Любой приобретатель будущего жилья в строящемся доме считается добросовестным, если выполнит два условия — вовремя внесет оплату за договор долевого участия и своевременно явится на приемку квартиры, когда дом будет уже достроен. Со вторым действием могут возникнуть проблемы, если застройщик не успеет вовремя завершить все работы на стройплощадке. Но поскольку дольщик в этой ситуации не виноват, он вправе рассчитывать на компенсацию. Сколько ему полагается по закону и на что он может получить на самом деле?
Какую компенсацию заплатит застройщик, если передаст квартиру дольщику с задержкой?
Если строительство дома по каким-то причинам затягивается настолько, что вовремя передать квартиру дольщику не получается, вступают в силу особые условия, прописанные и в законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), и в договоре долевого участия (ДДУ), который подписывался при оформлении сделки на будущую квартиру. Прежде всего речь о неустойке за задержку передачи квартиры.
Согласно статье 6 закона «Об участии в долевом строительстве», дольщик вправе рассчитывать на компенсацию, составляющую 1/150–1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (размер зависит от того, является ли покупатель гражданином РФ или нет). Это минимально возможный размер неустойки, допустимый законом. Застройщику ничто не мешает прописать в договоре и более существенную компенсацию, правда, на практике такое не встречается и дело ограничивается теми же расчетами, что предлагает и 214-ФЗ.
С 26 марта 2018 года ставка рефинансирования составляет 7,25% (или 0,0725 в долях единицы). Поэтому для россиянина неустойка будет вычисляться как произведение следующих параметров:
- цена ДДУ в рублях;
- длительность просрочки договора в днях;
- (1/150) x 0,0725 — одна стопятидесятая доля ставки рефинансирования.
То есть если цена будущей квартиры 3,5 млн руб. (за такую сумму в некоторых новостройках в пределах МКАД можно приобрести небольшую студию), а срок передачи ее дольщику отодвинули на 100 дней, то можно рассчитывать на неустойку в 169 тыс. руб. Понятно, что чем выше цена договора и чем на больший срок переносилась передача квартиры, тем больше получится сумма в абсолютном выражении.
Дадут ли неустойку по умолчанию?
Самого по себе факта переноса сроков передачи квартиру дольщику мало, чтобы неустойку получить.
Во-первых, она полагается лишь тем, кто не подпишет соглашение к ДДУ, где будут указаны новые сроки, — а такой документ застройщик рассылает всем дольщикам, как только поймет, что вовремя выполнить условия договора не сможет. Если это соглашение подписать, прежние договоренности с застройщиком, в том числе по неустойке, аннулируются и актуализируются новые сроки передачи квартиры. Тем не менее в некоторых случаях дольщику выгодно пойти на условия застройщика, но это его личный выбор.
Во-вторых, о своем желании получить компенсацию за нарушение сроков договора нужно сообщить застройщику. Для этого на его имя пишется досудебная претензия, где в свободной форме описывается суть проблемы, подсчитывается размер неустойки, указываются данные ДДУ и реквизиты счета, на которые должна быть перечислена неустойка.
Поимо неустойки в претензию можно включить требование и о других компенсациях. Например, о расходах на вынужденную аренду жилья, если дольщик планировал сразу переехать в полученную квартиру. При этом свои затраты нужно подтвердить документально — договором найма, квитанциями об оплате услуг ЖКХ и пр.
Срок рассмотрения претензии (в отличие от срока расторжения ДДУ, на который отводится 20 дней) законом никак не оговаривается, тем не менее указать его нужно. Например, как 10–20 дней. Иначе у застройщика появится право отодвинуть решение на неопределенное будущее.
Что делать, если застройщик отказывается выплачивать неустойку?
Главный аргумент застройщика, на который он может сослаться, — форс-мажор или обстоятельства непреодолимой силы, помешавшие ему своевременно исполнить договор. Однако дольщик соглашаться с такой точкой зрения не обязан. В этом случае решать спорную ситуацию придется в суде. В суд можно обратиться и в том случае, если застройщик выплачивать неустойку и компенсации не отказывается, но предлагает уменьшить их размер. Если такой вариант дольщика не устраивает, самое время подключить к решению вопроса органы судопроизводства.
В исковом заявлении в суд указывается примерно то же, что и в досудебной претензии к застройщику, при этом количество требований можно расширить, добавив в них, например. моральный вред. Впрочем, включить в исковое заявление все что хочется и получить компенсацию в полном объеме не одно и то же. По сведениям экспертов компании «Метриум», проанализировавших судебную практику по искам, касающихся переноса сроков передачи квартир, решение суда во многом зависит от того, что именно просили дольщики и как конкретно аргументировали свои требования.
Какие требования суд удовлетворит, а какие нет?
- Неустойка. Положенную россиянам по 214-ФЗ неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки суды удовлетворяют не очень часто. Если застройщик припас сильные аргументы, объясняющие срыв сроков, ее могут снизить, порой на 70–90%. Еще одна причина снизить размер неустойки — если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием. Такие решения принимаются довольно часто, но в то же время есть примеры, когда неустойку присуждают в полном объеме. Все зависит от конкретной ситуации и позиции конкретного судьи
- Возмещение убытков. Под убытками, как правило, понимаются затраты на аренду квартиры, которую из-за переносов срока получения собственного жилья дольщику пришлось снимать дольше, чем планировалось. Однако для суда это может быть не аргумент, он может не увидеть причинно-следственную связь между этими событиями. Чаще всего эту связь не замечают, когда у дольщика есть другое место жительство, пусть даже расположенное на другом конце страны, за тридевять земель от приобретенной новостройки.
- Моральный вред. Получить в суде компенсацию за моральный вред становится все реалистичнее. При этом вред подтверждать обычно даже не требуется — им считается сам факт переноса сроков получения квартиры. Вот только компенсируется он на практике в минимальных количествах, максимум в размере 30 тыс. руб., а то и гораздо меньше.
- Судебные издержки. Компенсируются в полном объеме.
Требование о выплате неустойки и компенсации других расходов не единственное, что может дольщик потребовать от застройщика за перенос сроков передачи квартиры. В некоторых случаях можно пойти еще дальше и расторгнуть договор долевого участия. Но об этом портал МосДольщик.рф расскажет в следующий раз.
Фото: shutterstock.com
