Задачу строить в России по 120 млн кв.м жилья в год никто не отменял. Место для этих строек есть, а если не хватит – имеется масса земель, которые можно ввести в оборот. Вопрос лишь в одном – в платежеспособном спросе на эти метры. 2022 год в этом плане стал особо показательным, продемонстрировав, как под влиянием внешних и внутренних факторов сделки могут стремительно падать даже в таком вечно востребованном городе, как Москва. В том числе и об этом шла речь на XVI Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF 2022 «Новые земли, новые связи», который 9 ноября провела газета «Ведомости».
Чтобы понять, насколько все сложно, достаточно взглянуть на цифры по рынку новостроек. Их накануне мероприятия подсчитали аналитики BnMap.pro. И они такие.
- За 10 месяцев 2022 года старая Москва по выручке за квартиры в новостройках потеряла почти 10%.
- Новая Москва упала на те же 10%.
- Более устойчивым оказалось лишь Подмосковье, где сумма всех заключенных ДДУ в денежном превысила на 3% аналогичный показатель прошлого года.
И это накопительные данные, поскольку в первые три месяца года наблюдался активный спрос, а вот дальше началось сильное снижение, максимум которого пришелся на октябрь. В этом месяце Москва упала на 46%. «Это беспрецедентное падение, такое было разве что в локдаун», – прокомментировала данные по падению спроса заместитель генерального директора компании «Донстрой» Евгения Колосова.
Наибольшее падение спроса за 10 месяцев пришлось на дорогие классы жилья.
- Классы люкс и премиум недосчитались 35% выручки.
- Бизнес-класс упал на 25%.
- Но есть и такие, которые выросли на 8%. Это классы комфорт и типовой (к слову, поразительно, но профессионалы рынка недвижимости называют его эконом, хотят этот термин официально отменен более пяти лет назад).
Положительная динамика последних легко объяснима: именно на стимулирование спроса этих ценовых сегментов направлена государственная поддержка в виде разнообразных льготных ипотечных программ. Но тут есть нюанс. По выручке-то эти классы выросли, а вот количеству сделок – наоборот, упали. То есть, стоимость лота увеличилась, что также является следствием государственного стимулирования спроса покупателей недорогого жилья: застройщики активно увеличивали цены. Кстати, о таком негативном эффекте льготной ипотеки не раз говорил Центробанк.
Еще одно следствие падения продаж – в новостройках Москвы в старых границах города в экспозиции сейчас представлен абсолютный максимум лотов за последние три года. На продажу сейчас выставлено более 48,2 тыс. квартир и апартаментов. И если спрос останется на таком же низком уровне, а тем более, его падение продолжится, экспозиция будет лишь нарастать. Ведь 48,2 тыс. лотов – это далеко не весь объем, что есть на руках у девелоперов.
В Москве сейчас действуют разрешения на строительство 17 млн кв.м будущей недвижимости. Как прикинула Евгения Колосова, если спрос остается на уровне последних 2-3 месяцев, то на продажу уйдет около четырех лет. Но это лишь в том случае, если не исчезнет льготная ипотека, которая сейчас является главным стимулирующим элементом для покупателей: на сделки с использованием ипотеки приходится более 70%. Поэтому если льготная ипотека не будет продлена, а завершится к 1 января 2023 года, спрос превратится в вообще не предсказуемый. Сами застройщики имеющимися в своем активе несистемными средствами (скидками, рассрочками, обратным выкупом и пр.) со стимулированием спроса не справятся.
