Проектная декларация для ИЖС: зачем она нужна покупателю индивидуального дома

С 31 мая 2022 года у индивидуальных жилых домов, которые застройщики теперь тоже могут строить и продавать по закону «Об участии в долевом строительстве», появилась собственная форма проектной декларации. Кое в чем она даже круче той, что есть у многоквартирных новостроек. Чем она полезна для покупателей будущих частных домов, где ее найти и у всех ли проектов на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) она есть? Давайте разбираться.

Что такое проектная декларация новостройки

Проектная декларация – это обобщенная информация о новостройке, в которой указано:

  • что именно и как долго будет строиться;
  • кто и на какие деньги ведет долевое строительство;
  • на основе какой разрешительной и проектной документации идет стройка;
  • а также много прочих нюансов.

Ее по определенным правилам формируют сами застройщики и в обязательном порядке размещают в Единой информационной системе жилищного строительства ЕИСЖС, которая представлена на сайте наш.дом.рф. Проектные декларации находятся в открытом доступе, и изучить ее может любой желающий. Зачем?

  • Особенно это полезно будущим дольщикам, которые хотят отличить рекламные обещания застройщиков от реальных и детально узнать об объекте, в котором они планируют купить будущую квартиру.
  • Проектная декларация – своеобразный маркер честности застройщика. Если он уже начал сделки в новостройке, но декларация в ЕИСЖС не размещена, застройщик нарушает закон «Об участии в долевом строительстве» (он же – 214-ФЗ), что для дольщиков становится дополнительным риском.
  • Время от времени заглядывать в проектную декларацию полезно и тем, кто уже заключил ДДУ и ждет, пока достроится дом. Дело в том, что декларация – это не разовый документ. По мере роста строительной готовности новостройки застройщик его будет обновлять, уточняя, не возникло ли в проекте каких-либо изменений, выдерживаются ли темпы строительства и сколько будущих квартир, машино-мест и нежилых помещений уже продано. Знать эту информацию дольщику полезно для контроля за стройкой.

 

Зачем потребовалась проектная декларация на ИЖС

Проектная декларация для ИЖС: зачем она нужна покупателю индивидуального домаЗа время существования закона «Об участии в долевом строительстве» (а он начал работать в далеком 2004 году) форма проектной декларации несколько раз менялась, а сам документ удлинялся: сейчас он занимает десятки страниц.

Как в свое время сказал Александр Гончаров, ныне возглавляющий Московский фонд защиты прав дольщиков, теперь, изучив проектную декларацию, о новостройке можно узнать больше, чем о собственных предках, если сделать генетический анализ.

Тем не менее этот длинный и сложный документ оказался недостаточно универсален и в 2022 году потребовалось ввести новую форму проектной декларации. Как объясняют в Москостройинвесте, который контролирует ведущееся в Москве долевое строительство, сделано это потому, что отныне по закону «Об участии в долевом строительстве» могут возводиться и продаваться не только многоквартирные дома, многоуровневые паркинги и нежилые здания, но и коттеджи, которые строятся в рамках организованных малоэтажных проектах на землях ИЖС. Застройщикам таких объектов, как уже говорилось, размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства требуются в обязательном порядке. Однако поскольку индивидуальные дома существенно отличаются от домов многоэтажных, то и информация о них будет разной. Структурировать ее по одной и той же схеме невозможно. Чтобы снять эту проблему и придумали особую форму документа для ИЖС, которую ввели приказом Минстроя от 4 апреля 2022 года «Об утверждении формы проектной декларации», вступившем в силу в последний день мая.

 

Что можно узнать о будущем частном доме из проектной декларации на ИЖС

Самый интересный для дольщиков индивидуальных домов раздел проектной декларации – номер 15. В нем будут даны развернутые характеристики по каждом отдельному, что будут строится на землях ИЖС. Помимо общих параметров (количества этажей, которых в частном доме может быть до трех, площади, общей высоты здания, высоты потолков и пр.), и нее можно будет узнать:

  • из каких материалов будет построен дом и какова толщина стен;
  • насколько дом безопасен и комфортен для проживания (это определяется классом энергоэффективности, классом огнестойкости и уровнем естественной освещенности);
  • будут ли в доме террасы, балконы, чердак, подвал, крытое пространство для парковки, камин и пр.

Интересно, что для описания разных помещений в будущем доме выбрали европейский подход. То есть, все жилые комнаты по умолчанию считают спальнями. Отдельно описывают ситуацию, когда в доме будет кухня-гостиная. А вот поля для описания изолированной кухни в проектной декларации нет. Зато можно будет узнать о количестве санузлов.

В целом этот раздел очень похож на аналогичный и проектной декларации многоквартирных домов, хотя информации в нем представлено гораздо больше. Как в свое время поясняли юристы из компании «Донстрой», для дольщиков он самый важный. Получив от застройщика проект договора долевого участия (ДДУ), нужно сверить, все ли указанные там характеристики соответствуют тому, что прописано в этом разделе. Если это не так, в ДДУ в непременном порядке нужно внести правки, иначе в будущем могут возникнуть проблемы.

В этот же раздел поместили информацию о дате передаче дольщику уже готового дома, а также переносе этой даты, если такое случится.

 

Что из проектной декларации на ИЖС можно узнать об окрестностях дома

Проектная декларация для ИЖС: зачем она нужна покупателю индивидуального домаЕще один интересный раздел – номер 13. Он, к слову, косвенно дает ответ на вопрос, а с чего это вдруг частные дома, владельцем которых будет одна семья, построенные на участке, который тоже будет находиться в личной собственности, решили продавать по договору долевого участия. Так вот, долевой собственностью станет все то, что находится за границами личных участков, но в пределах всего малоэтажного жилого комплекса. Раздел 13 проектной декларации на ИЖС как раз и описывает, а что же там будет. А там могут быть:

  • внутренние дороги с тротуарами, пешеходными переходами, велодорожками и пр.;
  • зоны для гостевой парковки;
  • детские и спортивные площадки;
  • озелененная территория и пр.

Все это застройщик должен будет выполнить к моменту передачи каждого частного дома дольщику.

К слову, из этого же раздела можно будет узнать и еще один очень полезный параметр: максимальную плотность застройки. То есть, сколько пространства малоэтажного жилого комплекса придется на дома, а сколько – на все остальное. Тем, кто решил поселиться в частном доме, это важно: вряд ли он захочет, чтобы соседи оказались буквально «на головах» друг от друга.

 

У всех ли коттеджных поселков появятся свои проектные декларации?

Это далеко не вся информация, которую можно будет узнать из проектной декларации на ИЖС. Там же будет указано, какие инженерные коммуникации подведут к домам; на какие деньги будет вестись строительство; в каких банках откроют счет эскроу, где деньги дольщиков будут храниться до завершения работ, и прочее. Однако далеко не у всех малоэтажны комплексов с частными домами, которые в быту обычно называют коттеджным поселками, в непременном порядке появится столь подробный документ.

В отличие от многоквартирных домов, дома частные застройщики не обязаны строить и продавать исключительно по закону «Об участии в долевом строительстве». Их как и раньше можно возводить и по договору подряда, или продавать уже полностью готовые дома по договору купли-продажи. Если застройщик выберет такой путь, то и 214-ФЗ он следовать не должен. Если же он воспользуется новой возможностью (а это полезно, например, для того, чтобы получить банковский кредит на стройку на выгодных условиях), то проектную декларацию на ИЖС он сделает и вместе с другими документами разместит на наш.дом.рф. А какой конкретно комплекс частных домов выбрать для покупки – тот, что строится по закону «Об участии в долевом строительстве» или нет – каждый для себя должен решить сам. Главное, что такой выбор теперь есть.