Наталья Гонтаренко: почему дольщики идут туда, где их ждут неприятности

08.12.2022

Новостроек, в которых риски покупок квартир высоки, в Москве не так много – в пределах 7%. Но несмотря на то, что других проектов в столице гораздо больше (на декабрь 2022 года в городе одновременно возводится более 500 объектов долевого строительства), в новостройки с сомнительной репутацией граждане продолжают вкладываться. Хотя их довольно просто отфильтровать еще на этапе выбора. Как именно – порталу МосДольщик.рф рассказала Наталья Гонтаренко, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста.

Наталья Гонтаренко, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста

— При выборе новостроек я всем советую обращать внимание на Единую информационную систему жилищного строительства, она же – ЕИСЖС, которая размещена на наш.дом.рф. Это тот ресурс, на котором все застройщики в обязательном порядке размещают информацию о своих проектах:

документы, связанные со стройкой;
проектные декларации, где собрана вся информация о новостройке;
регулярные фотоотчеты со стройплощадки и пр.

Часть информации ЕИСЖС структурирует и визуализирует в карточке каждой новостройки и на специальных страницах, куда можно попасть из сервиса «Проверка новостроек», часть нужно смотреть в самих документах.

Первое, на что нужно обратить внимание – это нарушение сроков строительства.

Это видно в проектной декларации в разделе 17 «График строительства». Там же есть показатели, посвященные сроку передачи ключей. Если застройщик многократно переносит сроки вперед, значит, он уже не догоняет те темпы, которые были запланированы, и нужно насторожиться. А чтобы сделать окончательные выводы, стоит посмотреть, а что со сроками сдачи у других объектов того же застройщика или группы компаний, в которую он входит.

Второй момент — стоит посмотреть на цены, по которым заключались ДДУ.

Усредненные данные по всем совершенным в новостройке сделкам ЕИСЖС, как правило, выносит на страницу карточки объекта. А если нет, их можно узнать из раздела 19.7 проектной декларации. Если средняя цена продажи подозрительно низкая, вдвое-втрое ниже рынка, чего в московских реалиях быть не может, стоит задуматься – а почему так? И решить, готовы ли вы взять она себя такие риски.

О том, откуда берутся сверхнизкие цены на новостройки Москвы, смотрите в видео «Переуступка в новостройках: как избежать опасностей»

Если копать еще глубже, нужно смотреть на деньги.

Застройщики публикуют ряд финансовых документов – они более сложные для оценки дольщиков. Это бухгалтерская финансовая отчетность – документ унифицированной формы, который содержит определенные показатели. По ним можно узнать финансовую сторону проекта:

что там происходит?
чем он живет?
как финансируется?

Например, в строках 1410 и 1510 баланса можно увидеть, привлечен ли застройщиком кредит на стройку. А в строке 1250 того же баланса вы увидите, сколько денег находится на счетах застройщика в определенный момент времени, и еще много интересного о проекте.

Но навыками «считывания» такой информации владеет далеко не каждый, и это понятно. Лучше начинать с чего-то более простого: фотографии посмотреть, сроки посмотреть, цены средние на рынке посмотреть, прицениться. В ЕИСЖС очень удобный интерфейс в плане того, что можно посмотреть новостройки даже на карте. Открываешь карту, например, в пределах своего района и можешь походить, посмотреть, поинтересоваться: какие ценовые условия? Почему тут в два раза дешевле, чем там? Как минимум такой вопрос должен возникнуть.

А еще очень советую обратиться к сайту proverki.gov.ru. На этом портале содержится информация о результатах всех проводимых в отношении застройщика проверках. Мы ежедневно актуализируем эту информацию для всех пользователей. Так можно выяснить, какие нарушения совершаются застройщиком чаще всего, предоставляет ли он документы на проверку, в том числе финансовые, исполняет ли предписания органов власти, и вообще, насколько дисциплинированно он себя ведет в сфере своей деятельности.

Это не сложно, но, к сожалению, даже это делают далеко не все. Москомстройинвест ведет много разъяснительной работы на эту тему, но… Мне вспоминается эпизод из детского мультфильма про котенка по имени Гав. Там звучит такая фраза: «Не ходи туда. Тебя там ждут неприятности». На что он отвечает: «Ну как же мне не ходить, если меня там так ждут». Понимаете? Поэтому защитить права гражданина, который сам не хочет защититься, участвуя в рискованных проектах – это самая большая проблема для нас, как для контролирующего органа и отрасли в целом.

Я убеждена, что осознанный отказ дольщика от участия в рискованном проекте застройщика, который игнорирует правила законодательства, может послужить одним из наиболее эффективных способов борьбы с недобросовестными компаниями!

Правило простое: если нет спроса на такие проекты, то не будет рождаться и предложение. Ведь так хочется, чтобы покупка новостроек в Москве приносила дольщикам лишь положительные эмоции.