Мораторий на проверки, особые условия расчета неустойки, невозможность отказа дольщика от подписания акта…  Все эти нововведения (при сохранении жестко ограничивающего застройщиков закона о долевом строительстве), имели последствия. Главным образом – психологические: многим застройщикам стало казаться, что теперь они могут не обращать внимания на претензии граждан-соинвесторов, а дольщикам – что они «отданы на произвол». Что происходит на самом деле? Объясняет начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Наталья Гонтаренко.

 

Дольщик vs застройщик. У кого сегодня больше прав?
Дольщик vs застройщик. У кого сегодня больше прав?
Контроль

 

Наталья Гонтаренко, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста— Для стабилизации сложившейся ситуации было принято очень много федеральных антикризисных мер поддержки бизнеса. Одной из таких мер является мораторий на проведение поверок застройщиков. В настоящее время Москомстройинвест осуществляет контрольную (надзорную) деятельность с учетом особенностей постановления Правительства РФ № 336-ПП.

Но нельзя сказать, что контроль ослаб. Все сведения с видеокамер, фотоочеты, то есть, все то, что застройщик размещает сам о своих проектах в средствах массовой информации и пр. – это все отсматривается и находится на постоянном на постоянном ежедневном контроле. Информация, которую застройщик размещает о себе в Единой информационной системе жилищного строительства, социальных сетях, мессенджерах – все это как на ладони. Нам это видно, нам это понятно.

С точки зрения финансовой составляющей проектов мы оцениваем и выявляем риски проектов, взаимодействуем с уполномоченными банками, в которых открыты счета у застройщиков. И при выявлении каких-то нарушений имеем право обращаться в Росфинмониторинг по запрещенным операциям, по операциям, которые несут риски реализации проектов, взаимодействовать с правоохранительными органами. Как мы видим, инструменты воздействия в любом случае остаются, и в случае неблагонадежности деятельности, конечно же, наказание будет неотвратимо.

Неустойка

Также были введены особые условия расчета неустойки (пени), подлежащей уплате по договору долевого участия, как дольщикам при нарушении сроков передачи ключей, так и застройщикам при нарушении сроков оплаты ДДУ (постановление Правительства РФ № 479-ПП). Согласно постановлению, в период начисления неустойки (пени) по ДДУ не включается период, исчисляемый с 29 марта 2022 года (дня публикации документа) до 30 июня 2023 года включительно, а также не учитываются убытки, понесенные сторонами в этот период.

Качество

КачествоКроме того, согласно постановлению Правительства РФ № 442-ПП, был упрощен порядок передачи объекта долевого строительства.

Отказ от подписания акта стал возможен только при выявлении существенных нарушений качества проекта. Термин «существенные нарушения требования к качеству объекта долевого строительства» ни в одном документе, к сожалению, не расшифровывается.  Поэтому в данном случае привлекается независимый эксперт, который оценивает, насколько существенны эти нарушения. К экспертизе привлекаются специалисты, фамилии которых внесены в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) или Национальный реестр специалистов в области строительства (НОСТРОЙ). Компании, в которых они работают, обязательно должна быть членом саморегулируемой организации, осуществляющей подготовку проектной документации.

Закон защищает права и интересы дольщиков. Вместе с тем их отношения с застройщиком являются договорными. Поэтому перед покупкой квартиры необходимо скрупулезно изучать условия договора не только на предмет наличия всех обязательных требований 214-ФЗ. но также прав и обязанностей сторон, при каких условиях возможно совершить уступку или расторгнуть договор, о порядке взаимодействия с застройщиком, ну и, конечно, в каких случаях и в каком размере возникает ответственность той или иной стороны). Также нужно ознакомится с прошлыми проектами застройщика, узнать, что было со сроками сдачи других объектов того же застройщика или группы компаний, в которую он входит.

Всю необходимую информацию можно найти в Единой информационной системе жилищного строительства, она же – ЕИСЖС, которая размещена на портале наш.дом.рф. Это тот ресурс, на котором все застройщики в обязательном порядке размещают информацию о своих проектах, а также документы, связанные со стройкой, проектные декларации, где собрана вся информация о новостройке, регулярные фотоотчеты со стройплощадки и прочее.

СПРАВКА

Москомстройинвест – комитет правительства Москвы, главная задача которого контролировать соблюдение закона столичными застройщиками, взаимодействовать с инвестиционным сообществом, вести реестр пострадавших граждан, а также обеспечивать достройку проблемных объектов на средства специального городского Фонда. С 2021 года МКСИ также обеспечивает комплексное градостроительное развитие территорий и контролирует участие застройщиков в развитии городской социальной инфраструктуры (компании строят для города школы, детские сады, поликлиники).