Разрыв цепочки: зачем ЦБ «отвязывает» ипотеку от застройщиков от льготной ипотеки

Схемы, которые применяются при так называемой ипотеке от застройщиков, не должны распространяться на льготную ипотеку. Об этом в середине декабря сообщила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. С таким предложением ЦБ уже обратился в Правительство РФ. Портал МосДольщик.рф разобрался, в чем тут суть.

Ипотека от застройщиков, по которой можно взять кредит на покупку квартиры в новостройке под 1%, 0,1%, и даже 0,01%, появилась в середине 2022 года.

  • В основе таких предложений – льготная ипотека, ставка на которую сейчас составляет 7% годовых, а со следующего года вырастет до 8%. Разницу между льготной ставкой и рыночной ипотекой (на середину декабря это как минимуму 10,4% годовых) банкам компенсирует государство.
  • Разницу же между льготной ставкой и той, по которой выдает так называемая ипотека от застройщиков, банкам оплачивают застройщики.

Откуда берутся ставки по ипотеке от застройщикаЦентробанк в таком подходе видит сразу несколько проблем.

Одна из них – это проблема дольщика. Дело в том, что застройщик компенсирует ставку хоть и по своей воле, но одновременно продает квартиру по такой программе дороже – в среднем на 15-20%. В результате ипотечник хоть и получит кредит с низким ежемесячным платежом, но стоимость квартиры будет сильно завышенной. Если он в какой-то момент захочет такую квартиру продать, то без серьезного дисконта это сделать вряд ли сможет. Поэтому не только не сможет вернуть вложенные деньги, но в некоторых случаях после продажи не сумеет полостью расплатиться с банком по ипотеке и останется без квартиры, но с долгом.

Это проблема каждого конкретного дольщика, кто пользуется ипотекой от застройщика. Возможность минимизировать ее у Центробанка имеется и сейчас. В частности, есть инструменты, которые могут ограничить ипотечную ставку снизу, задав минимальный предел, за который при выдаче ипотечных кредитов на новостройки выходить нельзя.

Некоторые банки на такое ограничение уже отреагировали. В частности, Сбер, на который приходится самая большая доля как ипотечных кредитов вообще, как и ипотеки на новостройки в частности, уже заявил, что с 27 декабря 2022 года прекращает прием заявок на кредиты от застройщиков со ставкой менее 3% годовых. По ранее поданным заявкам ставки останутся прежними, но лишь в том случае, если до 25 декабря застройщик успеет перечислить банку субсидию за компенсацию ставки для дольщика.

Но у ипотеки от застройщика есть и более системная, с точки зрения Центробанка, проблема. Она связана с тем, что базируются такие предложения на программе льготной ипотеки. Поскольку ставка по ней субсидируется государством, появляется повышенная нагрузка на федеральный бюджет. А это, с точки зрения ЦБ, неприемлемо.

Эльвира Набиуллина, председатель Центробанка России
Эльвира Набиуллина, председатель Центробанка России

Как пояснила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, чтобы снять эту проблему, ЦБ обратился в Правительство РФ с предложением запретить ипотеку по низким ставкам застройщика накладывать на льготные ипотечные программы.

То есть, речь не о запрете ипотеки от застройщика как таковой, а лишь о том, чтобы часть ставки по таким программам не добавляли нагрузки федеральному бюджету. Если застройщикам хочется компенсировать ставки для дольщиков, они смогут это продолжать делать. Только рассчитывать сумму, которую предстоит выплатить банку за снижение ставки для дольщика, застройщику предстоит не от размера ставки по льготной ипотеки, а от рыночной ставки.

На 20 декабря 2022 года Правительство обратной реакции на предложение еще не дало.