В начале марта был принят закон, дающий правительству РФ право изменить некоторые нормы 214-ФЗ до конца нынешнего года. В частности, можно вводить особые правила приемки квартир в новостройках; решать, стоит ли взимать штрафы с застройщиков за нарушения сроков сдачи домов и пр. К концу апреля большинство таких мер облечены в форму отдельных постановлений правительства и вступили в силу. Буксует лишь одна — про временное изменение правил доступа застройщиков к счетам эскроу. Власти так и не решили, стоит ли разрешить застройщикам пользоваться деньгами дольщиков до ввода новостройки в эксплуатацию или поэтапно раскрывать счета эскроу по мере роста строительной готовности дома. Почему так, и полезна ли эта задержка для дольщиков? Давайте разбираться.
Битва безопасности и прибыли
Для начала вспомним, что такое счет эскроу. Почти три года назад российские застройщики начали переходить на новые правила продажи будущих квартир в новостройках. Сделка с покупателем, как и раньше, оформляется в виде договора долевого участия, однако денежные средства, внесенные в счет оплаты ДДУ, не сразу достаются застройщикам, как это было до 1 июля 2019 года. Сначала они попадают на специальные банковские счета — счета эскроу, где хранятся как минимум до окончания строительства дома. И лишь когда новостройку введут в эксплуатацию, деньги за проданные квартиры переходят на расчетный счет застройщика.
Как рассказывают в Москомстройинвесте (комитете при правительстве Москвы, который контролирует ведущееся в столице долевое строительство), смысл этого нововведения заключается в усилении защиты дольщиков. Если застройщик до конца строительства не имеет доступ к деньгам дольщиков, вероятность их нецелевого использования равна нулю. Более того, если по какой-то причине дом не будет достроен, деньги дольщиков сохранятся в полном объеме. Их можно либо вернуть покупателям квартир, либо пустить на достройку новостройки силами другой строительной компании. Иными словами, при таком раскладе появление новых обманутых дольщиков практически нереально.
Самих застройщиков новая схема продажи новостроек не очень устраивала. Причина в том, что на деньги дольщиков больше вести строительство нельзя. Теперь для возведения домов приходится брать банковские кредиты (их называют проектным финансированием), за пользование которыми берутся проценты. Это снижает прибыль застройщиков. Однако, как показал опыт последних трех лет, это снижение не настолько критично, чтобы строительные компании захотели покинуть рынок недвижимости. Наоборот, объемы строительства лишь возрастали.
Только в Москве, по данным главы Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, с использованием проектного финансирования и счетов эскроу сейчас строится свыше 23 млн кв. м — а это более 75 процентов всех столичных новостроек.
Поэтому власти не спешили реагировать на пожелания застройщиков если не вернуться к старой схеме продажи, то хотя бы разрешить поэтапное раскрытие счетов эскроу по мере роста строительной готовности дома, считая, что безопасность дольщиков важнее дополнительной прибыли застройщиков.
Достроить за счет дольщика?
Ситуация изменилась к концу нынешней зимы, когда из-за ухудшения общей экономической ситуации и резкого повышения ключевой ставки все кредиты, в том числе и проектное финансирование, стали дорогими. Ставки проектного финансирования, еще год назад составлявшие порой 3–5 процентов годовых, возросли, по словам застройщиков, до 18–20 процентов и более. А ряд банков, как в конце марта сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, и вовсе прекратили выдачу кредитов застройщикам. А это уже реальная угроза не просто рентабельности строительного бизнеса, но и приостановки строек в принципе.
Теоретически улучшить ситуацию мог бы ранний доступ застройщиков к деньгам дольщиков, хранящихся на счетах эскроу. В этом случае кредитные средства в том объеме, в котором они используются сейчас, застройщикам стали бы не нужны, а стройку (по крайней мере частично) можно было бы продолжать за счет денег дольщиков.
И такой вариант в принципе возможен. Он прописан в законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования механизмов, обеспечивающих устойчивое экономическое развитие в условиях санкционного давления со стороны иностранных государств)», принятом в начале марта. Там говорится, что до конца года правительство РФ может при необходимости временно отменять некоторые нормы 214-ФЗ: например, до конца 2022 года устанавливать особенности и основания получения застройщиками денег, хранящихся на банковских счетах эскроу.
- По сути, это означает, что застройщикам, возможно, разрешат доступ к счетам эскроу до ввода новостройки в эксплуатацию (в соответствии с ныне действующей редакцией закона «Об участии в долевом строительстве» это невозможно).
- Либо второй вариант — деньги со счетов эскроу застройщики смогут получать порциями, по мере роста строительной готовности домов.
А может, ограничиться господдержкой?
Стоит ли все же вводить такие изменения, а если вводить, то когда именно давать застройщикам доступ к счетам эскроу до сих пор не определено. Проект постановления правительства РФ на эту тему, по словам главы Минстроя России Ирека Файзуллина, был подготовлен министерством еще в конце марта. Однако и месяц спустя в силу он еще не вступил, и вступит ли вообще — большой вопрос. И неслучайно.
Как поясняют в Москомстройинвесте, ранний доступ к деньгам покупателей квартир в новостройках или поэтапное раскрытие счетов эскроу — это, по сути, огромный шаг назад, возврат к временам, когда защищенность дольщиков была не очень высокой. А поскольку в связке дольщик — застройщик более слабым звеном являются именно дольщики, снижать риски застройщиков за счет увеличения рисков дольщиков не очень-то разумно.
Похожей позиции придерживаются и некоторые депутаты Госдумы, например, Николай Журавлев. К слову, именно по его инициативе срок раскрытия счетов эскроу два года назад немного передвинули — с момента регистрации прав собственности на первую квартиру к дате ввода дома в эксплуатацию. Но смещать его назад еще сильнее уже опасно: пока дом физически и юридически не достроен, риски дольщиков сохраняются, а как их не увеличивать, досрочно раскрывая счета эскроу, непонятно.
Пока поиск компромисса между рисками дольщиков и рисками застройщиков продолжается, власти ввели иные механизмы послабления для застройщиков, вообще не связанные со счетами эскроу. Так, по словам Марата Хуснуллина, в апреле правительство утвердило программу субсидирования кредитов, выдаваемых застройщикам, которая будет действовать до конца 2023 года. Согласно ей часть ставки за проектное финансирование будет компенсироваться из госбюджета, поэтому банки смогут предложить застройщикам более щадящие условия кредитования. Второй вариант — возможность рефинансировать кредиты застройщиков. Если банковские ставки начнут снижаться (а такой тренд на фоне постепенной нормализации экономической ситуации сейчас как раз наблюдается), этот механизм позволит снизить расходы застройщиков на обслуживание кредитов. Хочется верить, что этих и других способов окажется достаточно, и для решения проблем застройщиков не потребуется увеличивать риски дольщиков.
Источник: «Вечерняя Москва»
