Все, что вы хотели знать о ДДУ

29.09.2016

Договор долевого участия: преимущества, правила составления, риски и как их избежать.

Договор долевого участия (ДДУ) — это тип договора между застройщиком и дольщиком. Условия его действия прописаны в федеральном законе № 214 (“Об участии в долевом строительстве”). Договор скрепляет сделку, определяет права и обязанности сторон, условия и порядок передачи имущества и оплаты покупаемой квартиры.

Юридически правильное заключение ДДУ — это самый защищенный способ приобретения жилья в новостройке.

Преимущества ДДУ

1. Обязательная регистрация
ДДУ обязательно регистрируется в органах Росреестра. Там проверяется его юридическая чистота, что защищает дольщика от “двойных продаж”: если объект уже был продан по другому ДДУ, другой договор по нему не зарегистрируют.

2. Финансовая ответственность
За нарушение сроков сдачи, прописанных в ДДУ, застройщик должен выплачивать дольщикам неустойку.

3. Гарантия качества
Закон 214-ФЗ прописывает сроки гарантии на объект недвижимости, а также предписывает застройщику в разумные сроки и безвозмездно устранить недостатки, если таковые имеются.

4. Четкое указание всех необходимых пунктов
Специального бланка для составления ДДУ нет, договор может быть составлен в произвольной форме. Однако некоторые пункты, прописывающие обязанности сторон, сведения об объекте, условия оплаты и передачи имущества, должны присутствовать обязательно.

Что должен содержать ДДУ

1. Подробное описание квартиры
Точное определение объекта делается в соответствии с проектной документацией, максимально подробно. Указывается полный адрес, включая секцию, подъезд, этаж, а так же размещение на этаже, общая площадь, номер квартиры, ее планировка, наличие балкона/лоджии.

2. Конкретные сроки завершения строительства и передачи квартиры дольщику
Когда застройщик не соблюдает эти сроки, дольщик вправе расторгнуть договор. А также обратиться в суд с требованием уплатить неустойку или же вернуть вложенные средства, если строительная компания после расторжения договора их не возвращает.

Необходимо, чтобы в ДДУ были указаны точные даты, а не “такой-то квартал такого-то года”. Дело в том, что 214-ФЗ дает дольщику право расторгнуть ДДУ без суда, если застройщик просрочил передачу объекта более чем на два месяца. Таким образом, если в договоре указан квартал, вам придется сперва дождаться последнего дня квартала, а потом еще ждать два месяца, прежде чем предъявлять претензии продавцу.

3. Конкретная цена договора, порядок и сроки ее уплаты

4. Гарантийный срок
Прописывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации многоквартирного дома. Срок гарантии не может быть менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок — не менее трех лет). Даже если в договоре указано меньшее время гарантии, этот пункт не имеет силы — минимальные гарантийные сроки прописаны в 214-ФЗ.

5. Способы обеспечения обязательств
В этом пункте указывается, каким образом застройщик гарантирует исполнение своих обязательств по ДДУ (страхование или поручительство банка). Важный момент — с 1 января 2017 года обязательное страхование отменяется. Его заменит компенсационный фонд, однако в договорах, заключенных до этого времени, пункт о страховании/поручительстве присутствовать должен.

Дополнительные пункты ДДУ

Помимо пяти обязательных пунктов, рекомендуется прописывать в ДДУ и такие моменты, как:

полные сведения о компании-застройщике;
сведения о лице заключившем договор со стороны застройщика (если это лицо действует по доверенности, то указать номер доверенности, срок её действия, а так же уточнить полномочия лица, которому доверено совершать указанную сделку), копия доверенности должна быть приложена к договору;
сроки регистрации договора в Росреестре (с указанием стороны по договору отвечающей за процесс регистрации);
условия, при которых может изменяться цена, указанная в договоре;
действия при расхождении фактической площади готовой квартиры с площадью, указанной в договоре;
данные о том, кто, на каких основаниях, для каких целей и в каком объеме расходует средства дольщика;
сроки завершения строительства;
сроки исправления недочетов при наличии таковых;
сколько раз объект недвижимости может приниматься госкомиссией;
информация, на чьем балансе будет находиться построенный дом;
форма управления построенным домом (управляющая компания, ТСЖ);
срок действия самого ДДУ (до полного исполнения сторонами своих обязательств);
форс-мажорные обстоятельства.

Желательно, чтобы со стороны застройщика ДДУ подписывал генеральный директор организации, а не менеджер по доверенности. В крайнем случае стоит потребовать заверенную копию этой доверенности.

Если квартиру продает не сам застройщик, а посредник, к ДДУ должен быть приложен документ о том, что застройщик делегирует этому посреднику права на реализацию конкретной недвижимости.

Действия застройщика перед оформлением ДДУ

Прежде чем застройщик сможет заключить ДДУ, он должен:

зарегистрировать право собственности (или аренды) на земельный участок, на котором будет проводиться строительство;
получить разрешение на строительство (выдается Мосгосстройнадзором);
опубликовать в СМИ и/или интернете проектную декларацию на объект долевого строительства, а так же направить её в контролирующий орган;
предоставить проектную декларацию в орган Росреестра (при заключении первого ДДУ);
иметь пакет документов о себе и об объекте строительства и предоставлять их для ознакомления любому обратившемуся лицу.

Риски ДДУ

1. Замораживание строительных работ
В ДДУ прописаны действия и права дольщика при приостановке или прекращении строительства, но от самого факта замораживания договор защитить не может.

2. Банкротство строительной компании
По 214-ФЗ дольщик — кредитор третьей очереди. То есть при банкротстве застройщика средства инвестору будут возвращаться только после того, как удовлетворены требования банков-кредиторов, сотрудников компании и так далее.

3. Обременение жилья
Если застройщик берет в банке кредит на строительство под залог возводимой недвижимости, но не может вернуть ему деньги, банк может заявить свои права на дом. В результате возникает обременение — то есть, пока банк и застройщик не решат разногласия, дольщик не сможет вступить в полное право собственности на купленное жилье.

4. Двойная продажа
Случаи двойной продажи имеют место и при заключении ДДУ, но только до его регистрации в уполномоченном органе. Поэтому передавать деньги застройщику следует только после того, как договор о долевом участии вернется из Росреестра со специальным регистрационным штампом.

Риск двойных продаж выше, когда квартира приобретается не у застройщика, а у посредника. Если двойная продажа все-таки произошла, действительным считается только первый договор. Остальным дольщикам застройщик обязан вернуть деньги.

5. Изменение проектной документации
Существенные изменения в проектной документации дают дольщику право расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Если дольщик не намерен расторгать ДДУ, но хочет оспорить действия застройщика в связи с изменением метража или планировки, он также может обратиться в суд.

Перед оформлением ДДУ следует внимательно изучить договор на предмет пункта о расхождении площади, т.к. застройщик может указать в нем выгодные для себя и невыгодные для дольщика условия. Например, если метраж больше, то дольщик обязан доплатить строительной компании за расхождение, а если метраж меньше, то застройщик дольщику ничего не должен.

6. Повышение цены
Как было сказано выше, в ДДУ стоит прописать условия, при которых может изменяться цена, указанная в договоре. А также указать действия при расхождении фактической площади с заявленной в договоре. Это позволит если не избежать повышения цены, то хотя бы понимать, откуда взялись дополнительные суммы и стоит ли соглашаться с ними.

7. Перенесение сроков сдачи объекта
Если строительная компания отодвигает сроки сдачи объекта, у нее должна быть на то уважительная причина. Без таковой дольщик имеет право потребовать неустойку за каждый день просрочки, а также расторгнуть ДДУ с возвращением ему вложенных средств и неустойки.

Когда можно расторгнуть ДДУ

Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по ДДУ и расторгнуть его, если:

застройщик не передает объект более чем два месяца с указанного в договоре срока передачи;
застройщик серьезно нарушил требования к качеству объекта и не устраняет недостатки в разумный срок;
у застройщика досрочно прекратилось поручительство банка, и он не может предоставить нового;
а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

По требованию дольщика ДДУ может быть расторгнут в судебном порядке, если:

застройщик прекратил или приостановил строительство, и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект он передать не сможет;
если застройщик существенно изменил проектную документацию;
если изменилось назначение общего имущества и/или нежилых помещений, которые входят в состав дома;
а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Если ДДУ расторгается по требованию дольщика, застройщик обязан возвратить тому все вложенные средства и выплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России, которая действует на тот момент. Если дольщик — физическое лицо, проценты уплачиваются в двойном размере (1/150 ставки рефинансирования).

ДДУ может расторгнуть и застройщик — в том случае, если дольщик не выполняет свои обязательства по оплате договора.

Мошеннические схемы, связанные с ДДУ

Существует ряд “серых” и мошеннических схем, когда вместо ДДУ застройщики или посредники пытаются использовать другие типы договоров.

Самая распространенная уловка — предварительный ДДУ. Несмотря на то что в названии фигурируют слова “договор долевого участия”, на предварительный ДДУ гарантии закона № 214 не распространяются. Он не регистрируется в Росреестре (следовательно, есть риск двойных продаж) и не обеспечивает дольщику право собственности на жилье.

Другие варианты “серых схем” — заключение договора купли-продажи, договор бронирования жилья, заем средств под вексель, договор займа и так далее. К мошенническим схемам можно отнести требование застройщика о подписании ДДУ только в комплекте с другими дополнительными услугами от компании или заключение договоров через компанию-посредника, которая не имеет отношения к строительной фирме.

Чтобы не попасться мошенникам читайте нашу статью: “«Серые схемы» продажи строящегося жилья”.

Меры предосторожности при заключении ДДУ

Перед заключением договора следует изучить документацию застройщика, его финансовые отчеты, разрешение на строительство, документы на земельный участок. Если отсутствует что-то из вышеперечисленного, ДДУ заключать нельзя.
Нужно проверить право собственности на земельный участок и его целевое назначение по кадастровому номеру в Росреестре. Участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или ИЖС.
Не стоит заключать других договоров, кроме ДДУ.
Обратитесь к юристам, которые помогут разобраться в вашем конкретном договоре долевого участия.
Передавать деньги застройщику можно только после регистрации ДДУ в органах Росреестра.
И самое главное — следует внимательно изучить федеральный закон № 214, чтобы четко понимать свои права и обязанности при долевом участии в строительстве.