Из 737 многоквартирных домов, что на июль 2021 года строятся в Москве, 144 возводятся без привлечения средств дольщиков. То есть, 19,5% ото всего объема или 545 тыс. кв.м, если считать в единицах площадей. Часть из них – это те, которые застройщики возводят на свои собственные деньги, а продажи в них начинают лишь тогда, когда объект будет введен в эксплуатацию. С этого момента с покупателями можно будет сразу оформлять договор купли-продажи, а не ДДУ, как это необходимо на этапе строительства. О том, почему застройщикам такая схема выгодна, рассказывает представитель девелоперской компании.

ГК «Атлант»:Иван Мотохов,  генеральный директор ГК «Атлант»:

Одна из основных причин, по которым компании продолжают строить без привлечения средств дольщиков — независимость от банков. Отсутствие дорогостоящего проектного финансирования и минимум бюрократических процедур позволяют строить быстрее, а впоследствии реализовывать весь объем по высокой стоимости квадратного метра. В результате за счет отсутствия расходов на обслуживание кредита и оптимальных цен застройщик может получить более успешную финансовую модель, чем при работе через 214-ФЗ. Очевидный минус здесь — необходимость значительных собственных ресурсов для финансирования.

Даже при сложностях со строительством (например, в случае форс-мажора, каким стало для рынка начало пандемии) застройщик, который строит на свои средства, не рискует лишиться имущества из-за взыскания. Еще более распространенная проблема, которой можно избежать, финансируя проект самостоятельно — штрафы и пени в случае задержки со вводом ЖК.

Второй ключевой мотив, побуждающий застройщиков строить «на свои» — трудность или невозможность получить проектное финансирование. Требованиям банков к доходности и ликвидности удовлетворяют далеко не все проекты. К тому же, получить финансирование проще проектам со стандартными и предсказуемыми характеристиками, тогда как уникальный инновационный жилой комплекс девелоперу с большой вероятностью придется привлекать инвесторов или строить на собственные средства. Только когда новая концепция будет реализована и зарекомендует себя высокими продажами, можно будет рассчитывать на доверие банка Непросто может быть получить финансирование и девелоперам премиальных проектов с их высоким средним чеком сделки и низкими темпами продаж.

Строить без привлечения дольщиков приходится также компаниям, которые достраивают сложные объекты — замороженные или внесенные в реестр проблемных.

В перспективе доля новостроек, реализуемых по эскроу, продолжит расти, тогда как проектов, которые строятся девелопером на собственные средства — сокращаться. Но такие проекты на рынке будут — в силу вышеперечисленных причин, их доля, по прогнозам компании, сохранится на уровне 10-12% домов. Конечно, в основном это не большие проекты, отдельные дома по 50-60 квартир. Девелопер будет реализовывать проект и вкладывать полученные средства в следующий. Такая практика распространена на западе, и она вполне подойдет для наших регионов, где количество покупателей не так велико в принципе. И в первую очередь такая схема работы может быть интересна небольшим региональным застройщикам.