Прошло уже две месяца, как вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Самое важное изменение для будущих дольщиков: средства покупателей должны будут поступать лишь на счета-эскроу. Однако когда потенциальный клиент, придя в офис продаж новостройки, спрашивает, через эскроу ли происходит оплата договора долевого участия (ДДУ), в большинстве случаев слышит: «Нет». Зная, что изменения в 214-ФЗ введены с 1 июля 2018 года и полагая, что с этого момента эскроу-счета стали обязательными и единственно возможными, потенциальный дольщик разворачивается и уходит. Ему кажется, что застройщик работает не по закону и сделка в такой новостройке небезопасна, а бездумно рисковать своими деньгами мало кто захочет. Но прав ли он?
Должны ли все новостройки с 1 июля 2018 года продаваться лишь через счета-эскроу?
Почти любой закон, вступая в силу, в полном объеме начинает работать не сразу. Некоторым его положениям требуется переходный период, во время которого разрабатываются механизмы перехода на «новые рельсы». Вот и с поправками к закону «Об участии в долевом строительстве» та же история. Несмотря на то, они введены с 1 июля 2018 года, отдельные поправки станут обязательными к применению лишь некоторое время спустя.
Скажем, в непременном порядке принимать средства дольщиков через счета-эскроу будут обязаны лишь те новостройки, где первый договор долевого участия в строительстве заключат после 1 июля 2019 года. То есть, через год после вступления в силу последних поправок в 214-ФЗ. Об этом говорится в пункте 5 статьи 8 закона, которым вносились изменения в правила долевого строительства. Пока этих новостроек нет и в помине. Их не начали не только продавать, но, скорее всего, и строить – в лучшем случае, эти объекты сейчас лишь проектируют.
Те же новостройки, где сейчас идут продажи, начали строить до введения в силу новых поправок, поэтому новые нормы их не касаются. Более того: в полной мере не коснутся они и тех объектов, где продажи откроют до второго полугодия 2019 года. В них застройщик сам вправе выбирать, предлагать ли дольщикам пользоваться эскору-счетом или же привлекать деньги по старой схеме. И пока весь этот массив объектов не будет достроен и продан (по прикидкам Москомстройинвеста, это продлится до 2023 года), на рынке недвижимости будет существовать два типа новостроек. Одни будут продаваться по старым правилам, а другие – исключительно по новым.
Пользоваться исключительно счетами-эскроу будут лишь в тех новостройках, где продажи начнутся после 1 июля 2019 года. Пока же можно и без них.
Путаницы в головах дольщиков это, конечно же, добавит, но таковы трудности любого переходного периода. Его нужно пережить и быть в это время вдвойне внимательным при выборе новостройки. И знать, что пока продажи, идущие иначе, чем через счета-эскроу, не являются нарушением закона. Поэтому делать вывод о том, что сделка небезопасна лишь на том основании, что средства дольщиков в ней принимаются по старой схеме, не стоит. Те, кто так полагает, слишком далеко забежали вперед паровоза.
Зачем вообще меняют схему привлечения средств дольщиков?
Для тех, кто не понял, о чем вообще речь, поясним, что такое эскроу-счета и почему через некоторое время средства дольщиков будут поступать лишь на них. Но для начала расскажем, в чем недостаток ранее введенных схем.
Средства, которые вносит дольщик в качестве оплаты за будущую квартиру в строящемся доме (а происходит это когда ДДУ подписан и зарегистрирован в Росреестре), застройщик по закону должен использовать лишь на возведение этого самого дома. Однако на практике бывает по-разному. Порой деньги пускаются на другие цели, а часть из них и вовсе «уходит» в неизвестном направлении. Такие действия квалифицируются Уголовным кодексом как мошенничество и грозят застройщику серьезными последствиями, но тем не менее они встречаются. Приводит это к тому, что даже в том случае, когда продажи будущих квартир в новостройке идут динамично и деньги поступают регулярно, их может не хватить на возведение дома. Тогда объект превращается в долгострой, а дольщики – в обманутых.
Чтобы такие дома все-таки достраивать, не бросая дольщиков в беде, еще несколько лет назад придумали способ обеспечения гарантий застройщика перед дольщиками. Сводился он к тому, что часть получаемых при заключении ДДУ средств застройщиков обязали перечислять в некоторые каналы, где они накапливались. Если в новостройке начинаются проблемы, за счет заранее аккумулированных денег объект можно достроить.
Таких каналов было несколько.
- Скажем, для новостроек, где продажи начинались с 2014 по 2017 год, было обязательным страхование гражданской ответственности застройщика. То есть, отчисления застройщиков поступали страховым компаниям, и в случае проблем компенсацию дольщикам должны были выплачивать именно они. Поскольку часть таких объектов все еще продолжает строиться и продаваться, этот механизм еще работает. По данным председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, из имеющихся сейчас в Москве трех сотен застройщиков, 153 перечисляют средства в страховые компании.
- В 2017 года ввели другой механизм. В тех новостройках, где продажи начинались с этого момента, часть средств дольщиков застройщики стали перечислять в специально созданный Компенсационный фонд долевого строительства, и обеспечивать достройку проблемных объектов стал он. По этой схеме сейчас работает 63 застройщика и их число еще может увеличиться, потому что этот инструмент гарантии перед дольщиками будет актуален и для новых новостроек, продажи в которых начнутся до 1 июля 2019 года.
Но из-за того, что и в том и другом случае размер отчисляемых средств сравнительно невелик, а количество новостроек, где могут начаться проблемы, трудно прогнозируемо, даже накопленных денег на достройку или иную компенсацию может не хватить. Чтобы исключить такую ситуацию и придумали обязательный переход на эскроу-счета.
Что такое эскроу-счета и чем они полезны покупателям будущих квартир в новостройках?
Эскроу-счет – это особый банковский счет со своей спецификой. При его открытии заключается трехсторонний договор между дольщиком, застройщиком и банком. Согласно условиям договора, застройщик получит доступ к этому счету лишь тогда, когда выполнит обязательства перед дольщиком. То есть, он не то что не сможет вывести эти деньги, скажем, за границу, но и строить на них дом, по которому заключен договор долевого участия.
На что же тогда вести строительство? Варианта два. Первый – на собственные средства застройщика, которые у него уже имеются. Второй вариант – по схеме проектного финансирования, то есть за счет банковских кредитов. Для дольщика нет никакой разницы, каким именно путем пойдет застройщик. Важно лишь то, что его личные средства останутся в целости и сохранности и в случае чего их можно будет вернуть или, например, передать новому застройщику.
Большинство поправок к 214-ФЗ, появляющихся в последние годы, направлены на то, чтобы не нарушались права дольщиков и даже те новостройки, что стали проблемными, могли достроиться. Смысл перехода на эскроу-счета в том же.
Схема неплохая и в целом сильно повышающая безопасность дольщика, хотя своя ложка дегтя в ней все же есть. Дело в том, что помимо ситуации, когда проблемы начнутся у застройщика, возможны и такие, когда в неприятное положение попадет сам банк, где открыт эскроу-счет. Скажем, обанкротиться или у него отзовут лицензию. В этом случае сработает механизм, аналогичный тому, что предусмотрен для защиты прав вкладчиков: компенсацию будет выплачивать Агентство страхования вкладов. Причем если в случае с обычными вкладами максимальный размер компенсации составляет 1,6 млн руб., то для средств дольщиков на эскроу-счетах он увеличен до 10 млн руб. Что, кончено, хорошо.
Ложка же дегтя заключается в том, что далеко не все будущие квартиры в новостройках, тем более – московских, стоят меньше 10 млн руб. За этот предел выходит почти вся «элитка», часть предложений в строящихся объектах бизнес-класса и многокомнатные квартиры в домах комфорт-класса, особенно если находятся они в пределах старых границ столицы. Таким дольщикам часть средств не вернут. К счастью, коснется эта проблема все же не всех: по данным агентства недвижимости «Азбука жилья» средняя цена столичного предложения в новостройках массового спроса (не считая тех, что в Новой Москве) сейчас составляет 7,02 млн руб. для объектов класса «стандарт» (раньше его назвали «эконом») и 9,77 млн руб. в комфорт-классе. То есть, в предельно возможную сумму выплат они укладываются, а значит, степень защищенности этих дольщиков от банковских проблем максимальная.
Могут ли через эскроу-счета продавать новостройки уже сейчас?
Возможность привлечения денег дольщиков через счета-эскроу появилась еще год назад. Об этом говорится в статьях 15.4 и 15.5 закона «Об участии долевого строительства», которые вступили в силу с 1 июля 2017 года. Однако застройщики, особенно московские, не спешат ими пользоваться. Почему – это отдельная история, дольщикам же полезно знать, что пока лишь одна столичная компания объявила о переходе на счета-эскроу. Речь о новом объекте компании «Кортрос», продажи в котором открываются в сентябре.
Что касается остальных застройщиков, которые пока действуют по старой схеме, важно знать одно: они тоже работают в правовом поле и норм законодательства не нарушают. Еще раз уточним: обязательными и единственно возможными к применению эскроу-счета станут лишь для тех новостроек, где продажи начнутся с 1 июля 2019 года. Пока же этого в непременном порядке не требуется.
Зачем мне это знать?
Законодательство, регламентирующее долевое строительство, меняется слишком часто. За всеми его новинками не легко уследить даже профессионалам, не говоря уже о дольщиках, которые с рынком новостроек, возможно, встречаются в первый и единственный раз в жизни. Но разобраться в этом все же придется, чтобы при покупке будущей квартиры в строящемся доме не идти на неоправданные риски, но в то же время не видеть риски там, где их нет. Получить актуальную информацию можно, например, с помощью портала МосДольщик.рф. Он создан именно для того, чтобы помочь сориентироваться в этом и множестве других непростых вопросов.
Иллюстрации: shutterstock.com