С 15 сентября 2019 года по указанию Минстроя проектная декларация стала еще обширнее. Поэтому для первичной оценки рисков будущему дольщику теперь достаточно ознакомиться и проанализировать всего один документ.

 

Что добавилось в проектную декларацию и о чем расскажет эта информация

ПЕРВОЕ

ЧТО ДОБАВИЛОСЬ. Теперь в проектной декларации указывается не только застройщик, но также физические и юридические лица, которые входят ту же группу, что и застройщик. Это новое требование законодательства о защите конкуренции.

ЗАЧЕМ МНЕ ЭТО ЗНАТЬ. Зачастую застройщик новостройки и компания, которая ее продвигает – это совершенно разные юридические лица. Более того: застройщик обычно вообще не на слуху, громко звучат лишь названия девелоперских компаний. Теперь будет проще понять, какая между ними связь. А знать это нужно, например, затем, чтобы понимать, к кому при возникновении проблем с новостройкой предъявлять претензии.

 

ВТОРОЕ

ЧТО ДОБАВИЛОСЬ. Из проектной декларации теперь можно узнать, какие суммы застройщик обязан перечислить на развитие застроенной территории и ее комплексное освоении. Подробнее о том, что это такое, можно узнать из 1-ой части статьи 18 (пункты 7 и 8) закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ).

ЗАЧЕМ МНЕ ЭТО ЗНАТЬ. Зная размеры этих сумм, покупатель может представить, хватит ли их, например, на то, чтобы в окрестностях дома создать комфортную среду.

 

ТРЕТЬЕ

ЧТО ДОБАВИЛОСЬ. Еще одна новая строчка проектной декларации – информация о целевом кредите, выданном застройщику, а также остатке средств по нему.

ЗАЧЕМ МНЕ ЭТО ЗНАТЬ. Напомним, что с 1 июля 2019 года часть новостроек возводится по новым правилам – не на деньги дольщиков (они до окончания стройки хранятся на эскроу-счетах в банке), а на кредитные средства, они же – проектное финансирование. Из этого пункта проектной декларации можно будет понять, достаточно ли у застройщика финансов, чтобы завершить стройку, или нет.

 

ЧЕТВЕРТОЕ

ЧТО ДОБАВИЛОСЬ. Отныне в декларации будет указано, сколько квартир, машиномест и пр. в новостройке уже продано. То есть, сколько заключено договоров долевого участия (ДДУ), какие именно помещения выбрали дольщики, какова их площадь,  по какой цене они были реализованы. Отдельно укажут те ДДУ, что заключены по старым правилам, и те, по которым средства зачислены на счета-эскроу.

ЗАЧЕМ МНЕ ЭТО ЗНАТЬ.

Количество заключенных ДДУ говорит о популярности новостройки среди покупателей. Чем больше в ней совершено сделок, тем больше поводов для роста цен. А это очень  важно тем, кто совершает сделку в инвестиционных целях. Кроме того по скорости продаж можно предположить, сколько квартир к сдаче дома окажутся непроданными.  Остатки могут реализовываться еще долго, поэтому столь же долго будут продолжаться и ремонты квартир,  а звуки перфораторов затихнут не скоро. И, наконец, от количества проданных к моменту сдачи дома квартир может зависеть размер коммунальных платежей: чем меньше будет собственников, тем платежи будут выше. Это тоже важно понимать заранее.


Анастасия Пятова, председатель МоскомстройинвестаАнастасия Пятова, председатель Москомстройинвеста: «Увеличение объема данных, которые будут раскрывать застройщики, поможет специалистам Москомстройинвеста лучше проанализировать надежность девелопера и определить возможные риски. Однако новая раскрываемая информация будет полезна и гражданам – потенциальным покупателям, не владеющим специальными знаниями в сфере финансового аудита. Так, нужно обратить внимание, если планируемая стоимость строительства (п. 18.1.1 проектной декларации) окажется выше доступной суммы кредита. Банк, выступающий эскроу-агентом (в котором гражданин откроет эскроу-счет), должен совпадать с банком, указанным в сведениях о целевом кредите (п. 19.6). Покупателям стоит внимательно анализировать расхождения в этих данных».