Наталья Гонтаренко: «Наша цель – чтобы все участники долевого строительства получили квартиры в срок»

Когда при сложных экономических условиях государство вводит массу мер для поддержки бизнеса, у второй стороны, то есть у тех, кто пользуется услугами этого бизнеса, может сложится впечатление, что о них забыли. Но это не так, в том числе – и в строительной отрасли. Больше всего об этом знают в Москомстройинвесте – комитете при правительстве Москвы, который контролируют столичные новостройки и хочет, чтобы одинаково комфортно жилось и застройщикам, и дольщикам. О мерах поддержки тех и других на круглом столе «Девелопмент в Москве: что дальше?», который в конце апреля организовала ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA, рассказала начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства  Наталья Гонтаренко.

 

Наталья Гонтаренко, начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства МоскомстройинвестаНаталья Гонтаренко, начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства, Москомстройинвест:

– Сейчас мы живем в эпоху очень серьезных, я бы сказала – глобальных – изменений. Такие перемены не могли не затронуть строительную отрасль, поскольку она является системообразующей и, по сути, формирует основное ядро всей экономики страны. Эти перемены не обошли стороной и нашу деятельность, я имею в виду деятельность Москомстройинвеста. Наш комитет занимается контролем за соблюдением требований законодательства по долевому строительству на территории города Москвы. Мы все понимаем, какие цели перед нами сейчас стоят и в масштабах страны, и в масштабах города.

  • Самая важная цель – сохранить и удержать темпы и объемы строительства, которые уже были достигнуты.
  • Для нас, как для контролирующего органа, который занимается объектами долевого строительства, дольщиками, одной из важнейших задач также является контроль за тем, чтобы все участники долевого строительства, которые вложили свои денежные средства в объекты недвижимости, получили эти объекты недвижимости в обещанные сроки вне зависимости от того, в каких условиях сейчас приходится работать.

Очень много федеральных антикризисных мер уже было принято, связанных с поддержкой бизнеса. Помимо федеральных мер было принято очень много мер городского уровня. Москомстройинвест в своей части по ряду мер выступал в качестве инициатора, выдвигал законодательные инициативы, поскольку мы ответственны за взаимодействие со столичными девелоперами.

 

Сдвиг сроков сдачи новостроек: страхи и реальности

круглый стол «Девелопмент в Москве: что дальше?»– Одна из основных мер поддержки, которая была прията еще в период пандемии, и которая была принята одной из первых – это мораторий на проведение поверок, на проведение контрольных мероприятий в целом. Эта мера на текущий момент продлится до конца 2022 года. В этом вопросе период пандемии для нас стал, скажем так, некой тренировкой, и сейчас к этому вопросу мы подходим осознанно, подготовленными и полностью готовыми к ситуации.

Скажу вам честно, когда весной 2020 года было объявлено, что в отношении застройщиков вводятся ограничение на проведение контроля, у нас возникли очень серьезные опасения, что на рынке появится много проектов, по которым сроки завершения проектов будут глобально сдвигаться, глобально продлятся. В действительности показатели свидетельствуют о другой картине. Прирост таких проектов, действительно, был, но он был на вполне допустимом уровне.


Прирост проектов с нарушениями сроков сдачи составил 5%, и в целом продление сроков строительства ограничивалось кварталом, что в этой ситуации мы полагаем вполне допустимым.


Что же происходит сейчас на рынке долевого строительства? С какой точки мы сейчас стартуем в тот сложный путь, который для нас, возможно, пока не совсем понятный?

На сегодняшний день на территории города Москвы в строительстве находятся 470 проектов, то есть, 470 разрешений на строительство. Этими проектами занимается 288 застройщиков, и их число непрерывно увеличивается. Общая площадь застройки по таким проектам приблизилась к 30 млн кв.м, а количество договоров долевого участия превышает 185 тыс. Как мы видим, объем строительства достаточно масштабный, и в любом случае несмотря на те моратории, которые сейчас действуют, Москомстройинвест не может себе позволить ослабить бдительность.

 

Как контролировать застройщиков, если на проверки введен мораторий

– Чуть более подробно остановлюсь на том, как мы сейчас выстраиваем свою работу. Поделюсь с вами некоторыми фактами.

После введения моратория мы полностью перестроили свою работу, перестроились на риск-ориентированный подход, мы оптимизировали его и выстроили с учетом всех сложившихся обстоятельств. Нельзя сказать, что контроль ослаб. Дело в том, что мы перешли на режим дистанционного контроля застройщиков. Поэтому, вероятнее всего, для девелоперов сейчас он будет менее ощутим. Многие девелоперы и надежные застройщики видят сейчас своей основной целью работу над проектами, и, безусловно, наша контрольная деятельность, с одной стороны, не должна мешать, но с другой – должна полностью соответствовать своим основным задачам и функциям. В случае выявления каких-то обстоятельств, каких-то грубых нарушений, несмотря на те ограничения, которые действуют, у нас остаются вполне законные, допустимые законодательством, рычаги и инструменты работы по проектам, которые вызывают наибольшие вопросы и имеют высокие риски. Например, это работа и с правоохранительными органами с целью принятия последующих мер реагирования на нарушения действующего законодательства в период моратория.

Позволю себе раскрыть некоторые секреты. Все рассказывать не буду, оставлю определенную интригу. Какие мы сейчас принимаем действия?

  • Во-первых, про дистанционный контроль. Все сведения с видеокамер, фотоочеты, то есть, все то, что застройщик размещает сам о своих проектах в средствах массовой информации и пр. – это все отсматривается и находится на постоянном на постоянном ежедневном контроле. Информация, которую застройщик размещает о себе в Единой информационной системе жилищного строительства, социальных сетях, мессенджерах – все это как на ладони. Нам это видно, нам это понятно.
  • С точки зрения финансовой составляющей проектов мы взаимодействуем с уполномоченными банками, в которых открыты счета у застройщиков. И при выявлении каких-то нарушений имеем право взаимодействовать в Росфинмониторингом по запрещенным операциям, по операциям, которые несут риски реализации проектов, взаимодействовать с правоохранительными органами. Как мы видим, инструменты воздействия в любом случае остаются, и в случае неблагонадежности деятельности, конечно же, наказание будет неотвратимо.

Отразятся ли послабления для застройщиков на качестве строительства

круглый стол «Девелопмент в Москве: что дальше?»– Мы усилили созыв межведомственной комиссии на нашей площадке. Что это такое? В рамках этой комиссии рассматриваются проекты, по которым так или иначе по каким-то обстоятельствам возникли сложности или вопросы. В составе комиссии всегда участвуют представители правительства Москвы и непосредственно застройщики. Действуем открыто, обсуждаем все проблемы, ищем решения.

Безусловно, за период, пока действует мораторий, мы не можем допустить, чтобы качество работы застройщиков ухудшилось. Поэтому продолжаем работу в профилактическом направлении и проводим периодические профилактические визиты к застройщикам, где им даются комплексные консультации по всем вопросам, которые у них возникают, связанным с долевым строительством. К нам обратиться может любой застройщик, гни один вопрос, ни одну заявку мы не оставим без рассмотрения и без должного внимания. Застройщикам объясняются все требования, которым он должен соответствовать. Особо актуально это для новых застройщиков, которые только выходят на рынок, чтобы понимать, как им действовать в этих правилах.

Еще один из механизмов – мы запустили опросник для застройщиков, стараемся еженедельно получать информацию по тем сложностям, которые возникают при реализации проектов. Это может касаться сбоев поставок, проблем с проектным финансированием, спроса на объекты недвижимости, запуска новых площадок. Все это мы рассматриваем, ищем системные и точечные проблемы и при необходимости разрабатываем новые законодательные инициативы с тем, чтобы эти проблемы решить.

 

Что еще изменилось для застройщиков и дольщиков

– Если говорить о мерах поддержки, которые были приняты, сначала озвучу кратко то, что касается как долевого строительства в целом. Что нового?

  • Во-первых, введен мораторий на включение объектов в реестр проблемных. Это важно, потому что у тех объектов, которые находятся на завершающей стадии и попали в так называемую зону турбулентности, могут возникнут определенные сложности, что отразится на сроке завершения проекта. На сегодняшний день если сроки нарушаются более, чем на шесть месяцев, объект не может быть отнесен к проблемным.
  • Введены определенные льготы для застройщиков, в том числе по отношению штрафных санкций при нарушении сроков передачи ключей дольщикам.
  • Введен мораторий на банкротство юридических лиц по обращению кредиторов. Эта мера действует до октября 2022 года и уже показала свою результативность.

Это то, что уже работает, сразу, с момента принятия. Действуют и новые правила при передаче объекта долевого строительства. То есть, теперь гражданин не в праве отказываться от подписания акта в случае, если не выявлены какие-то существенные нарушения качества проекта. Привлекается в данном случае независимый эксперт, который оценивает, насколько существенные эти нарушения, и в таком режиме происходит приемка объекта долевого строительства.

Что еще из важного в плане градостроительной деятельности? Не могу не отметить то, что продлены автоматически сроки действия разрешений на строительство по объектам, которые заканчивались до августа 2022 года. Это определенная мера, которая срабатывает быстро, и исключает необходимость для девелопера нести дополнительные затраты времени на то, чтобы переоформлять всю документацию.

Упрощено получение акта заключения о соответствии объекта – это то самое заключение, которое выдается до ввода объекта в эксплуатацию. Теперь как только застройщик подает на итоговую проверку, при отсутствии замечаний ему сразу выдается ЗОС. Отдельной заявки теперь делать не нужно. Это тоже сокращает время на завершение проекта и на ввод в эксплуатацию дома.

В 2022 году не требуется проведения общественных обсуждений, а также введены другие меры, которые позволяют сократить время до старта проекта.

 

Про льготную ипотеку и досрочное раскрытие счетов эскроу

Наталья Гонтаренко, начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста– Хотелось бы сделать акцент на мерах финансовой поддержки. Они касаются, безусловно, льготной ипотеки. Конечно, она по-разному повлияет на разные проекты, поскольку проекты в Москве очень разные – есть уникальные, скажем так, есть массовые. Но в целом такая мера, как льготная ипотека, безусловно должна сработать. Единственное, что могу сказать – оценивать эффект сейчас достаточно затруднительно. Нужно, чтобы все меры в совокупности встали в равновесие, заработали в совокупности, и после этого мы уже увидим точный эффект от их принятия.

Что касается вопроса поэтапного раскрытия эскроу счетов – он очень тонкий и к нему нужно подходить, безусловно, взвешенно. Сначала, действительно, шел разговор о том, что эта мера просто жизненно необходима, другого пути нет. Но теперь ясно, что сначала нужно дождаться, как те меры, что уже запущены, покажут, как они сработают. Есть поправки, предусматривающие субсидирование процентной ставки для застройщиков по проектному финансированию. Поэтому в этом вопросе нужно действовать поступательно и двигаться по мере того, как будет развивать ситуация дальше.