Если смотреть на рынок новостроек Москвы через призму выхода новых проектов, то никаких просадок в последние месяцы не было. Новинки появлялись регулярно, порой даже в изрядных количествах. Но с точки зрения сделок с новостройками все шло не очень: количество заключенных ДДУ несколько месяцев сокращалось, а по сравнению с предыдущим годом отрицательная динамка чувствовалась еще сильнее. Но, похоже, точка минимума пройдена, и в июле 2022 года рынок окончательно оттолкнулся ото дна и пошел вверх.
Старая Москва: спасительная ипотека
Несмотря на то, что сделки в новостройках считаются по договорам долевого участия (ДДУ), анализировать их можно по-разному. Скажем, Росреестр, который в обязательном порядке регистрирует каждый договор, в свой аналитике использует данные абсолютно по всем ДДУ. Независимые аналитики применяют другую схему. Они учитывают лишь розничные сделки, а оптовые (когда на одно физическое или юридическое лицо регистрируется от пяти и более ДДУ) игнорируют, считая, что они искажают общерыночную картину. Но как не считай, точка минимума по количеству сделок в старой Москве пришлась на май.
Скажем, по данным аналитического проекта DataFlat.ru, если в апреле 2022 года в старых границах столицы было заключено 4173 розничных ДДУ, а в мае 3452, то уже в июне их число выросло на 27% — до 4393. Однако сделки первого месяца нынешнего лета шли c большим отрывом от аналогичного периода прошлого года: их было меньше почти на треть. А вот июль по сравнению в 2021 годом стал уже не таким страшным: теперь отставание составляет лишь 12%. При этом количество ДДУ продолжает нарастать: в этом месяце их заключили на 10% больше, чем в предыдущем. Поэтом именно июль, а не июнь, правильнее считать началом восстановления рынка.
Восстановление покупательской активности происходит на фоне роста популярности ипотеки. Напомним, что ставка по льготной ипотеке еще в начале лета опустилась до 7%, но в полной мере отразилась именно на июльских сделках: банкам потребовался месяц, чтобы начать выдавать кредиты на новых условиях.
Любопытно, что именно для Москвы сильный интерес к ипотечному кредитованию вообще-то не очень характерен. Так, если в среднем по России еще в прошлом году с использованием ипотечных средств приобреталось около 80% строящегося жилья, то в старой Москве этот показатель не выхолит за пределы 60-61%. Однако в июле 2022 года он составил уже 78%, что для столицы является историческим максимумом.
Еще один интересный маркер, показывающий восстановление интереса к новостройкам – площадь средней продаваемой квартиры, которая уменьшалась на протяжении нескольких месяцев, начала увеличивать. Хотя пока и ненамного: в июле она выросла на 1% по сравнению с июнем 2022 года.
Новая Москва: квартиры все просторнее
В отличие от старой Москвы, в Новой Москве восстановление доверия к новостройкам идет медленнее. Здесь разрыв в числе ДДУ, заключенных в июле 2022 года, и прошлогодними показателями, по данным DataFlat.ru, пока составляет серьезные 28%. Причина опять же в ипотеке: у Новой Москвы нет такого пространства для маневра для роста ипотечного кредитования. Его доля в сделках в новостройках уже превысила 80% и держится на этом уровне не первый месяц.
Но положительная динамика все равно есть: за месяц количество розничных сделок увеличилось на 15%. Более того: площадь средней проданной квартиры в Новой Москве не просто продолжает увеличиваться, но уже превысила прошлогодние показатели. Москва старая похвастаться такой динамикой пока не может.
