Банки должны стать гарантами безопасности финансируемого строительного проекта. А что с гарантиями надежности самих банков?
Переход от долевого строительства на проектное финансирование, о котором в конце октября говорил Владимир Путин, потребует как минимум нескольких лет, потому что ни банковская, ни строительная сферы на сегодняшний день полностью перейти на такой механизм не готовы. Одна из причин — в том, что банки сейчас не всегда могут выступать в качестве гарантов финансирования.
По идее, банковское кредитование застройщика при проектном финансировании должно обеспечить завершение стройки и выполнение обязательств перед покупателями в любом случае. Даже если проект оказался провальным, с низкими продажами. Но вспомним недавнюю волну закрытия небольших и средних банков и последние новости о проблемах даже у крупных игроков. Если тенденция продолжится, не встанут ли стройки, потеряв источник финансов?
Сторона застройщиков
Вообще, проектное финансирование и сейчас используется на рынке жилищного строительства, но лишь в небольшой мере, значительно уступая механизму долевого участия. Причины очевидны. Во-первых, это высокая процентная ставка по банковским кредитам. Сейчас большинство предложений от банков составляет порядка 14-15% и выше. Причем размер зависит от застройщика — чем крупнее компания, тем ниже ставка.
Затем — жесткие требования к застройщику в плане капитала, кредитной истории компании, обеспеченности кредита, страхования объекта. В-третьих, ограничения по использованию средств займа (например, только на строительно-монтажные работы, куда не входит, скажем, создание коммуникаций и так далее). Эти и другие пункты не только усложняют работу строительной компании, но и снижают общую рентабельность проекта.
Словом, при текущих условиях проектным финансированием могут воспользоваться главным образом только самые крупные застройщики, и потому механизм, хоть и применяется, но используется лишь в малом числе проектов. Система в нынешнем виде обеспечить функционирование всей строительной отрасли не сможет.
Сторона банков
И дело не только в застройщиках, но и в самих банках. Во-первых, на практике проектным финансированием занимаются тоже далеко не все, но лишь самые крупные игроки, например, такие как Сбербанк или ВТБ.
Во-вторых, как поясняют застройщики, для получения той же рентабельности проекта, как при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам для строительных компаний должны быть на уровне 4,5-4,7%. В противном случае итогом перехода на проектное финансирование станет прогнозируемый скачок цен на жилье минимум в пределах 15%. Обяжет ли государство выдавать такие займы под низкий процент? Будет ли в таком случае самим банкам интересно финансировать строительство?
И в-третьих, остается вопрос о надежности банков. Если негативные явления затронут банковскую сферу, они будут сильно влиять и на процесс строительства, — говорят эксперты. Впрочем, процесс санации банков “Открытие” и Бинбанк, а также недавнее заявление первого зампреда ЦБ Дмитрия Тулина о том, что Центробанк “не исключает возможности дальнейшего применения нового механизма оздоровления” для других крупных банков, говорит о том, что государство готово поддержать больших игроков. А как уже было сказано выше, сейчас проектным финансированием занимаются только самые крупные финансово-кредитные организации.
Через три-пять лет
Внедрять механизм проектного финансирования нужно постепенно, чтобы не привести к сильным потрясениям в сфере и дать всем действующим лицам подготовиться к переменам — с этим соглашаются все. Сейчас Центробанк и профильные ведомства работают над определением сроков, которые потребуются для перехода на новую систему.
Если вся система проектного финансирования в строительстве будет организована верно, если появится соответствующая законодательная база и произойдут необходимые изменения как в банковской, так и в строительной отрасли, то переход к проектному финансированию не будет сопровождаться негативными последствиями, — высказывают мнение эксперты.
Пока озвучивался период в три-пять лет, причем первый шаг на этом пути уже сделан. Им стали поправки к федеральному закону о долевом строительстве, такие как создание компенсационного фонда и введение новых требований к застройщикам — в частности, банковское сопровождение их деятельности. Таким образом, после вступления в силу этих новелл можно будет на практике увидеть, как работает связка “застройщик-банк”.
Кстати, напомним, что среди недавних поправок в 214-ФЗ есть и еще одна модель финансирования строительства, связанная с банковской сферой — эскроу-счета, которые предполагают посредничество банка при передаче денег дольщиков застройщикам.
Эскроу-счета, предназначенные для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, застрахованы с размером возмещения до 10 миллионов рублей, то есть даже в случае отзыва лицензии у банка дольщик/застройщик сможет получить все свои деньги или, по крайней мере, большую их часть (а не 1,4 миллиона, как в случае со стандартными вкладами). Возможно, что и этот механизм как-то будет задействован для обеспечения надежности системы банковского сопровождения.
