10 декабря 2021 года в Системе обеспечение законодательной деятельности был размещен законопроект № 36447-8 о внесении изменений в часть 4 статьи 15-5 закона «Об участии в долевом строительстве», в которой речь идет об особенностях ведения счетов эскроу при сделках в новостройках. Законопроект предлагает автоматически продлевать срок действия договоров счета эскроу при задержках срока сдачи новостроек, но не до бесконечности.
Принятие законопроекта должно поставить точку в ситуации, когда из-за задержки сроков сдачи новостройки некоторые застройщики «шантажируют» дольщиков возвратом денег со счетов эскроу, и, как следствие – расторжением договора долевого участия. Проблема в том, что длительность договоров счета эскроу, где деньги дольщиков хранятся до окончания строительства, ограничено той датой, в который дом изначально планируется ввести в эксплуатацию, плюс шесть месяцев. Чтобы его продлить, если стройка затягивается, застройщик, как правило, должен совершить ряд действий, на которые он не всегда готов. Чтобы снять эту проблему, депутаты Госдумы и разработали ряд поправок в закон «Об участии в долевом строительстве».
Главная поправка — это новые фразы в части 4 статьи 15-5, где описывается особенности ведения, открытия и закрытия счетов эскроу. Туда предлагается добавить следующее:
«В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, продление срока условного депонирования осуществляется без заявления сторон договора счета эскроу при условии, что участником долевого строительства в уполномоченный банк (эскроу-агент) не направлено уведомление о закрытии счета эскроу. Общий срок условного депонирования денежных средств не может превышать пяти лет с даты заключения договора счета эскроу».
Таким образом, если застройщик не оповестит банк о вводе дома в эксплуатацию (что является поводом для перевода денег со счета эскроу на счет застройщика) или дольщик не заявит о своем желании расторгнуть договор счета эскроу (что он вправе сделать, например, при той же задержке стройки), договор будет продлеваться автоматически.
Но есть нюанс.
Законодатели все же не разрешили продлевать договор счета эскроу на бесконечное время. Его действие ограничили пятью годами.
В среднем после получения разрешения на строительство новостройка возводится около трех лет. Если договор долевого участия, а вслед за ним – и договор счета эскроу заключен на ранних этапах возведения дома, то максимально возможный будущими поправками в 214-ФЗ срок составит пять лет. По сути, это означает, что пролонгировать стройку будет модно не более чем на пять лет. Иначе проблема со счетами эскроу появится снова.
Большинство застройщиков, у которых на стройплощадке возникают проблемы, в двухгодичные сроки достройки укладываются. Однако как быть с теми ситуациями, ели и этого времени окажется недостаточно, по-прежнему не ясно.
Зато срок исходного договора счет эскроу, согласно законопроекту, теперь можно будет делать больше. В нынешней редакции 214-ФЗ есть фраза о том, что его действие не может более чем на шесть месяцев превышать планируемый срок ввода дома в эксплуатацию. Теперь она исчезнет. То есть, договор счет эскроу можно будет сразу заключать на максимально разрешенные пять лет. Другое дело, что застройщикам это не интересно. Начиная возводить новостройку, они не планируют затягивать со строительством, а наоборот – стремятся достроить вовремя, чтобы получить доступ с деньгам на счетах эскроу. Так что именно этой законодательной возможностью они пользоваться вряд ли будут.
Как следует из законопроекта, изменения в 214-ФЗ, касающиеся автоматического продления договоров счета эскроу, вступят в силу сразу, как только пройдут все необходимые процедуры.
